품목정보
발행일	2007년 11월 15일
쪽수, 무게, 크기	256쪽 \| 크기확인중
ISBN13	9788975606793
ISBN10	8975606791

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첫째마당 부동산중개와 공인중개사 01장 부동산중개란? 1983년 새로 부동산중개업법 제정 한국공인중개사협회 구성 <잠깐만요!> 부동산중개업 변천사 공인중개사 시험 02장 부동산중개 시장의 현황과 전망 현재 부동산중개 시장의 분위기 부동산업계가 어려운 진짜 이유 ① 정부의 부동산 규제 강화 ② 공인중개사 과잉 배출 <잠깐만요!> 정부의 부동산 규제 강화 사례 ③ 중개업에 대한 열악한 인식 한미 FTA 이후 부동산중개 시장은 어떻게 될까? <한걸음더> 부동산중개업의 선진화를 막는 3無 03장 공인중개사로 성공하려면? 나는 중개사로 성공할 수 있을까 지금 고전하고 있는 중이라면 성공하는 중개사 되기 5원칙 ① 지역 분석이 제일 중요하다 ② 나만의 PR 자료를 준비하자 ③ 꾸준히 공부하고 벤치마킹하자 ④ 친절이란 곧 고객을 속이지 않는 것 ⑤ 최종 금액 결정권은 중개사가 가져라 <무작정 따라하기> 매수인과 함께 현장 방문할 때 <한걸음더> 토지거래계약허가제란? 둘째마당 공인중개사 창업하기 04장 창업 시기, 입지 선정하기 창업 시기는 언제가 좋을까? ① 경제적 여유 ② 위치, 주중개대상물 ③ 창업 비책, 일정표 첫째도 입지, 둘째도 입지 고객이 쉽게 접근할 수 있는 곳 한곳에서 오래 영업해야 단골고객이 생긴다 인터넷이나 정보지를 보고 찾아올 때 불편하지 않도록 주중개대상물에 따라 입지가 다르다 ① 아파트 ② 단독주택 ③ 상가 <잠깐만요!> 신도시와 다가구주택 밀집지는 중개업소 입지로 적당할까요? ④ 재개발 ⑤ 토지 <잠깐만요!> 재개발과 재건축은 어떻게 다를까요? 절대 해서는 안되는 일들 ① 단기급등 지역으로 철새처럼 옮겨다니는 것 ② 공법 규제가 심한 하자 있는 물건을 중개하는 것 ③ 불법인 분양권?입주권 전매를 중개하는 것 <잠깐만요!> 분양권 전매와 투기과열지구 지역에 뿌리내린 사과나무가 되자 <무작정 따라하기> 나에겐 어떤 중개대상물이 맞을까? 05장 사무실 관리하기 초보로 경험이 없다면 공동창업 ① 역지사지(易地思之) ② 상대적 실적분배 ③ 최종결정권 ④ 소유와 경영분리 <무작정 따라하기> 실적분배 사례 알아보기 직원 채용과 관리 ① 업무협력계약서를 꼭 작성하자 ② 직원 채용은 만장일치로 하자 ③ 기본급을 지급하고 실적분배를 공평하게 하자 ④ 헤어질 때를 대비하자 <무작정 따라하기> 소속중개사 채용할 때 많이 하는 질문 <한걸음더> 전속중개제도가 정착해야 합니다. 06장 초보와 달인의 차이 공동중개도 훌륭한 대안이 될 수 있다 자기 사무실에서 자신의 책임으로 계약서를 작성하자 공동중개를 점진적으로 개혁하자 수수료를 양보하자 초보이면서 전문가 티를 내는 방법 ① 지역의 특성을 파악한다 ② 부동산정책의 변천사를 숙지한다 <잠깐만요!> 부동산 가치는 곧 환경가치입니다. ③ 공무원과 자주 상담한다 ④ 고객용 브리핑 자료를 만든다 ⑤ 고급스러운 상담 공간과 첨단기기를 마련한다 ⑥ 프랜차이즈와 전국 공동중개망으로 초보의 약점을 보완한다 <한걸음더> 사무실 내부, 외부 꾸미기 셋째마당 매물 확보, 매도 상담하기 07장 좋은 물건 어떻게 찾나? 매물 찾기 아파트 상가 토지 <무작정 따라하기> 토지 매물 찾는 법 물건을 찾았으면 잘 다듬자 매도인과 중개사가 가격 차이를 좁히려면? ① 매도인의 매도 사유를 정확하게 알아야 유리하다 ② 부동산 전망을 알려준다 ③ 주변의 거래시세와 비교한다 ④ 자기편이라고 생각하게 만든다 <한걸음더> 우리나라 부동산의 5대 가격 08장 가격 분석, 세무 마케팅 적정가격 분석하기 내재가치로 평가 약한 환금성을 빠른 거래로 보완 부동산 가치평가 방법 ① 매매사례비교법 ② 원가분석법 ③ 수익분석법 ④ 공법규제비교법 <무작정 따라하기> 도시지역 토지 가격 분석하기 세무 마케팅 ① 부동산 취득할 때 내는 세금 ② 부동산 보유할 때 내는 세금 ③ 부동산 처분할 때 내는 세금 품목별로 양도세 자세히 알아보기 아파트 상가 농지 비사업용 토지 불법이므로 절대 하지 말아야 할 것들 <잠깐만요!> 실거래가신고, 너무 무서워하지 마세요. <무작정 따라하기> 양도소득세 절세 방안 알아보기 09장 매도 상담하기 지역 특성부터 파악하자 토지 특성 파악하기 건물 특성 파악하기 지역 정서와 지방 정서 <잠깐만요!> 타운하우스, 테라스하우스? 매물을 접수할 때 <무작정 따라하기> 아파트 가격시세 찾기 본격적인 매도 상담 매도인이 결정을 미뤄서 애타게 만드는 경우 ① 계약 직전에 다른 업소에서 더 많은 금액을 제시한 경우 ② 앞으로 가격 상승 전망이 우세해 마음이 흔들리는 경우 ③ 양도세가 예상보다 많아 결정이 어려운 경우 ④ 이사 날짜가 맞지 않거나, 임차인이 속 썩이는 경우 ⑤ 부부 간에 합의가 이루어지지 않거나 집안 사정이 변경된 경우 넷째마당 홍보하기, 매수 상담하기 10장 고객을 진심으로 섬기는 홍보 마케팅 직접 홍보 아파트는 온라인 광고 위주로 아파트는 저인망식 홍보가 유효 시간관리도 직접 홍보다 <무작정 따라하기> 인터넷에 부동산 광고 등록하기 간접 홍보 기존 고객과 연계되는 마케팅을 구상 디스플레이도 홍보의 수단 계약서가 스스로 홍보하도록 하자 법령과 상식을 적은 팸플릿, 소책자 <무작정 따라하기> 홍보 팸플릿에 들어가는 내용 프로그램 마케팅과 인터넷 이용하기 파워포인트 프로그램 중개업소의 인터넷 홈페이지 개인 홈페이지나 블로그 인터넷으로 부동산 거래를? <잠깐만요!> 정부의 부동산정책과 중개사의 임무 반드시 신청해야 하는 메일링 서비스 목록 11장 매수 상담하기 투자분석의 심리적 요인 부동산 투자분석은 권리분석과 가치분석 아파트도 권리분석, 가치분석이 필요하다 상가는 가치분석이 더 중요 토지야말로 권리분석, 가치분석이 중요 현재가치와 미래가치의 차이가 투자이익 현재가치란 공법상 용도분석 공법을 활용한 투자 상담이 되어야 <잠깐만요!> 부동산 관련 민원을 상담할 때는 어디로 가야 할까요? <무작정 따라하기> 각 분야 전문가를 능가하자 고객의 진정한 이익은 매수전속권 매수 의사결정은 본인이 하도록 한다 <잠깐만요!> 무조건 깎으려는 가격흥정은 매수인 자신에게 손해입니다. 12장 매수 상담 실무 매수인에게 부동산의 미래가치 알리기 환경친화적인 아파트 상가의 미래가치 토지야말로 환경가치가 절대적 <무작정 따라하기> 저평가된 물건을 고르는 내재가치투자법 먼저 매수인을 상담의 자리로 끌어내자 첫째, 전화 상담을 면담으로 유도하자 둘째, 일단 고객이 방문하면 엘리베이터 마케팅 셋째, 블링크론으로 고객을 판단한다 <잠깐만요!> 수익형 부동산, 관리의 어려움을 알아야 넷째, 확실한 투자금액을 먼저 파악한다 고객의 눈높이를 현실에 맞게끔 수정 매수인이 의사결정을 하지 못하는 경우 ① 부동산투자는 단순하다고 생각했는데 막상 해보니 증권투자보다 훨씬 어렵다 ② 진행과정의 말미에 무리한 투자라는 판단이 들었다 ③ 경험 부족 등으로 여러 곳의 물건을 비교하기가 어렵다 ④ 지식이 짧은 탓에 다른 업소의 물건을 가져와 검증받으려고 한다 매수 상담에서 주의할 사항 전화 상담할 때 주의사항 대면 상담에서 주의사항 다섯째마당 계약서 작성, 고객관리 13장 가격협상과 계약서 쓰기 최종 가격 흥정하는 법 최종 가격 결정은 중개사가 과감하게 최종 가격협상은 사전에 하자 계약이 반드시 이행되도록 상세하게 계약서 작성 계약서에 기재된 내용은 법보다 우위다 법률적, 경제적, 기술적 하자를 방지하는 계약서 기타 서류로 보충 타협과 중재에 최선을 다하자 기존의 잘못된 관행을 과감하게 탈피 계약 특약과 구두로 타협과 중재를 사고가 나면 소송에도 적극적으로 대응하자 <무작정 따라하기> 계약서 특약 작성하기 14장 고객관리, 부동산시장 선진화 고객만족으로 평생고객을 만들자 사회적 합의로 부동산시장 선진화를! 1. 표준권장계약서가 필요하다 2. 에스크로 제도가 정착해야 한다 3. 지적도와 토지대장의 공신력을 갖춰야 한다 4. 전속중개제도가 정착해야 한다 5. 부동산 관련 공무원을 교육시키자 6. 중개사 100% 책임과 중개수수료 현실화 7. 주민등록법과 확정일자제도 8. 상가임대차보호법 개정하자 9. 보수교육 강화와 협회의 책임 10. 매매사례비교법이 아니라 진정한 내재가치로 투자하자 부동산시장 선진화의 주역이 되자 부록 중개업 실무 서식 부동산 가격분석 프로그램 임대부동산 투자수익률 분석 프로그램 진정한 권리자 확인 프로그램 공시권리 분석 프로그램 미공시권리 분석 프로그램 소유자의 점유사실 확인원 현장조사분석서 접수대장 상담일지 부동산 전속중개의뢰서 법정중개대상물 확인 설명서 중개대상물확인?설명서 ※ 본문에 삽입된 서식들 공동주택체크리스트 매물 요약표 부동산중개업 입지선정 프로그램 업무협력계약서 민법에 의한 매도인의 하자담보책임

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저자 : 서영창

전남대학교 법과대학을 졸업한 후 20년 가까이 부동산 중개업에 종사해왔다. 부동산 시장의 부침을 온몸으로 경험하면서 탄탄한 성공 노하우를 쌓았다. 우리나라 1세대 공인중개사이며, 부동산 선진화를 위해 일찌감치 공인중개사의 전문성 확보를 주장해왔다.
현재 한양대학교 사회교육원에 출강하고 있으며 LBA경제연구소 전임교수, 대동컨설팅(주), 대동공인중개사무소 대표를 맡고 있다.

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20여년 경력의 공인중개사가 썼습니다. 지은이 서영창 공인중개사는 20여년 부동산중개업에 몸담고 있는 전문가입니다. 부동산의 모든 분야를 섭렵함으로써 올바른 길을 제시할 능력을 갖추었고, LBA경제연구소의 부동산법률중개사 과정을 수료함으로써 법률중개사가 되었습니다. 한미 FTA 체결 이후 곧 현실화될 ‘부동산 빅브라더’의 침입에 대비하려면 국내 중개사들이 어떤 자세와 능력을 갖추어야 하는지, 현실적이고도 올바른 방안들을 이 책에 가득 담았습니다 중개업 창업에서 가장 중요한 것은 올바른 입지선정입니다. 중개업은 무엇보다 입지에 영향을 많이 받는 업종입니다. 주된 중개대상물을 아파트, 상가, 토지 등 무엇으로 할 건지에 따라, 그리고 중개사의 경력과 능력에 따라 입지가 달라집니다. 어떻게 최적의 중개업 입지를 찾는지 설명합니다. 그와 함께 사무실 운영하는 법, 인테리어, 공동창업할 때의 노하우 등도 요긴하게 짚어줍니다. 아파트, 토지 등 매물에 따라 찾는 방법이 다릅니다. 창업한 후 가장 큰 어려움은 매물을 찾는 것입니다. 아파트, 상가, 토지에 따라 각각 다른 매물 찾는 방법을 설명합니다. 매물을 잘 찾았다면 그다음은 매도인과 어떻게 상담하는지 아는 것입니다. 물건의 가격을 적정하게 매겨야 할 것이며, 양도세를 걱정하는 매도인을 위해 세무 마케팅도 펼쳐야 합니다. 더불어 ‘전속중개권’이 부동산중개 시장을 선진화하는 방안임을 역설합니다. 매수 상담에서는 부동산 가치분석을 할 줄 알아야 합니다. ‘부동산중개’는 매도인과 매수인 사이에서 연결시켜주는 직업입니다. 매도인과 상담하는 것 못지않게 매수 상담 역시 너무나 중요합니다. 물건을 확보한 다음에는 매수인을 모을 수 있도록 잘 홍보해야 합니다. 가가호호 방문하는 저인망식 홍보 방법부터 인터넷에 광고하는 법까지, 실용적인 노하우가 가득합니다. 그리고 매수인이 적절한 가격으로 부동산을 살 수 있도록, 중개사는 그 부동산의 가치분석을 제대로 해서 매수인에게 제시해야 합니다. 부동산중개 시장을 선진화해야 합니다. 과거와 같은 안이한 영업방식으로는 ‘빅브라더’에 맞서서 살아남을 수 없습니다. 이제 부동산중개 시장을 선진화하는 것은 선택이 아니라 필수인 상황입니다. 지은이의 10가지 핵심 대책을 잘 숙고하세요. 마지막으로 부록에, 그리고 본문 중에 중개 실무에서 요긴하게 사용할 수 있는 서식들을 수록했습니다. LBA경제연구소 교육과정에서 사용하는 서식도 있고, 지은이가 만든 것도 있습니다.

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