월세 받는 부동산 제대로 고르는 법

부동산과 같은 자산시장에는 영원히 적용되는 법칙이란 없다. 우리나라 부동산시장을 선도하는 강남 지역의 블루칩 아파트들도 계속 변해왔다. 압구정동에서 대치동과 도곡동으로 다시 반포로, 서울에서 가장 고가의 아파트 단지가 소재하는 지역은 계속 바뀌어왔다. 압구정동 이전에는 강남 지역이 아니라 강북이었을 것이다. 그러므로 단기임대 역시 과거에 잘되던 지역이 계속해서 잘된다는 보장은 없다. 목적과 대상이 시대의 흐름에 따라 달라질 수 있다. 그럴 경우 단기임대에 익숙해져 있는 부동산 상품을 다시 1년 이상의 정상적인 임대차계약으로 최적화하기에는 어려움이 따를 수 있다. 단기임대는 운용하는 데 대상과 지역이 어느 정도 한정되어 있기 때문이다. 자칫하면 공실과 수익률 하락, 심지어 유동성의 어려움까지 중첩된 난제에 맞닥뜨릴 수 있다. ---「월세시장을 뒤흔드는 단기임대 바람」중에서

수요도 많지 않고, 존재하는 수요마저 경기 변동에 민감한 초소형 오피스텔은 원하는 월세액에 임차인을 구하기도 쉽지 않고 임차인을 계속 유지하기도 만만치 않다. 오히려 중장년층을 대상으로 한, 편의시설이 비교적 넓은 공간에 대한 수요가 더 많다. 특히 이러한 주거시설은 경기 변동에 상대적으로 덜 민감하다는 장점도 있다. 따라서 공실과 적정 월세 등을 고려한다면 더 작게 쪼개는 지금의 오피스텔은 해법이 아니다. 저금리와 고령화로 분양은 잘될지 모르나 입주 후 큰 어려움에 처할 수 있다. 적정 규모의 오피스텔을 선택하는 것이 오히려 수익률을 높이는 해법이 될 수 있다. 이런 오피스텔 역시 처음부터 완전한 월세로 임차인을 찾기란 어려울 수 있다. 그러면 보증금을 다소간 올려 받아 월세 비중을 줄여주면 된다. 이후 주변 상권이 안정되면 조금씩 월세 비중을 높이는 것이다. 그렇게 하면 무리하지 않으면서 수익률도 점차 올릴 수 있다. ---「정말 작은 고추가 매울까」중에서

부동산에 투자할 때 우리는 보통 관리에 대해서 깊게 생각하지 않는다. 하지만 지금 우리가 논하는 수익형 부동산은 관리에 엄청난 노력과 비용을 투입해야 한다. 수익형 부동산은 시세차익이 크지 않으며, 운영을 통해 수익을 창출하는 부동산 상품이다. 따라서 관리에 그만큼의 관심이 필요하다. 일본능률협회의 자료에 따르면 건물은 운영·관리 단계에서 들어가는 비용이 전체 비용의 83.2%를 차지한다고 한다. 물론 이는 건설에서 철거까지 생애주기(life cycle) 전체를 고려했을 때의 이야기다. 건물의 생애주기 전체에서 이렇게 큰 비중을 차지하는 운영·관리비용을 우리는 소홀하게 생각한다.---「관리비 우습게 보지 마라」중에서

한계 상황에 몰리고 있는 자영업자들이 아직도 목 좋은 자리를 찾아다닌다면, 그건 건물주만 좋은 일 시켜주는 것이다. 입지를 강조하는 사람들 대부분은 부동산 업종에 종사하는 이들이고, 그 대다수는 점포영업을 한 번도 해보지 않은 이들이다. 콘텐츠가 없기 때문에 자신들이 내세울 수 있는 유일한 강점인 위치를 강조하는 것이다. 좋은 입지를 논하기 이전에, 자신이 창업하려는 분야에서 경쟁력과 차별점을 얼마만큼이나 보유하고 있는지를 따져야 한다. 소매업을 이해하지 못하고 부동산 종사자들을 만나다 보면 ‘장사는 입지다’를 반복하게 될 뿐이다. 하지만 ‘진짜 장사는 콘텐츠다.’ ---「상가는 입지가 아니다」중에서

전용률이 높다고 해서 무조건 좋은 것만은 아니다. 전용률이 높을수록 내부통로나 주차공간, 휴게공간 등이 미흡해 상가 이용객들의 동선이 외부에 의존할 가능성이 크다. 고객의 동선을 내부화하여 체류시간을 늘리는 것은 상가 활성화에 아주 중요한 사항이다. 그런데 높은 전용률을 욕심내느라 동선을 외부로 돌리는 것은, 고객들에게 상가를 어서 떠나라고 부추기는 것이나 마찬가지다. 한 번 떠난 고객은 다시 돌아오지 않는다. 다른 상가에도 유사한 업종과 점포가 즐비한데 실망하고 떠난 상가에 무엇하러 되돌아오겠는가. 떠난 고객을 다시 불러들이는 데에는, 기존 고객을 계속 잡아두는 데 드는 비용의 몇 배가 필요하다. ---「전용률 높은 상가가 무조건 좋을까?」중에서

고객의 발길이 멀어진 핫플레이스는 이제 예전의 핫플레이스가 아니다. 프랜차이즈의 자본력으로 기존 임차인들을 밀어냈으나, 고객의 발길이 멀어진 골목에서는 프랜차이즈 또한 버티기 어렵다. 핫플레이스에 상가나 빌딩을 가진 투자자들은 높은 임대료에 혹해서 기존 임차인을 내보내고 프랜차이즈 브랜드를 유치했을 테지만, 그 임대료의 달콤함은 오래가지 않는다. 프랜차이즈가 떠나고 나면 특징 없는 골목길이 되고, 홀연 폐허로 변하고 만다. 기존의 임차인이 다시 들어오지는 않을 것이고 프랜차이즈의 입점 조건에는 맞지 않으니 새로운 임차인을 구하기가 쉽지 않다. 공실의 장기화가 예상된다.

<b>월세 받는 부동산 제대로 고르는 법</b><br/><br/><b>부동산의 상품성을 꿰뚫어 보는 눈을 떠라<br/>제대로 된 오피스텔 · 원룸 · 상가, 어떻게 알아볼까·</b><br/><br/><b>#1. 상품의 속성을 정확히 이해하라</b><br/>수익형 부동산은 매달 월세를 받는 것을 목적으로 하는 상품이다. 이에 대비되는 개념이 전세형 부동산으로, 입주 때 보증금을 받아 그 돈을 은행에 예치하여 이자수익을 발생시키는 상품이다. 대표적인 상품이 아파트다. 전세형 부동산은 임차인을 구할 수 없을 경우 자신이 직접 들어가 살 수도 있고, 매매가격이 오르면 되팔아 시세차익을 실현할 수도 있다. 하지만 수익형 부동산은 임차인 구하기가 어렵다고 해서 자신이 직접 입주하여 장사를 하거나 사무실로 쓸 수도 없다. 간혹가다 그렇게 하는 사람도 있긴 하지만 돈 버리고 몸 버리는 지름길이다. 더욱이 수익형 부동산은 월세를 목적으로 하는 상품이어서 시세차익 면에서는 크게 메리트가 없다. 상품의 성격이 이렇게 다르기 때문에 많은 투자자들이 갈피를 잡지 못하는 것이다. 매달 들어오던 월급처럼, 은퇴 후에도 다달이 월세를 받을 수 있다는 점만 크게 보고 섣불리 판단해선 안 된다. <br/><br/><b>#2. 원룸과 오피스텔은 임차인 유치가 관건이다</b><br/>원룸, 오피스텔을 분양하는 사업자들은 ‘월 10% 수익률’이라는 식으로 장밋빛 전망을 제시한다. 현실은 그 반 토막으로, 2016년 6월 기준 서울 오피스텔의 연 평균 임대수익률은 5.14%다. 그런데 이런 수익률이라도 거둔다면 천만다행이라 할 만큼 공실 문제가 심각하다. 가장 근본적인 원인은 과잉공급이다. 몇 년간 3~4만 세대의 분양이 이어지다가 2015년에는 6만 3,000세대가 분양됐다. 초소형 오피스텔의 인기가 높다 보니 분양도 늘어난 것이다. 분양물량이 집중되면 임차인을 유치하기가 당연히 어려워진다. 그래서 공실만은 면하려고 월 단위나 주 단위의 단기임대가 성행하고 있지만, 이는 장기적인 대책이 되지 못한다. 끊임없이 임차인을 찾아 나서야 하기 때문이다. 또 한 가지, 원룸과 오피스텔은 임시 주거지라는 인식이 있기 때문에 들어온 임차인들조차 1년을 못 채우고 나가는 비중이 절반을 훨씬 넘는다. 이처럼 임차인이 자주 바뀌면 부동산중개수수료도 무시 못할 수준이 되고, 공실 스트레스가 엄청나다. 따라서 입주하고 싶은 마음이 들도록, 한 번 입주하면 계약을 연장하며 오래 살고 싶어지도록 상품의 관리에 만전을 기해야 한다. 그 외에도 신경 써야 하는 이슈로 관리비, 임대수익 보장제, 브랜드 오피스텔, 복층 공사 등이 있다.<br/><br/><b>#3. 상가에 투자할 때는 상권을 눈여겨보라</b><br/>신규로 분양하는 상가의 가격이 주변의 오래된 상가의 매매가격과 같다면, 이는 거품이 많이 끼었다고 판단해야 한다. 아파트와 달리 상가는 절대 새것이 좋지 않다. 상가는 입주가 되자마자 상권이 형성되는 게 아니다. 고객을 끌어들이기 위해 오랜 시간, 온갖 노력을 기울인 결과다. 시간으로만 따지면 적어도 5년에서 10년이 걸리며, 최악의 경우 상권 형성에 실패하는 상가도 적지 않다. 그러므로 상가 분양에는 절대 부지런을 떨지 말아야 한다. 신규보다는 상권을 갖춘 기존 상가가 좋고, 새로 분양하는 상가가 마음에 들더라도 분양 시점이 아니라 입주 시점에 알아보는 것이 좋다. 또한 상가에 투자할 때는 ‘부동산’만이 아니라 ‘장사’도 알아야 한다. 그래야만 부동산 개발업자나 분양대행사 직원들의 논리에 대항할 수 있다. 그 외에도 상가 관리단, 전용률, 분양면적, 젠트리피케이션 등에 대해 생각해봐야 한다.<br/><br/><b>#4. 호텔·빌딩·주차장 상가 등 그 외 수익형 부동산 투자의 체크포인트</b><br/>호텔 객실을 소유한다는 생각을 해본 적이 있는가· 오피스텔의 공급과잉으로 공실 문제가 심각해지자, 분양형 호텔이 그 대안으로 떠올랐다. 분양형 호텔은 투자 규모가 오피스텔과 거의 비슷한 데다 중도금을 집단대출로 충당하면 10%의 계약금만 있어도 분양을 받을 수 있기에 오피스텔 대체 상품으로 부상하고 있다. 또 다른 수익형 부동산으로 주차장 상가도 있다. 주차장 용지의 총면적에서 30%를 상업시설로 채울 수 있어서 1, 2층과 꼭대기 층에 상가를 만들어 분양하는 상품이다. 얼마 전까지만 해도 아는 사람만 투자하는 틈새상품이었는데, 시세차익이나 월 수익률 면에서 짭짤하다는 얘기가 널리 퍼지면서 주목을 받고 있다. 그 외에도 옛날에는 아파트형 공장이라 불리던 지식산업센터, 1인 기업 또는 소규모 법인에 적합한 사무실 환경을 제공하는 섹션오피스, 녹색갈증을 풀어주는 캠핑장, 리모델링을 통해 고수익 상품으로 탈바꿈하는 단독주택 등 다양한 수익형 부동산이 있다. 각각의 장점과 단점을 예리하게 따져봐야 한다. <br/><br/><b>당신은 임대인이 될 준비가 되었는가· <br/>제대로 공부하지 않았다면 시작하지 마라</b><br/><br/>1%대 은행금리, 물가상승률을 고려하면 실질금리 마이너스인 시대에 수익형 부동산은 은퇴 후를 대비하는 훌륭한 재테크 상품이 될 수 있다. 그렇지만 부동산 상품 자체의 특징, 거기에 아파트와는 다른 수익형 부동산으로서의 성격을 구체적으로 이해하지 못하면 위험이 큰 상품이 될 수도 있다. 사업구조 자체를 잘 모르기 때문에 사업자나 분양대행사에서 하는 말을 곧이곧대로 믿는 사람이 많은데, 자칫하면 그나마 모아놓은 노후자금을 한순간에 날려버릴 수도 있다. 일테면 오피스텔의 복층 공사가 불법으로 이뤄지더라도 의당 관행이려니 하는 사람도 적지 않고, 1층 점포 앞의 데크가 대부분 불법이라는 점도 아는 사람이 많지 않다. 이런 사항이 적발되면 원상복구해야 함은 물론 벌금까지 물어야 한다. 그것도 분양한 사업자들이 아니라 분양을 받은 사람의 책임이라는 게 더 문제다. 이처럼 일반인은 알기 힘든, 아파트를 중심으로 투자해온 사람들도 잘 모르는 수익형 부동산 투자의 체크포인트 33가지가 이 책에 담겨 있다. 소중한 노후자금을 지키고, 은퇴 후 꾸준한 수익원을 창출하기 위해 꼭 필요한 정보들이다.