경매 고수들은 부동산의 미래가치를 판단하는 능력이 탁월하다. 이 탁월함은 선천적인 것이 아니라 후천적인 노력의 산물이다. 여기에 권리분석의 힘을 보태야 한다. 다시 말해 경매 고수는 하루아침에 되는 것이 아니다.
경매에서 권리분석은 중요하다. 그러나 권리분석을 잘해 수많은 물건을 낙찰받았어도 미래가치가 없는 부동산이라면 실패한 것이나 다름없다. 반면에 미래가치가 있어도 부동산 시장이 죽어 있으면 매도할 수가 없다. 반대로 미래가치가 없는 부동산은 시장이 좋아도 처분할 수가 없다. (…) 꼭 기억하자. 권리분석이 성공적인 경매 투자의 전부는 아니다. 무엇보다 앞서야 할 것은 미래가치를 볼 줄 아는 ‘눈’이다. ---pp.22~23
구로동에 사는 S씨(51세).
그는 2006년에 종잣돈 3억 5,000만 원에 맞춘 물건을 찾다보니 생각만큼 좋은 물건을 보기가 쉽지 않았다. 그러던 중 인천대학교 주변에 3층짜리 여관(대지 350㎡, 법원감정가 3억 2,000만 원)이 경매로 나온 것을 발견했다. 2차(2억 480만 원)까지 유찰되어 있었다. 여관은 허름하다 못해 정상적으로 영업하기도 힘들어 보였다. 하지만 낡은 건물을 새로 고쳐 용도를 변경하면 괜찮을 것 같았다. (…) S씨는 며칠을 고민한 끝에 여관을 매수하기로 했다. 건물 용도변경에 문제가 없음을 확인하고 3차 입찰에서 2억 1,000만 원에 낙찰받았다. 소유권이전등기를 마치자마자 여관을 원룸으로 바꾸는 공사를 시작했다. 총수리비 1억 5,000만 원을 들여 원룸 20개를 만들었다. 그리고 현재 월 600만 원(원룸 당 보증금 300만 원, 월세 30만 원)의 임대수익을 올리고 있다. 당시 매수비용과 건물 수리비용을 합쳐 3억 6,000만 원이 소요됐는데, 임대보증금을 받아 투자금액 6,000만 원을 회수했다. 지금은 투자금액 대비 임대수익률로 따져보면 연 24퍼센트의 수익률을 내고 있다. 건물 가치도 꾸준히 상승해 자본수익이 2배가 넘는다. ---pp.38~39
일반적으로 부동산 경매란 법원이 법에 따라 금전 지급을 목적으로 채무자(돈을 빌린 사람)의 부동산을 매각해 현금화한 후 배당이라는 절차를 통해 채권자(돈을 빌려준 사람)를 만족시켜주는 것이다. 즉, 경매에는 채권자를 비롯해 채무자, 소유자, 매수인, 기타 이해관계자 등이 얽혀 있다. 경매 고수들은 이런 복잡한 상황 속에서 오로지 매수인 입장에서만 생각한다(예를 들어 채권자에 속하는 배당절차에 대해서는 알려고 하지 않는다). 모든 이론과 상식을 알 수 있다면 좋겠지만, 꼭 그럴 필요는 없다. 경매의 핵심을 파악하고 최선을 다해 노력하는 것이 중요하다. 꼭 알아야 하는 것, 필요한 것에 시간과 에너지를 집중하는 것이 경매 부자가 되는 지름길이다. ---p.49
여름철에 땅을 매입하게 되면 풀숲이 울창하여 자칫 묘지가 있는지 확인하기 어렵다. 특히 합법적으로 설치한 묘지에 대해서는 분묘기지권을 인정하기 때문에 임의대로 이장하거나 강제로 철거할 수 없다. 경매 고수들은 시골 땅을 매입할 경우 여름이 아닌 추운 겨울에 현장방문을 한다. 만약 분묘가 있으면 관리 상태를 파악해 묘지 이전을 청구할 수 있는지 확인한 후 경매에 참여한다. ---p.93
H씨는 2010년, 14번째 도전에 나섰다. 경기도 화성에 소재한 땅(논 119㎡, 법원감정가 1,700만 원)이었는데, 공유지분인 탓인지 5차(576만 원)까지 유찰되어 있었다. 그는 3차례나 현장을 방문했다. 주변의 논과 밭사이로 아파트가 들어서기 시작했다. 용도지역은 계획관리지역으로, 중개업자의 말로는 아파트가 들어설 가능성이 높다고 했다. 그러나 친구들은 그까짓 작은 논을 무엇에 쓰겠냐며 괜한 짓 하지 말라고 한마디씩 했다. (…) 그러나 H씨는 도전하여 6차 입찰에서 580만 원에 낙찰받았다. 다행히 매각이 종결될 때까지 공유지분소유자(공유자)가 우선매수권을 신고하지 않았다. 행운은 계속 그를 따라다녔다. 소유권 이전을 마친 지 5개월도 채 지나지 않아 그 땅을 1㎡당 120만 원에 수용하겠다는 통지서를 받은 것이다. 580만 원을 투자해 1억 4,280만 원, 무려 24배의 투자수익을 올린 셈이다. ---p.168
기회는 준비한 자에게 찾아온다고, 2010년에 경기도 평택에 있는 땅(밭 110㎡, 법원감정가 2,600만 원)이 5차(859만 원)까지 유찰된 것을 알게 됐다. 밭이었지만 분묘 1기가 있었다. 현장에 가보니 아파트 단지가 들어서면서 도시화가 진행되고, 땅값이 금값으로 변하고 있었다. 분묘가 문제였지만 땅을 포기할 이유는 되지 못했다. 다행히 3주간 주말마다 현장을 찾은 덕분에 분묘 관리인을 만나 이장 약속을 받았다. 그녀는 6차 입찰에서 920만 원에 낙찰받았다. 300만 원의 비용을 지불하고 분묘를 이장시켰다. A씨는 1년이 지난 후 이웃한 땅 소유자에게 1억 3,200만 원(1㎡ 당, 120만 원)에 매도했다. ---p.172
경언 고수들에게 성공 비결을 물으면 첫째도 둘째도 계획이다. 경매물건은 백화점에서 쇼핑을 하듯 마음만 먹으면 살 수 있는 게 아니기 때문이다. 더군다나 눈에 보이지는 않지만 매수인에게 위협이 되는 권리가 도처에 도사리고 있다. 매수 기간도 하루이틀이 아니라 몇 년이 소요되기도 한다.
그러므로 경매 시작부터 마지막 절차를 밟을 때까지 철저하게 계획을 세워야 한다. 목표를 명확하게 잡고, 장기투자를 한다는 생각으로 임해야 한다.
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