책의 집필을 결심한 것은 내 삶이 결코 순탄하지 않았고 평범하지 않았기 때문이다. 최악의 상황에서 바닥을 찍고 신나게 롤러코스터를 타고 오르듯 비상한 경험을 했기 때문이다. 이 경험을 해보지 못한 이들은 절망에서 벗어날 수 없고 점차 용기를 잃어갈 수밖에 없다. 그들에게 한줄기 빛이 있다는 걸 알려주고 싶었다. 그들이 어떤 고통과 절망감 속에서 살고 있는지 누구보다 잘 알기에 그들에게 희망의 메시지를 주고 싶었다.
--- 「머리말」 중에서

부동산 경매는 처음 접하는 사람들에게는 어려운 단어로 도배되어 있고 딱딱한 법적 용어들로 가득하기 때문에 진입장벽이 높다는 생각을 하곤 한다. 하지만 이 생각부터 바꿔야 한다. 간단하게 1분 권리분석만 할 줄 알아도 문제없는 물건을 시세보다 싸게 손에 넣을 수 있다. 확보한 물건을 급매로 되팔아 적지 않는 수익을 챙길 수도 있다. 또는 임대수익을 도모해서 매월 급여나 연금 이외에 안정적인 부동산 수익을 발생시킬 수 있다. 직장을 다니면서 1년에 몇 건 정도만 실행해도 고수익을 충분히 만들 수 있다. 굳이 본업을 접고 경매에만 몰두하여 수익을 올리겠다는 생각을 할 필요는 없다. 경매는 부업으로도 충분히 가능하다. 전적으로 매달리지 않고, 부업 형태로 참여할 수 있다는 것이 경매의 가장 큰 장점이다. 누구나 시간은 부족하다. 부족한 시간을 잘 활용해서 새로운 도전을 하는 것은 자신의 몫이다. 이런저런 문제가 있어서 못 하겠다고 하지 말고, 문제를 어떻게 하면 해결할 수 있는지를 먼저 고민해야 한다.
--- 「일을 하지 않아도 돈이 들어오는 구조를 만들어라」 중에서

세입자는 “여기가 정이 들어서 계속 살고 싶다”는 의사를 밝혔다. “1년 정도 지나면 적금 만기가 되니 그때 이 집을 사고 싶다”고도 했다. 그래서 월세 계약 1년 뒤 해당 아파트를 그에게 팔기로 했다. 수익을 따져보면 낙찰가 1억 5,700만 원에 대출 1억 2,000만 원을 제외하면 실투자금은 3,700만 원이 된다. 보증금 3,000만 원에 매월 65만 원 월세로 임대차 계약을 하고 기존 투자금 3,000만 원을 보증금으로 받은 셈이다. 따라서 나의 지갑에서 나간 실질적인 투자금은 700만 원이 된다. 월 대출이자 35만 원을 제외하고 매월 30만 원씩 돈이 들어오는 구조가 추가적으로 만들어진 것이다. 노동을 하지 않아도 매월 30만 원씩 돈이 들어오게 된 것이다. 추가로 1년 임대계약 이후 세입자가 원하는 대로 매도 계약을 체결했다. 시세가보다 저렴한 1억 7,000만 원에 매도했고, 결과적으로 1년간 받은 월세를 제외하고도 1,300만 원의 수익이 돌아왔다.
--- 「간단하게 1,300만 원 수익 올린 사례 중에서

한마디로 나무만 보지 말고 숲을 봐야 한다. 나는 경매 입찰 전 수익률을 측정할 때부터 어느 정도 이사비용을 별도로 감안하고 입찰을 한다. 그래서 그 채무자에게 “경매로 배당받을 돈이 없으시니, 한 달 안에 집을 비워주시면 이사 비용을 조금이라도 챙겨 드리겠다”고 했다. 그러니 채무자도 “미리 살 집을 구해놓은 상태라 일주일 안에 집을 비워 주겠다”고 하여 명도가 잘 마무리되었다. 50만 원의 이사비용을 지급하기로 하고 절반을 선지급하고 나머지 절반은 이사 후 지급했다. 이사비를 줘서 그런지 깨끗이 치워 놓고 가서 별도로 청소하거나 수리해야 할 필요가 없었다. 벽지와 장판을 깨끗하게 시공한 후 인근 부동산 중개업소와 직방, 다방, 피터팬, 네이버 및 다음 대표카페 등에 접수해 매매 홍보를 한 결과 매매 의사가 있다는 두 명으로부터 연락이 왔다. 이 물건은 낙찰 후 한 달 만에 3억 6,000만 원에 매도까지 마무리되었다. 부대비용을 공제하고도 약 2,000만 원 이상의 수익이 생긴 사례다.
--- 「의무는 아니지만 나를 위해 쓰는 돈, 명도비용’ 중에서

부동산 경매 강의를 하면서 많이 듣는 질문 중 하나는 “대출이 있는 집은 매도하거나 임대할 때 꺼리는 대상이 되지 않느냐?”는 것이다. 이렇게 생각하는 이유는 어려서부터 “집은 대출 없이 구매해야 된다. 완전한 본인의 집을 사야 한다”는 식의 교육을 받았기 때문이다. 그래서 편견을 가질 수 있다. 하지만 대출이 있는 집은 매도하거나 임대를 놓을 때도 전혀 문제가 되지 않는다. 경매 낙찰 후 대출이 80% 있는 집을 구매한 경우, 매도를 하면 계약금과 중도금을 치르고 마지막 잔금을 치를 때 입금된 잔금을 가지고 법무사가 등기에 걸려 있는 근저당을 깨끗하게 해지한 후 소유권을 이전시킨다. 그러니 전혀 문제될 것이 없다. 일반적으로 대출을 받으면 이자를 부담해야 하는데 그것이 아까워 대출을 못 받는 이들도 있다. 하지만 이걸 생각해야 한다. 이자는 소액이지만 집값은 수천 만 원씩 오른다. 경우에 따라서는 수억 원이 오르기도 한다. 대출을 잘 이용할 줄 알아야 재산을 증식해줄 재테크에 눈을 뜨게 된다. 재테크 수단이 부동산이라면 더 말할 나위가 없다. 대출을 받을 수 있다는 것은 그만큼 신용을 인정받는 것이다. 무리하지 않는다면 적당한 대출은 오히려 거래를 용이하게 하는 요인이 될 수도 있다.
--- 「대출이 있는 집은 매도하거나 임대할 때 싫어할까?’ 중에서

사람들은 자신이 거주하는 곳 주변에 편의시설이 있기를 바라며, 편의시설이 있는 지역에는 수요가 지속적으로 발생된다. 자연스럽게 편의시설이 집중된 곳의 부동산 가격은 점차 상승하게 된다. 이런 사항들을 체크하며 물건분석을 해야 한다. 현재 거주하는 지역 외에 타 지역을 조사하기 위해선 많은 시간이 소요되므로 우선적으로 본인들이 살고 있는 지역 위주로 경매물건을 분석하는 것이 유리하다. 본인이 거주하는 동네라면 보통 교통, 학군, 근린시설 등에 대해 잘 알고 있으므로 물건분석하는 시간을 단축할 수 있다. 경매물건 분석은 수요가 많은 아파트나 빌라 위주로 진행하면 일이 수월해진다. 시세를 조사하기 위해서는 대출에 기준이 되는 KB시세, 네이버 부동산 시세, 국토교통부 실거래가 등을 이용한다. 전체 조사한 가격의 평균값을 확인한 후 인테리어비용, 부동산 명도비용, 부동산 중개료, 취득세 및 등록세, 목표수익 등을 빼고 원하는 수익이 나올 수 있는 최종 입찰가를 선정하면 된다. 현재 부동산의 소유주가 자신이 받고 싶은 금액, 그러니까 호가를 실거래가로 오판하면 그만큼 큰 손해를 감내해야 한다. 실제 거래가 이루어지는 적정한 가격을 잘 파악해야 정확한 수익을 계산할 수 있다.
--- 「부동산 경매는 딱 3가지만 알면 끝난다’ 중에서

1년 내지 수년을 거쳐 경매에 나온 물건의 경우 감정가가 저평가되어 있거나 유찰로 인해 세일된 아파트, 빌라를 선정하는 것이 가장 적절한 경매 참여방법이다. 또한 물건에 대한 권리분석으로 말소기준을 찾아 위로 설정된 권리가 있는지만 검토한 후 입찰준비를 하면 된다. 그렇게 선정된 물건을 낙찰받으면 바로 물건지로 이동하여, 채무자 및 세입자와 이사 일정을 협의하거나 재계약을 체결하면 된다. 특별한 이유가 없다면 재계약을 유도하는 것이 낙찰자나 세입자 모두에게 유리하다. 모든 결정과 절차를 빠르게 진행할수록 수익에 빠르게 접근할 수 있음을 명심해야 한다. 작은 부담을 피하기 위해 명도를 어렵게 끌고 가면 그만큼 소모적으로 일을 처리하게 되므로 소탐대실을 피해야 한다. 부동산 경매 과정의 명도는 협상이다. 이사 비용을 주지 않거나, 적게 주었다고 명도를 잘한 것일까? 그렇게만 생각하면 큰 오산이다. 최소의 이사 비용으로 빠른 명도를 하여 물건 수익을 극대화할 수 있으며, 상대가 부동산 경매 절차 등을 잘 모를 경우 정확한 정보를 전달하여 새로운 계약을 이끌어낼 수도 있다. 낙찰자가 부동산 인도명령, 강제집행 등 법적 우위의 권리를 가지고 있더라도 인간적인 배려의 자세를 갖고 명도에 임해야 한다.
--- 「부동산 경매의 기본인 물건분석, 권리분석, 명도’ 중에서

부동산 경매 수익을 올리고 못 올리고의 차이는 현장조사, 즉 얼마나 경매물건지에 가서 발품을 팔았느냐에 달려 있다. 아무리 같은 아파트라고 해도 선호도에 따라, 동이나 층에 따라 가격에 차이가 있다. 똑같은 평수라 해도 지하철역 및 기차역, 대로변에 인접되어 있으면 소음이 심해 동일 아파트보다 1,000~2,000만 원의 매도 차이가 발생될 수 있다. 이밖에도 아파트의 가격 차이를 발생시키는 요인은 많다. 추가적으로 아파트 출입구와 인접되어 있거나, 각종 편의시설에 근접해 있을수록 부동산 매매가격이 높게 책정되는 것은 당연하다. 그 외 알파룸이나 베타룸 배치 여부, 동간 거리, 전망 조망권, 일조권이 뛰어난 것이 장점으로 작용해 상대적으로 높은 가격을 보장받을 수 있다. 이 모든 것들은 인터넷으로 알아보는 데 한계가 있기 때문에 직접 해당 물건지로 가서 보고 물어봐야 된다. 경매에 참여할 때는 반드시 물건지를 직접 임장하여 꼼꼼한 조사를 통해 최종 수익률이 나오는 이상적인 입찰 가격을 만들어내야 한다. 지도나 로드뷰로만 파악한 장단점은 실제와는 차이가 있을 수 있다. 현장에 나가 보면 온라인에서 찾지 못한 결정적인 단점이 확인되거나 생각지도 못한 장점이 발견되기도 한다.
--- 「수익률은 현장조사 임장 여부에 따라 달라진다’ 중에서

등기부등본을 보는 방법을 간략하게 소개한다. 등기부등본은 해당 부동산과 관련된 제반 정보가 수록된 문서다. 등기부등본에 기록된 권리관계를 읽을 줄 알아야 부동산 거래를 할 수 있다. 모든 부동산의 월세 및 전세 계약 전에는 인터넷 등기소에 접속해 입주하고자 하는 아파트나 빌라의 주소를 검색하고 열람 및 발급을 받아 확인해야 한다. 그렇게 출력한 등기부등본 중 마지막 소유자가 실제 계약하는 사람과 동일한지 신분증을 대조해야 하며, 말소되지 않는 대출금액들을 확인해야 한다. 추가로 경매개시 결정이 있으면 해당 집은 경매집행 대기 중인 물건이므로 절대 계약을 하면 안 된다. 경매개시 결정 이후에 설정된 권리들은 인정받기 어려울 수 있기 때문이다. 주택임대차보호법에는 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보 물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다는 조항이 있다. 이를 최우선변제권이라 한다. 쉽게 말해 돈이 있는 사람들은 보증금을 날려도 크게 문제되지 않을 수 있지만 서민들이 부동산에 설정된 대출을 잘 확인하지 못하고 계약했다가는 전 재산을 날릴 수 있다. 이때 최소한의 보장을 해주겠다는 제도라고 보면 된다. 임차인, 즉 세입자가 경매신청 등기 전에 주택인도와 전입신고를 마치면 다른 담보 설정권자들보다 우선적으로 최우선 순위로 변제받을 수 있고 누군가 먼저 해당 부동산을 담보로 돈을 빌려주었더라도 최우선변제금 안에 설정된 임차인에게 먼저 돈을 주게 된다.
--- 「등기부등본을 어떻게 봐야 할까?」 중에서

경매 낙찰 후 인테리어를 시행하는 것은 필수 사항이다. 인테리어를 어떻게 하느냐에 따라 단기매도 및 임차를 빠르게 구성할 수 있어 공실률을 줄이고 수익률을 극대화할 수 있다. 부동산 인테리어는 한마디로 화장을 하는 것과 같다. 화장을 어떻게 하느냐에 따라 얼굴 윤곽이 살아나고 본인의 콤플렉스 부분을 감추어 호감을 사게 된다. 경매 인테리어도 비슷하다고 생각하면 된다. 부동산의 일부분이라도 인테리어를 통해 단점을 보완하고 장점을 부각시키면 새로운 임차인이나 매수인들의 호감을 살 수 있다. 따라서 인테리어 및 적정한 수리는 수익률과 바로 이어질 수밖에 없다.

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