주택에 관한 한 수요는 인구 변동과 밀접하게 연동되어 있다. 아주 극단적인 경우를 제외한다면 주택의 소비자가 되는 연령은 20대 후반에서 시작한다. 최초로 주택을 구입하는 가장 보편적인 연령은 35~39세의 집단이다. 그리고 40~49세에서는 보다 대형주택을 구입하지만 그 이후에는 자녀의 분가로 더 큰 주택의 구입은 멈춰진다. 50세 이상의 경우는 신규주택 구입은 거의 없고 대신 교체를 하거나 오히려 팔고 자녀의 집으로 합치는 소멸적인 요인만 남는다. 2008년 삼성증권의 이기봉 연구원은 [모든 비밀의 어머니]라는 다소 소설제목 같은 리포트를 발표했다. 그가 말한 ‘모든 비밀’이란 ‘미국의 금융시장의 흥망은 45~49세의 인구 수와 정비례하고 있다’는 것이었다. 미국의 경우 평균 27세에 첫 아이를 갖고 55세 이후 은퇴를 시작한다고 한다. 그에 따라서 45~49세의 연령대가 금융상품에 가장 많은 투자를 할 수 있는 능력과 여력이 되는 집단이라는 분석이 가능하다. 그보다 낮은 연령층은 주택 구입과 자녀들의 학자금 때문에, 그 이후의 연령층은 점차 은퇴를 시작해서 투자의 여력이 없다고 한다. 그리고 해당 연령대가 2008년을 기점으로 감소세로 돌아섰기 때문에 2014년까지는 별 수 없는 금융시장의 하락세가 예측된다는 보고였다.
-‘경제활동 인구가 줄어든다’ 중에서

빚을 내지 않으면 구입할 수 없는 상품이 의식주의 하나인 주택이라면 그것은 큰일이다. 온 국민이 금융회사의 대출에 의지해야 하고, 소득의 꽤 큰 부분을 그 이자로 지급해야만 하는 상황이 닥치게 된다. 그렇게 되면 우선 저축률이 급감하여 금융회사들이 기업에 자금대출이 불가능해지거나, 외환을 빌려서 기업대출을 해주어야 한다. 만일 환율이 불안정해지거나 국제적인 위기가 오면 금융회사가 끌어온 외화자금은 기업에 직격탄으로 작용할 것이다. 게다가 가계소득의 큰 부분을 부동산대출의 원금과 이자로 납부하게 되면, 내수경기에 필요한 ‘소비’가 현격하게 줄어들어 경제는 수출에만 목을 매게 된다. 수출의존도가 급격히 커지면서 자영업자, 내수경기 위주의 중소기업은 위축되고 수출을 하는 대기업만 호시절을 누리게 된다. 물론 여기에 수출 드라이브 정책을 펴서 인위적인 고환율을 유지하는 공무원들이 등장하면, 서민은 더 궁핍해지고 대기업은 더 살찌는 나라가 될 것이다. 바로 지금 2011년의 대한민국의 모습이다.
-‘빚을 내지 않으면 구입할 수 없다’ 중에서