저는 최소한 자신이 살 집 한 채는 꼭 사서 보유해야 한다고 생각합니다. 만약 집을 사야 할지, 말아야 할지 고민한다면 그분들께 반대로 이렇게 묻고 싶습니다. 그럼 집이 없다면 어디에서 거주하실 건가요?
집은 투자의 개념을 떠나 주거 안정성 차원에서라도 반드시 필요합니다.
아직 미혼이라면 크게 실감하기 어렵겠지만 결혼을 하고, 자녀가 생기고, 자녀가 학교에 들어가게 되면 쉽게 이사를 결정하기 어려워집니다. 자신이 이사 여부를 결정하는 게 아니라 집주인의 요청으로 이사를 몇 번만 하게 된다면 서러워서라도 내 집 한 채는 꼭 필요하다고 느끼게 될 것입니다. (…) 인구가 점점 줄어드는 점 등 때문에 집값이 하락할 거라고 신념같이 믿고 있는 분들을 많이 봤습니다. 그런데 집값을 결정하는 요소는 인구수만이 아닙니다. 인구수 외에도 수요와 공급, 금리, 정책, 심리, 환율, 통화량 등 다양한 요소에 의해 결정됩니다. 수요만 따져봐도 인구수, 가구 수, 소득, 주변 오피스의 공급 등을 따져봐야 합니다. 즉, 집값을 결정하는 데 인구는 작고도 작은 한 요소에 불과합니다. 만약 인구가 3% 줄었는데 주택 수가 10% 줄면 집값을 오를까요, 떨어질까요?
실거주든 투자를 위해서든 집을 사기 위해서는 부동산 공부가 필요합니다. 하지만 공부에 앞서 내가 거주할 집 한 채는 오히려 물가 상승과 집값 폭등에 대한 대비를 하기 위해서라도 반드시 필요합니다.
_‘집을 꼭 사야 하나요?‘ 중에서(본문 17~19쪽)
전세로 거주한다는 것은 기본적으로 주택 가격이 하락하는 쪽에 투자하는 것이라고 보면 됩니다. 조금 어렵게 설명하면 전세로 거주하는 것은 자산 가격이 하락해야 이익이 나는 투자 포지션을 취하고 있는 것이나 다름이 없는데, 1주택을 취득해야 비로소 중립 포지션을 취하게 됩니다. 사실 1주택자는 집값이 오르든 내리든 큰 의미가 없습니다. 가격 변동과 상관없이 살 집은 있어야 하기 때문입니다.
서울시 성동구 행당동의 한 아파트를 예로 들어보겠습니다.
행당동의 한 아파트 20평형대의 경우, 현재 시세로 6억 2,500만 원인데 1년 전에는 4억 7,000만 원, 2년 전에는 4억 4,000만 원, 3년 전에는 4억 1,000만 원이었습니다. 3년 만에 2억 1,500만 원이 오른 것입니다. 무려 가격이 52%나 상승했습니다. 최근 3년간 서울 부동산 시장이 전반적으로 상승장이긴 했지만, 미래에도 이런 일이 또다시 발생하지 않을 것이라고는 누구도 장담할 수 없습니다.
최근과 같은 상승장이 아니더라도 과거 수십 년의 집값 상승곡선과 통화량, 임금, 물가가 올라가는 것을 고려하면 집값은 (낮은 기울기로라도) 우상향할 가능성이 높습니다. 다른 모든 변수를 제외하고 통화량만을 고려했을 때, 한국은행과 각국 은행들은 화폐를 많이 찍을까 적게 찍을까를 걱정하지 소각할 생각은 하지 않기 때문입니다.
_‘전세로 사는 게 안전하지 않을까요?‘ 중에서(본문 22~23쪽)
저는 학군이 안 좋은 아파트는 반쪽짜리 아파트라고 생각합니다. 거주할 수 있는 대상이 반밖에 되지 않기 때문입니다. 전 연령에서 학군과 관계가 없는 가구는 1인 가구, 신혼부부, 노부부뿐일 것입니다. 그마저도 신혼부부가 아이를 낳아 아이들이 취학 연령이 되거나, 노부부가 자녀에게 아파트를 증여하면 학군과의 관계가 생길 가능성이 높아집니다.
투자든 실거주든 나중에 팔 때를 생각해야 합니다. 매수할 수 있는 사람들의 숫자가 줄어들수록 수요와 공급의 법칙에 따라 가격은 떨어집니다.
실거주 목적으로 아파트를 구입하더라도 당연히 앞으로 가격이 상승할 가능성이 높은 아파트를 선택해야 합니다. 그래야 주거와 투자라는 두 마리의 토끼를 모두 잡을 수 있기 때문입니다.
따라서 아파트를 살 때는 자신의 가족계획이나 자녀의 나이와 상관없이 학군을 고려해야 합니다. 중요한 것은 현재의 내 상황이 아니라 앞으로 내가 소유하고 있는 아파트를 매수할 잠재 매수자의 필요이기 때문입니다.
_‘자녀도 없는데 굳이 학군을 따질 필요가 있을까요?‘ 중에서(본문 148쪽)
근로소득세가 무서워서 회사를 그만두는 사람이 있을까요? 양도소득세란, 부동산 등을 타인에게 이전할 때 발생하는 소득에 부과하는 세금입니다. 다시 말해 소득이 발생해야 납부할 수 있는 소득이라는 뜻입니다.
양도소득세는 납부하기 쉽지 않습니다. 양도소득세는 매도가에서 기본 공제 250만 원, 중개보수, 새시·보일러 교체비 등 주요 자본적 지출 비용, 마지막으로 매수가와 취득세 그리A고 중개보수를 더한 비용을 빼고 난 나머지 금액에 대해 부과하는 것입니다. 심지어 같은 해에 두 개의 부동산을 매도했는데 한 개의 부동산에서 손실이 발생하면, 이익이 난 쪽과 상계 처리까지 해줍니다.
양도소득세에 대한 부담 때문에 투자를 꺼리는 이들이 최근 더욱 많아진 것 같습니다. 저는 종종 강의할 때 수십 명의 수강생에게 양도소득세를 5,000만 원 이상 내본 적이 있다면 손을 들어보라고 합니다. 물론 자랑하고 싶지 않아서 손을 안 드는 것이겠지만, 손을 든 사람은 극소수에 불과합니다. (…) 그렇기 때문에 양도소득세는 피해야 할 대상이 아니라 어떻게 하면 많이 낼 수 있을지 고민해야 할 대상입니다. 만약 진짜로 양도소득세를 납부하게 된다면 만세삼창을 불러야 합니다.
_‘세금 때문에 집을 여러 채 사도 남는 게 없지 않을까요?‘ 중에서(본문 188~189쪽)
--- 본문 중에서