부동산 가격을 결정짓는 첫 번째 요소는 인구다. 인구 밀집도가 높아지는 지역과 사람들이 많이 찾는 집이나 건축물은 그만큼 가치가 높아진다. 수요가 높아지니 당연히 가격은 상승한다. 부동산은 보석과 마찬가지로 희소성이 크다. 따라서 수요가 늘어도 공급량을 갑자기 늘리기 힘들기 때문에 가격이 폭등하기도 한다.

두 번째는 사람들의 소득 수준이다. 소득이 높아지면 경제성장과 더불어 물가상승이 생긴다. 부동산 가격도 장기적으로 보면 최소한 경제성장률이나 물가상승률에 비례해 오르기 마련이다. 다만 부동산은 경제성장과 같이 언제나 소득 증가와 함께 꾸준하게 올라가는 선을 그리지는 않는다. 한동안 정체돼 있다가 어느 순간 폭등하는 특성을 보이기도 한다. 상승률이 곡선을 그리는 것이 아니라 계단 모양이 되는 것이다.

세 번째로 부동산 가치를 얘기할 때 경기 변화를 빼놓을 수 없다. 경기가 좋아지면 소득이 늘고 부동산 가격은 높아진다. 반대로 경기가 침체하면 소득이 줄면서 자산 가치하락(디플레이션) 현상이 생기 때문이다.

네 번째 요소는 금리변동이다. 금리는 부동산 가격과 반비례한다. 금리가 낮아질 때 부동산 값은 오르고 금리가 높으면 부동산 값은 떨어진다. 금리가 낮다는 것은 싼 이자로 돈을 빌릴 수 있다는 의미다. 싸게 빌린 돈으로 가격이 오를 가능성이 높은 땅이나 집을 사 두면 이익이다.

다섯 번째는 정부 정책과 세금의 효과와 영향이다. 기본적으로 부동산 사업을 하려면 정부 정책의 변화와 세금 관계를 아주 철저하게 분석해야 한다. 부동산시장에 미치는 영향이 매우 크기 때문이다. 부동산은 그 희소성과 가격이 시장 상황을 즉각 반영하지 못하는 비탄력적인 특성을 지닌다. 이런 것도 정부가 정책을 통해 적극적으로 개입하는 이유에 속한다.

여섯 번째, 부동산의 가치와 직결되는 중요한 요소 중 꼭 짚고 넘어가야 하는 것이 위치다. 대부분의 전문가들은 “부동산 가치를 결정하는 첫 번째 요인은 위치다. 두 번째 요인도 위치, 세 번째도 위치”라고 말하고 있다. 부동산 가치 측면에서 위치는 해당 지역의 개발 계획과 교통 여건, 생활편의시설, 인구 유입 등 다양한 내용을 포함한다.

일곱 번째, 어떤 유형의 부동산이냐에 따라 가치가 결정되기도 한다. 만약 같은 지역에 아파트와 연립주택이 있으면 같은 면적 기준으로 아파트 가격이 높다. 아파트와 상가를 비교하면 상가가 더 비싸다. 첨단시설을 갖춘 고층 오피스 빌딩과 중소형 근린 빌딩 중에는 큰 빌딩의 가치가 높다. 땅도 마찬가지다. 경사진 곳이나 도로와 접하지 않은 맹지는 길가에 있거나 지하철 또는 철도역과 가까운 땅에 비해 가치가 크게 떨어진다.

여덟 번째, 부동산은 유행을 탄다. 아파트보다 일반 주택이 더 인기를 끄는 시기가 있을 수 있고 대형 오피스 빌딩이 중소 상가 빌딩에 밀리는 때도 있다. 투자심리는 논리적으로 설명할 수 없지만 시장과 가격을 움직이는 숨은 힘이다. 정부가 부동산 가격 상승을 막는 정책을 내놓았는데도 가격이 폭등하고 규제 완화를 단행해도 가격 하락이 멈추지 않는 것은 심리적 요인이 강하기 때문이다.

<b>생생한 사례로 부동산 문제를 친근하게 전해주는 부동산 교양입문서!</b><br/><br/>우리에게 부동산은 얼마나 가까이 있을까? 우리가 밟고 있는 땅과 거주하는 아파트, 물건을 사고파는 상점, 일을 하는 사무실이 모두 부동산이고 신도시와 뉴타운을 개발하는 사업도 부동산의 한 분야이다. 다리를 놓거나 도로를 깔고 공장을 짓는 것도 부동산 분야에 속하고, 은퇴한 사람들의 노후생활 밑천인 전세나 월세 등 임대 수입도 부동산에서 다루는 주제에 속한다. 이렇듯 일상생활에서 부동산과 관계를 맺지 않는 것이 거의 없을 정도이다. 한마디로 요람에서 무덤까지 부동산은 따라다닌다. <br/>이토록 중요한 부동산이지만 일반인들의 부동산 상식은 ‘투기’ 혹은 ‘투자’ 차원을 넘어서지 못하고 있다. 저자는 독자들에게 평생을 따라다니는 부동산에 대한 기본적인 상식은 갖추고 있어야 한다고 강조한다. 그러나 부동산에 대한 정보를 알면 알수록 오리무중, 첩첩산중이다. <br/>그렇다고 부동산 관련 책들이 없는 것은 아니다. 이미 서점에 범람하고 있다. 하지만 ‘경매’나 ‘재개발 뉴타운 투자’와 같이 주제가 한쪽으로 치우치거나 독자들의 ‘재테크’를 위해 풀어 나간 것들이 대부분이다. 한편으로는 공인중개사 시험을 준비하는 수험생을 위한 전문 서적들이 넘쳐난다. 재테크 관점이 아닌 ‘교양’이나 ‘상식’ 차원에서 쉽게 부동산을 소개한 책은 찾아보기 힘들다.<br/>저자는 부동산 시장의 현장에서 몸소 체험한 경험을 바탕으로 풍부한 사례와 흥미로운 이야기로 독자들에게 대한민국 부동산 경제의 흐름을 파악하고 엉킨 실타래 풀 듯 명쾌한 해법을 찾도록 도와준다.<br/><br/><b>부동산 경제를 알기 위해 반드시 필요한 상식의 모든 것!</b><br/><br/>이 책은 총 3개 부분으로 구성돼 있다.<br/>PartⅠ ‘부동산 길 찾기’에서는 부동산의 유형별 특징과 법(공법)의 세계로 안내한다. ‘우리가 사는 집’에서는 1950년대 말 이후 한국인의 새로운 주거 공간으로 자리 잡은 아파트 변천사와 아파트 경제학, 아파트 청약 절차를 다루고 이어 오피스텔, 원룸텔, 타운하우스와 고급 주택 등 다양한 유형의 집을 탐색한다. ‘살 수 없지만 돈이 되는 건물’에서는 소위 수익형 부동산의 이모저모를 살펴본다. 대형 오피스 빌딩과 중소형 빌딩, 각종 유형의 상가에 대해 가치 평가를 어떻게 해야 하는지 알려준다. ‘땅의 가치를 올리는 길’은 녹지와 밭, 논, 빈 집터 등 다양한 종류의 땅과 그 쓰임새, 가치에 대해 설명한다. 땅과 관련한 각종 법도 이 부분에서 상세히 다뤄주고 있다. ‘부동산은 법으로 통한다’에서는 기본적인 부동산 공법을 비롯해 부동산 개발을 규제하거나 촉진하는 법을 집중적으로 탐한다. 또 취득세, 등록세, 양도소득세, 종합부동산세, 상속과 증여세 등 부동산과 관련한 세금 계산에 대한 궁금증도 풀어준다.<br/>Part Ⅱ ‘부동산을 움직이는 힘’에서는 주로 부동산시장과 정책의 흐름과 연관성을 해부하고 있다. 우선 부동산 투자와 투기의 차이점, 가격 또는 가치가 높은 부동산의 조건, 시장에서 벌어지고 있는 각종 부동산 관련 불법 행위와 사기 기법, 그 부작용을 짚어 보았다. 이어 온탕과 냉탕을 오갈 수밖에 없었던 정부의 역대 부동산 대책, 특정 부동산 정책을 둘러싼 정부와 지방자치단체 간의 협조와 갈등, 정책과 재테크의 연관성 등이 주요 내용으로 다루어진다.<br/><br/>Part Ⅲ ‘실전, 부동산’은 실제 집이나 상가, 빌딩을 거래할 때 도움이 되는 기본적인 정보를 담았다. 부동산을 팔고 살 때 거쳐야 할 절차와 주의점을 전문가의 도움을 받아 쉽게 정리해 놓았다. 또 요즘 부쩍 관심이 높아진 경매시장의 풍경을 들여다보기도 했다. 서술 방법은 기자의 장점을 최대한 살려 현상 분위기를 풍기면서 부담 없이 읽을 수 있도록 꾸며 놓았다. 자칫 지루해지는 것을 줄이기 위해 사례를 들어 설명하기도 하고 시트콤과 같이 상황을 설정한 뒤 하고자 하는 이야기를 풀어 나가는 방법을 택하고 있다. 독자들에게 재미있게 부동산 문제를 전달하려는 저자의 노력이 돋보이는 대목이다.<br/><br/><b>부동산 전문기자의 천기누설 ‘부동산 기사의 뒤집어보기’ 수록!<br/><br/>“신문 기사를 보고 투자하면 반드시 실패한다.”</b> <br/><br/>이 말은 신문에 기사로 나올 정도면 누구나 다 아는 ‘저급정보’고 그래서 기사를 믿고 투자했다가는 낭패를 볼 수 있다는 의미다. 저자는 실제로 신문 정보는 ‘투자 고수’들이 돈이 될 만한 것을 한 번 훑고 간 자리를 확인해 주는 수준의 기사들이 대부분이라고 말한다. 돈 되는 정보는 ‘큰손’이라고 일컫는 전문 투자자들이 독점하고 있고 개인들은 여기에 접근하기 쉽지 않다.<br/>기자와 기사의 이런 한계를 감안하고 각 기사의 속성을 파악한 뒤 신문이나 방송 뉴스를 보면 그 실체에 조금이라도 더 다가설 수 있고 투자틇 때 실패를 줄일 수 있다. 어쩌면 기자 입장에서는 기사의 허상과 숨뫀 실체를 공개하게 되면 동료들에게 ‘천기누설(天機漏洩)’의 죄를 범하는 꼴이 될 수도 있다. 하지만 이 책의 독자를 위해 저자는 유형별 부동산 기사를 뒤집어 보는 방법을 살짝 귀띔해 주고 있다.<br/><br/>부동산시장에서는 아직 증권의 종합지수와 코스닥지수 같은 것이 없다. 그래서 객관적인 시장 변화를 파악하는 것이 불가능하다. 민간 정보업체가 나름대로 조사하는 변동률과 시세 외에는 믿을 만한 시황 정보가 없는 셈이다. - 부동산 시황 기사의 허와 실<br/><br/>기사로 처음 개발 계획이 알려지면 정부나 지자체는 우선 그런 사실이 없다고 발뺌을 하고 한참 시간이 지난 뒤 약간 내용을 변경해 발표한다. 김을 한 번 뺀 뒤 개발에 착수하는 것이다. 따라서 개발 계획에 대한 기사를 읽을 때는 그것이 처음 드러난 것이지만 설익은 정보인지 아니면 이미 관련된 사람들은 다 알고 있는 정보인지 분별해야 한다. 처음 나온 기사에서 다룬 내용에 대해서는 꾸준히 추이를 지켜보면서 투자 여부와 시기를 잡고, 많은 사람들에게 알려진 발표 기사에 대해서는 큰 기대를 하지 않는 것이 바람직하다. - 신문 기사에 나온 개발 계획은 후행지수<br/><br/>신문에서 분양 광고는 매출의 상당 부분을 차지한다. 분양 광고 없으면 신문사가 휘청거릴 만큼 수입이 준다. 그렇기 때문에 분양 광고를 내는 건설사 등 기업의 눈치를 보지 않을 수 없다. 분양 특집기사는 대체로 광고를 낸 건설사를 위해 분양 단지를 소개하는 것으로 보면 된다. 독자들은 분양 정보를 얻고 신문사는 광고 수익을 올리며 건설사는 마케팅을 할 수 있는 일석삼조(一石三鳥)의 효과를 내는 것이 분양 기사다. - 광고와 정보의 경계를 넘나드는 분양 기사<br/><br/>‘부동산 재테크 다시 짜라’는 식의 제목으로 나오는 투자 가이드 기사는 자세하게 살펴보면 별 것 아닌 내용이 많다. 투자 요령을 알려 주는 기사의 대부분은 사실 상식 수준에 그치기 십상이다. - 기사에서 다루는 투자 가이드는 상식 수준<br/><br/>설문 대상이 누구인가를 먼저 봐야 그 의도를 파악할 수 있다. 설문 대상 전문가들이 건설사에 속한 사람이냐, 분양대행업체 대표냐, 중개업자냐, 아니면 교수냐에 따라 내용이 달라지기 때문이다. 대상자 중 교수나 연구원이 많으면 보수적이고 소극적인 전망과 투자 가이드가 나올 확률이 높고, 부동산 업계에 종사하는 사람이면 기대가 섞인 장밋빛 미래와 투자를 권유하는 답변이 많을 수 있다. 이는 설문조사 결과가 일반인들이 막연하게 판단하는 것보다는 좀 더 합리적이고 분석적인 것처럼 보이지만 100% 정확하게 맞아 떨어지지 않는 이유이기도 하다. - 설문조사 기사의 숨은 뜻

평소에 어렵게만 느껴졌던 부동산 이야기가 현장기자의 눈을 통해 쉽고도 친근한 일상생활로 다가온 느낌이다. 특히 흥미진진한 사례는 독자의 공감력과 이해력을 높이는 동시에 부동산 경제에 대한 우리의 지식정보 수준을 한 차원 업그레이드시키기에 충분하다.
고종완(RE멤버스 대표)

이 책은 우리가 24시간 동안 같이 살고 있는 부동산에 대하여 과거와 현재를 잘 설명해 주고 있으며, 이로 인하여 앞으로 우리가 부동산을 어떻게 구입하여야 할지에 관하여 많은 도움이 될 것이다. 특히 부동산 구입이 ‘투기’인지 ‘투자’인지에 관하여, 그리고 앞으로 부동산을 사야할지 말아야 할지에 관하여 개념 정리가 확실히 되어 있다.
김조영(법률사무소 국토 대표변호사)

장박원 기자의 글은 언제나 간결하고 쉽다. 그가 부동산 기자를 시작하며 만 2년 동안 전달해 왔던 기사를 접한 사람이라면 누구나 공감할 것이다. 결코 쉽지 않은 분야를 독자의 입장에서 단어 하나하나의 선택에도 고심한 흔적을 엿볼 수 있다. 이 책은 장 기자다운 책이다. 취재 일선에서 그가 직접 경험하고 습득했던 지식이 일목요연하면서도 쉽게 정리되어 있다. 이제 갓 부동산에 대해 관심을 갖기 시작한 사람이나 다양한 부동산 영역에서 어느 한 분야만을 편식했던 사람 모두에게 좋은 길잡이가 될 것을 확신한다.
이석준(우미건설 대표)