뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집

민간 기업인 스트래튼 홀딩스는 조합원들에게 다음처럼 얘기했다. ‘우리가 이 사업의 일반분양 분을 모두 사겠습니다.’ 전체 분양 중 조합원 분양을 제외한 규모는 일반분양만 총 3,000세대에 분양매출만 대략 8,000~9,000억 원 수준으로 예상됐는데, 이를 통째로 한 번에 사겠다고 하자마자 8년간이나 지지부진하던 이 사업은 기지개를 켰다. --- p.25

좋든 싫든 인구 증가나 가구 분파에 따라서 2035년까지는 무조건 증가할 가구 수에 맞는 주택 공급이 필요하다. 한국은 주택보급률 100%가 넘는 상황인데도, 인구 증가와 가구 증가가 동시에 진행되고 있어 앞으로 20년 이상은 꾸준히 주택을 공급해줘야 한다. --- p.44

한국의 서울, 경기도 지역은 전국 어느 지역보다도 더 많은 주택을 공급해야 한다는 결론이 나온다. --- p.50

정부의 제2차 주택종합공급계획에서 한국은 2013~2022년까지 연평균 39만 호의 주택 수요가 발생하고, 이를 공급하는 데 필요한 택지 면적이 10년 동안 총 571.1㎢로 조사됐다.
--- p.71

정부는 이미 2014년 9?1대책을 발표하기 3년 전부터 주택을 공급하는 데 필요한 소요량(연평균 30㎢)보다 훨씬 부족한 면적의 토지를 공급하기 시작했다. 2014년에는 급기야 7㎢로 역사상 가장 낮은 공공택지 공급량을 기록했다 --- p.72

그런데 정부도 적극적으로 촉진하 는 사업이 있다. 바로 은마아파트 재건축과 같은 구도심 재생사업이다. --- p.76

정부의 재건축 촉진 정책의 정수는 2014년 9월 1일 발표한 9?1대 책이다. 재건축 활성화에 가장 중요한 영향을 미친 정책은 재건축 연한을 최장 40년에서 30년으로 10년 단축한 것이다. --- p.77

단독주택 중심의 주택 재개발, 재건축이 뉴스테이 도입 여건에서 아파트보다 상대적으로 더 유리한 고지를 확보하는 것은 아파트 재건축의 경우 전체 대상 주택 수가 2015년 말 기준으로 약 24만 호 수준으로 적은 데 반해, 주택 재개발은 당장 지정된 것만 108만 호가 넘어 전국에 분포되어 있기 때문이다. --- p.92

안타깝게도 2020년을 전후로, 한국에도 사상 유례없는 주택 멸실 의 시대가 열릴 것으로 예상한다. --- p.98

박근혜 정부가 5?26대책에서 밝힌 대로 제2기 신도시 사업 이후 공공택지 보급을 잠재적으로 중단했다. ‘신규택지’에 나올 분양 물량은 앞으로 사라진다. 위례, 동탄, 세종시 등 신도시의 신규분양이 첫 번째로 사라지는 분양이다. --- p.99

정부의 ‘민간임대주택에 관한 특별법’을 뜯어본 금융투자업계는 이 법령을 즉 각 환영했다. 왜냐하면, 그간 임대주택 사업을 하는 데 가장 큰 걸림돌 중 하나였던 사업성뿐 아니라 불편한 거래 방식을 개선했기 때문이다.
사업성은 용적률로 올렸고, 거래 방식의 편의성은 ‘블록 거래(한 번에 대량의 물건을 매매하는 형태)’를 통해서 개선했다. 이 법은 기업 친화적이다. --- p.102

필자는 늘 주택시장의 투자를 주식 투자에 빗대어 이미 상장된 우량주, 성장주, 가치주 등도 좋지만 가장 큰 수익을 원한다면 비상장 부문에 투자해야 하며 이것은 신규 아파트 분양이 아니라 조합자격을 취득하는 식의 투자라고 말하고 있다. --- p.142

주식시장에서는 ‘무릎’에 사서 ‘어깨’에 판다는 말이 있다. 이를 주택 재개발 사업과 결부시키면, 조합설립인가 직전에 매수하고, 관리처분 인가 직전(리스크 확대 국면)에 매각하는 것이 이에 해당할 것이다. --- p.195

우리의 투자 손익은 ‘일반분양가-조합분양가 〈 (매수거래가격+세 금)-감정평가액’일 때 플러스이고, 반대일 때 마이너스가 된다.

<b>뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집</b><br/><br/><b>왜 전국의 재건축·재개발이 다시 들썩일까?<br/>폭락론과 인구 절벽의 이면에 ‘기업형 임대주택’발 수급 폭탄이 터진다 </b><br/><br/>현직 금융권의 주택부동산 애널리스트가 한국 부동산을 근본부터 뒤흔들 변화를 말한다. 임대주택에 관한 이슈로 부동산 시장 전체의 운명을 가름할 흐름이다. <br/><br/>업계와 전문가들 사이에서도 아직 파장을 가늠하기 어렵다고 판단하고 있으며, 많은 언론과 미디어에서는 이 이슈를 놓치고 있어 일반인들이 알아차리기가 어려울 수밖에 없다. 현재 집주인, 전·월세 세입자, 무주택자들은 특별히 촉각을 곤두세울 사안이다.<br/><br/>#1 <br/>2015년 11월, 인천 부평구 십정동 216번지의 주거환경개선사업인 ‘십정 2구역’ 재정비 사업 조합은 스트래튼 홀딩스라는 민간 부동산 컨설팅 기업에 3,000세대의 일반분양 물량을 모두 매각하기로 결의한다.<br/><br/>#2<br/>서울 강서구 J아파트 150가구의 전셋값과 매매기록을 분석해보니 이 단지는 2012년까지 단 한 건의 매매도 없었다. 그런데 2013년 하반기부터 2015년 9월까지 37건의 거래가 진행됐는데 전세가율이 무려 85%에 달했다.<br/><br/>두 사례는 보도를 통해 많은 사람이 접했을 수도 있으나, 한국 부동산 시장의 거대한 변화를 압축한 사건이라고 본 이들은 많지 않다.<br/><br/>금융투자업계에는 작년 말부터 ‘집합투자기구(펀드나 리츠 등)’라는 것을 만들어서 재건축·재개발 조합으로부터 주택을 2,000호~3,000호씩 구매하고 있다. 주택 재개발·재건축 조합 역시 조 단위로 구성된 펀드 등에 거리낌 없이 주택들을 팔고 있다. 조합들이 팔겠다는 물량이 너무 많아서 집합투자기구의 설립 속도가 따라가지 못하는 상황이다. <br/><br/>이런 급작스러운 변화는 2015년 말 시행된 ‘민간 임대주택에 관한 특별법’이 등장한 후부터다. 언론에서는 간단히 ‘뉴스테이법’이라고 부른다. <br/><br/>부동산은 제도와 규제가 시장을 결정한다. 이 법은 앞으로 개인이 아니라 기업이 주택을 임대 목적으로 매입하기 시작하면서 임대시장뿐만 아니라 주택시장 구조를 근본부터 바꿔놓을 것이다.<br/><br/>강서구의 J아파트를 전세 끼고 산 행태는 ‘무피투자’로 통칭한다. ‘피 같은 내 돈이 들지 않는(무피)’ 부동산 투자 방식을 말한다. 가장 대표적인 것이 이렇듯 전세를 끼고 집을 사는 것이다. 그럼 무피투자자들이 원하는 것은 무엇일까? ‘조합원 자격’ 취득이다. <br/><br/>그들은 훗날 재건축·재개발 사업이 기업형 임대주택으로 연결될 때(뉴스테이) 얻게 되는 ‘용적률 상향’이라는 인센티브를 얻으려고 발품을 팔고 있다. <br/><br/>저자가 이 책에서 밝힌 몇 가지 사실은 보통 사람들에겐 충격적이다. 첫째 한국의 주택 수는 부족하다. 한국의 인구 증가율은 2030년 이후 마이너스로 전환하며 감소하는 게 맞지만, 가구 수만큼은 2035년까지도 증가한다. <br/><br/>가구의 분화와 해체가 핵심이고 주요인이고, 그동안 한국에 연평균 19만6,000가구가 새롭게 생긴다. 좋든 싫든 인구 증가나 가구 분파에 따라서 2035년까지는 무조건 주택이 필요하다. 정부의 제2차 주택종합공급계획에서 한국은 2013~2022년까지 연평균 39만 호의 주택 수요가 발생한다고 예측하고 있다. 특히 수도권의 주택이 제일 부족하다. 주택 공급이 과잉이라는 사회의 우려는 과연 사실인가?<br/><br/>둘째, 택지 공급이 사라진다. 박근혜 정부에서 택지 공급은 급격히 그리고 현격히 줄었다. 분양이 더는 없다는 방증이다. 공공임대주택도 마찬가지 신세가 될 것으로 예측한다. <br/><br/>집 지을 땅이 없고, 집은 지어야 하는 모순된 상황에서 정부는 구도심 재생사업을 적극적으로 밀어주고 있다. 노후한 구도심은 이미 개발된 상태이므로 주택만 재건축 혹은 재개발하면 기존의 인프라를 그대로 쓸 수 있기 때문에 전체 비용면에서 상당히 효율적이다. 따라서 정부는 재건축·재개발과 같은 정비사업을 통해 구도심 안에서 신규 주택 공급을 확대하는 방식을 장려하고 있다.<br/><br/>정부의 재건축 촉진 정책의 정수는 2014년 9월 1일 발표한 9·1대책이다. 눈여겨볼 내용은 재건축 활성화로 재건축을 할 수 있는 연한(재건축 연한)을 10년 단축해 30년으로 만든 줄인 것이다.<br/><br/>‘개인’이 주인공이었던 임대주택시장을 바꾸고 싶던 정부는 ‘민간 기업’의 참여와 확대를 원했다. 마침내 민간 기업형 임대주택, 즉 뉴스테이를 2015년 8월 도입하기에 이른다. <br/><br/>뉴스테이의 절정은 노후주택 정비사업인 재건축·재개발 사업과 연계하는 방식이다. 정비사업에서의 조합분양과 일반분양으로 나뉘는 총 공급물량 중, 조합분양은 기존처럼 조합이 분양을 받되, 일반분양은 개인에게 낱개로 분양하는 방식에서 벗어나 민간 기업들에 전부를 매각하는 방식이다. <br/><br/>사업주인 조합 관점에서, 조합분양과 일반분양(기업에 매각)이 모두 분양되었으므로 해당 사업은 원활히 추진될 수 있게 되었다. <br/><br/>정부는 민간 기업형 임대주택 사업을 촉진하기 위해서, 민간기업이 임대주택을 공급하게 되면 해당 용도지역의 용적률을 법정 상한으로 높여 줄 수 있도록 한 인센티브 규정을 둔 법률까지 마련했다.<br/><br/>공공분양은 물론 일반분양도 사라질 위기에 처한 임대주택시장에서 현재의 개인 임대사업자, 전·월세 세입자, 그리고 무주택자들은 어떻게 대처해야 할까? 저자는 집을 살 기회는 앞으로 5년이 마지막이고, 월세를 받아왔던 개인 임대업자들의 시대도 그때 끝난다는 커다란 전환을 예고하고 있다. 어떤 집을 사고, 또 어떤 집을 팔아야 할지 저자의 분석과 설명이 붙어 있다.<br/><br/><b> 추천의 글</b><br/><br/>당신이 부동산 강세론자이건 약세론자이건, 원점에서 다시 생각하게 만드는 책!<br/>오세준 _ 알펜루트투자자문 펀드매니저, 《달러는 왜 미국보다 강한가》 저자<br/><br/>부동산 시장의 전반적인 흐름의 변화를 명확히 판단해 자신만의 지식으로 바꾸는 능력에 경의를 표한다. 혼란스러운 부동산 시장에 새로운 지표를 만들 차세대 전문가로 첫손가락에 꼽고 싶다.<br/>이진우 _ 서울경제TV 이진우의 ‘기센부동산’ 진행자<br/><br/>건설담당 애널리스트인 필자는 국내 부동산 흐름의 맥을 짚고 있다. 향후 기업형 임대주택사업이 대세가 될 것을 데이터에 기초해 예측하고 있다. 이 책은 주택시장에 대한 중장기 전망이 필요한 정책입안자, 투자자, 회사 경영자와 실무자들에게 시장 흐름을 읽고 앞서가는 데 큰 도움을 줄 것이다<br/>최종일 _ 대우건설 재무금융본부 상무<br/><br/>'한국의 집값은 폭락하지 않는다'는 제 생각을 공유한 이번 책은 저자가 오랜 시간 한국 주택시장을 경제 구조와 정책 양면을 동시에 연구한 양질의 성과물입니다. 독자들이 이 책을 통해 한국 주택시장에 대한 그릇된 분석들에서 벗어나 소중한 자산을 키울 수 있으리라 믿습니다. <br/>김유겸 _ LIG투자증권 이코노미스트<br/><br/>이름값 하는 책을 오랜만에 만나 가슴이 뻥 뚫리는 것 같다. 건설 그리고 부동산 시장의 흐름과 패러다임 변화를 날카롭고 정확하게 짚어내고 있어 감탄스러울 정도다. 책의 마지막까지 설렘과 흥분을 느끼며 읽어가리라 감히 이야기할 수 있다.<br/>두성규 _ 한국건설산업연구원 법학박사<br/><br/>주택시장에 기업이 뛰어들기 시작했다. 기업은 또 가계는 이 변화에 어떻게 대응해야 할까? 비관과 낙관이 교차하는 주택시장이 혼란스럽다면 채상욱이 던지는 14가지 질문에 대한 해답을 반드시 읽어보기 바란다. <br/>남승표 _ 연합인포맥스 기자<br/>