권리란, 상대방에게 법률상 이익을 주장할 수 있는 것이다. 여기서 상대방이란 모든 사람이 될 수도 있고 특정한 사람이 될 수도 있다. 모든 사람이 알 수 있는 기회가 보장되면(공시) 모든 사람에 대해서 주장할 수 있으나, 특정한 사람만이 그 내용을 알 수 있다면 그 특정한 사람에게만 주장할 수 있다. 공시되어 모든 사람에게 주장할 수 있는 권리를 물권이라 하고, 공시되지 않아 특정한 사람에게만 주장할 수 있는 권리를 채권이라 한다. 기준은 바로 공시 여부다. 부동산의 공시는 부동산등기부가 원칙이고, 예외적으로 부동산임대차의 경우 확정일자와 전입신고, 유치권의 경우에는 점유다.---부동산 권리의 효력 중에서

법정지상권이 설정된 경매 물건은 상당히 낮은 가격에서 낙찰된다. 따라서 낮은 가격으로 소유권을 취득하고 법정지상권자에게 지료를 받고 일정기간이 지나면 법정지상권을 해제하기 위하여 입찰에 응하는 사람도 있다. 다만, 이러한 목적이 없다면 법정지상권이 설정된 부동산은 건축을 할 수 없기 때문에 입찰을 피하는 것이 좋다.---지상권의 취득 중에서

주택임차인의 경우 전입신고 및 점유의 요건을 갖추면 기존 임대인(소유자)인 계약 당사자에 대해 주장할 수 있는 사유로 새로운 임대인(소유자)에게 주장할 수 있다. 이는 물권과 같이 모든 사람에게 주장할 수 있는 효력이 있기에 이를 물권적 효력이라 부른다. 즉, 민법상 임대차는 채권이지만 특별법인 주택임대차보호법에 의해서 물권적 효력을 가진다. 주택 또는 상가임차권의 경우 임대인의 동의 없이 임차권을 양도ㆍ전대할 수 없으나 , 물권인 전세권의 경우 임대인의 동의 없이 전세권을 양도ㆍ전대할 수 있다.---전세권 중에서

A 소유의 부동산에 B가 공사를 하여 공사대금을 청구하였으나 A가 공사대금을 주지 않을 경우, B가 A의 부동산을 공시방법으로 점유하여 모든 사람에게 공사대금을 주장하는 것을 유치권이라 한다. 공시방법으로는 통상 현수막이나 팻말 등을 이용한다. 특히, 부동산 경매에서 공사대금을 과다하게 평가하여 유치권신고를 하여 경매 낙찰자와 분쟁이 생기는 경우가 많다. 실무상 전문가의 도움이 필요한 부분이다.---유치권 중에서

주택의 소유자가 변경되는 경우에도 새로운 소유권자에게 임차인의 권리를 주장할 수 있는데, 애당초 주택임대차계약의 계약 당사자가 아닌 새로운 소유자에게 권리를 주장하는 것은 물권 효력이라 할 수 있다. 그러기 위해서는 주택을 인도받고 전입신고를 하여 주민등록을 갖춰야 한다(확정일자는 필요하지 않다). 현행법에서는 법원이 정한 배당요구의 종기까지 위 요건을 유지해야 한다. 다만 경매의 경우 경매취소 등의 사유가 있기에 낙찰대금을 완납할 때까지 유지할 필요가 있다.---대항력 중에서

임차인의 주택인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 받으면 이를 공시기능을 갖춘 것으로 보아 경매나 공매의 배당절차에서 우선순위를 인정받아 배당을 받는다. 이는 물권적 효력을 인정한 것이다. 만일 확정일자를 받지 않으면 채권으로서의 효력뿐이기 때문에 배당에서 우선변제의 효력을 갖춘 물권의 권리자가 배당을 받고 남는 금액을 채권자들끼리 안분배당 받을 뿐이다. 확정일자는 전입신고 시 동사무소에서 계약서 뒤에 확정일자 도장을 받으면 된다. 다만, 임차인이 확정일자를 받았는지 안 받았는지는 등기부에 나타나지 않기 때문에 배당요구 종기까지 법원에 배당요구를 해야 한다(안 하면 법원이 모르기 때문에 배당해줄 수 없다).---우선변제권 중에서

말소기준권리는 권리분석을 함에 있어서 첫 단추다. 이 권리에 해당되는 것으로는 (근)저당권ㆍ(가)압류등기ㆍ담보가등기ㆍ강제경매기입등기 등인데, 이러한 권리들은 부동산등기부에 표시되어 있다. 이들 권리 중에서 부동산등기부상 제일 먼저 설정된 권리가 경매 부동산의 말소기준권리가 된다. 소유권이전청구권보전가등기는 말소기준권리가 아니다. 즉 말소기준권리를 찾은 후, 이 권리보다 부동산등기부상에 먼저 설정된 권리(지상권ㆍ전세권ㆍ가처분등기ㆍ환매등기ㆍ보전가등기)나, 부동산에 먼저 성립된 권리(전입신고한 주택임차인 또는 사업자등록신청을 한 상가임차인)는 낙찰자가 인수해야 하고, 그 반대는 낙찰자가 인수하지 않는다.---말소기준권리 중에서

배당할 금액이 2,000만 원이고 가압류채권자 갑의 채권이 500만 원, 1번 저당권자 을의 채권이 1,500만 원, 2번 저당권자 병의 채권이 3,000만 원이라면, 갑ㆍ을ㆍ병의 배당액은 각 채권액에 따라 안분되므로 다음과 같이 배당받아야 한다.
갑은 200만 원 {(2,000x500)/(500+1,500+3,000)}
을은 600만 원 {(2.000x1,500)/(500+1,500+3,000)}
병은 1,200만 원 {(2,000x3,000)/(500+1,500+3,000)}
하지만 을은 병? 우선하더라도 그 채권액 전부를 만족 받지 못하므로 그 채권액 1,500만 원과 위 배당액 600만 원과의 차액 900만 원은 병의 배당액으로부터 흡수하여 만족을 얻는다. 따라서 갑은 200만 원, 을은 1,500만 원, 병은 300만 원(1,200-900)을 각각 배당받게 된다.

<b>매력적인 투자처 부동산 경매, 하지만 곳곳에 지뢰<br/>법을 제대로 알아야 지뢰를 밟지 않는다</b><br/>경기가 침체일수록 호황을 누리는 분야가 있으니 바로 부동산 경매다. 이런저런 이유로 쏟아지는 경매 물건은 내 집 마련이 목표인 실수요자에게는 물론이요 여윳돈을 굴리려는 소액투자자에게도 적은 투자금으로 높은 수익을 올릴 수 있는 매력적인 투자처임이 분명하다. 그럼에도 불구하고 선뜻 경매에 참여하지 못하는 이유는 곳곳에 지뢰가 숨어 있기 때문이다. 그 지뢰는 바로 복잡한 권리관계다. 경매로 낙찰 받았다 하더라도 온전한 소유권을 갖게 되는지 아니면 예상치 못한 손해를 보게 되는지를 파악하기 쉽지 않은 것이 복잡한 권리관계 때문이다. 까딱 잘못 밟았다간 대박은커녕 쪽박 차기 십상인 이 지뢰를 탐지하여 안전한 경로를 확보하는 일이 바로 경매의 시작이라고 할 수 있는 권리분석이다.<br/>복잡한 권리관계를 파악해 투자의 유ㆍ불리를 따지기 위해서는 관련법에 대한 지식이 필수적이다. 이 책 《초보자도 한눈에 꿰뚫어보는 경매 법률 상식》을 펴낸 목적이 바로 경매에 관심을 가진 투자자들이 경매와 관련한 최소한의 법률적 지식을 습득하여 권리분석을 할 수 있을 정도의 실력을 갖추도록 하는 데 있다. 부동산 경매에서 반드시 알아야 할 각종 법률에 흩어져 있는 지식을 경매를 전문으로 하는 법률전문가의 관점에서 나름대로 취사선택하고 정리하여 투자자에게 도움을 주고자 한다.<br/><br/><b>일반적인 부동산 거래에도 큰 도움, 알면 약이 되는 법률 상식</b><br/>경매와 관련한 법률은 민법ㆍ주택임대차보호법ㆍ상가건물임대차보호법ㆍ민사집행법ㆍ부동산등기법ㆍ보전처분법 등으로 다양한데, 경매가 아닌 일반적인 부동산 거래, 즉 매매나 임대차 계약, 금융권 대출 등에서도 통용되는 알아두면 도움이 되는 법률들이다. 따라서 꼭 경매에 참여하려는 목적이 아니더라도 우리의 경제생활과 밀접한 법률들이기 때문에 한 번쯤 숙지해둘 필요가 있다.<br/>또한 내 자신이 경매 투자자가 아니라 경매 대상 부동산의 소유자나 임차인의 처지가 되어 소중한 보금자리와 재산을 잃을 될 경우와 직면할 수도 있으므로, 내 권리를 지키고 재산을 보호하기 위해서라도 이러한 법률을 꼭 알아둘 필요가 있다. 모르는 게 약인 세상이 아니라, 알아야 당하지 않는 세상이다.