재테크에 대한 관심이 적지는 않은 편이라, 재테크와 관련된 여러 종류의 책을 접했지만 빌딩에 대해서 전문화된 책은 이번이 처음이었다. 

아울러, '빌딩'이라는 용어에서 풍겨나오는 강력함과 왠지 모를 거리감을 매우 많이 줄일 수 있는 기회가 되었다. 

부동산학 박사 학위로 무장한 해박한 이론, 그에 못지 않은 강력한 실전 내공을 지니고 있는 탓인지

이 책에는 꼬마빌딩의 매입, 가치판단, 운영, 차별화 전략, 입지조건 판단, 매각 등 실전에 바로 적용할 수 있는 일급 팁들이 담겨 있다. 

꼬마 빌딩 투자자들이라면 반드시 읽어야 할 기본 투자안내서라고 할까.

단순히 싼 값에 싸서 비싸게 팔자는 남들이 다 하는 말이 아니라,

빌딩경영의 측면에서 내용을 풀어 간 것이 무엇보다 독특했고, 마음에 와 닿았다. 

빌딩경영에 대한 전략과 마인드가 준비된 사람만이 가치향상을 통해 성공적인 결실을 얻을 수 있다라는 메시지는 매우 강력하다. 

딱딱한 이론만 나열하는 것이 아니라

언론에서 회자되는 유명인과 임차인과의 분쟁을 '젠트리피케이션' 현상과 연결하여 설명해 줌으로써

그런 사례에 어떤 히스토리가 숨겨져 있으며, 또 꼬마빌딩 투자를 준비하는 사람이라면 어떤 신호로써 이해해야 할 지 알려준다. 

최신이론과 실무경험을 겸비한 저자가 아니었다면 제시하기 어려운 인사이트가 아닌가 생각된다. 

그리고, 투자 경쟁력을 확보할 수 있는 차별화 전략 챕터는 꼭 여러 번 읽어야 할 부분이다. 

입지부터 빌딩 디자인, 공간 디자인 등 6가지 전략에 대해 사진까지 활용해 자세하게 내용을 풀어 놓았다. 

실제 매입 시 필요한 자기자본이 서울 12억, 경기도 9억, 기타 지방 4억 정도라고 했다.

이 돈이 준비되려면 지금 당장 가능하지는 않겠지만, 지금부터 투자한다는 마인드로 목표를 정하고 준비해 나간다면

남들보다 몇 발자국 앞서서 출발할 수 있지 않을까라는 생각이 든다. 

그리고, 그 몇 발자국이 몇 년 후에는 나를 꼬마빌딩의 경영자로 이끌어 주리라 믿음을 가져본다. 

꼬마빌딩에 투자하고 할 때, 장점 또는 긍정적인 가능성만을 우선 고려하는 경우가 많습니다. "꼭 알고 싶은 꼬마빌딩 투자의 모든 것"의 내용을 보면, 투자 단계에서부터 관리 과정에 대한 사항은 물론, 매각에 부정적으로 작용할 수 있는 요소들에 대한 내용들도 함께 고민할 수 있어 투자자로 하여금 훨씬 더 리스크가 작은 투자를 할 수 있도록 많은 도움을 주는 책입니다. 

【 꼭 알고 싶은 꼬마 빌딩 투자의 모든 것 】 - 한권으로 끝내는 꼬마 빌딩 투자

     _정호진(저자) | 원앤원북스 | 2017-04-21

전문가들은 무엇을 근거로 부동산투자를 이야기할까? 부동산도 시장경제의 흐름 속에서 움직인다. 누구나 고민하는 집 문제 역시 수요와 공급의 원리에 따라 이해해야 할 것이다. 얼마 전까지 최고의 부동산은 ‘아파트’였다. 그러나 1997년 IMF와 2008년 서브프라임 모기지 사태 등의 금융위기 등을 거치며 ‘부동산 불패 신화’의 명성이 퇴색되었다. 부동산 전문가들이 주택시장을 예측하고 언론에서 의견을 내는 근거는 부동산과 관련된 ‘거시경제 지표’들이다.

꼬마 빌딩 투자의 숨겨진 가치와 위험에 주목한다. “꼬마 빌딩의 가격은 그 빌딩에서 나오는 수익이 어떠한가에 따라 유동적이다. 누군가는 정상 시세에 사고, 누군가는 50%에도 산다. 누군가는 시세를 만들어 팔기도 한다. 정상적인 꼬마 빌딩 투자는 안정적이지만 가치 향상의 폭은 작다. 반면에 저평가된 꼬마 빌딩은 변화의 효과가 뚜렷해 높은 수익을 실현 할 수 있다.”

“입지는 꼬마 빌딩을 매입할 때 신중하게 선택해야 할 문제다. 분석과 해석이 중요하다. 저평가된 매물을 찾기 위해선 임대료 조사와 각종 가치 분석 등 전략적 방법이 필요하다.(...) 매물들의 가치는 공시지가 대비 얼마나 매물가격이 높은가를 보면 쉽게 비교할 수 있다. 인터넷으로 무료로 열람이 가능한 공시지가는 교통 편의성, 도로 등의 접근성, 토지 형태 등에 따라 책정되기 때문에 각 토지들의 공시지가와 매물가격, 유동인구 등을 비교하면 어떤 매물이 저평가되어있는지를 어느 정도 해석할 수 있다.”

돈 되는 꼬마 빌딩으로 운영하는 방법이 따로 있다? 빌딩은 관리하는 것이 아니라 경영하는 것이라는 조언에 공감한다. 건물주가 어떻게 그 건물을 운영하고 경영하느냐에 따라 빌딩의 가치가 달라지기 때문이다. 빌딩경영이 필요하다는 이야기다. 그러나 꼬마 빌딩은 경영의 사각지대일 수 있다. 꼬마 빌딩이라고 경영도 축소할 필요는 없다. 꼬마 빌딩에도 대형 빌딩과 같은 시각의 경영을 적용하면 그 효과 역시 클 것이다.

학자이자 실무 전문가인 이 책의 저자 정호진은 ‘투자’와 ‘경영’의 사각지대에 있는 꼬마 빌딩 투자시 어떤 마음으로 접근해야 할 것인가에 대해 소상히 알려준다. 꼬마 빌딩 투자와 관련한 저자의 수많은 상담경험을 바탕으로 했다. 상권조사부터 유지 및 관리, 임대 마케팅, 디자인, 자산 가치 등 종합적이고 다양한 분석을 이 책에 담았다.

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대한민국 부동산 부자는 꼬마빌딩으로 창업한다.라고 합니다.

정말일까요?

어쨋든 현금 보유액이 아주 많은 경우가 아니라면 마중물이 될 무언가가 필요할테고

그 시작이 다른 부동산에 비해 부담이 적은 꼬마빌딩으로 시작된다라는 의견이

일리가 있어 보입니다.

그리고 이렇게 별도의 도서가 나올 정도면 이미 최소 3-5년 이내에 많은 사람들이

꼬마 빌딩에 투자하고 있다는 반증이라는 생각이 들었습니다.

많은 사람들이 막연하게 노후에는 괜찮은 빌딩하나 사서 임대수입으로 살고 싶다고

생각하고 있는데, 그저 운 좋게 싼 빌딩을 매입해서 비싸게 팔거나 임대료를 받는 것이 아니라

꼬마빌딩에 대한 아주 많은 연구와 준비가 필요한 일이구나,

또한 노련한 시각도 필요하고 운도 필요하겠구나 하는 생각이 들었습니다.

자신 없으면 차라리 전문가에게 맡기는 것이 어떨까 하는 생각도 들었습니다.

전문가에게 맡긴다 하더라도 최종 결정은 본인이 해야 하니까

결국 투자에 대한 책임은 본인에게 있게 된다는 것입니다.

내게 유용할 수 있는 돈이 없어도 먼저 공부를 통해 쫗은 물건을 분별할 수 있는

눈을 갖게 되면 좋은 기회가 왔을 때 잡을 수 있으리라 생각합니다.

그런 의미에서 책의 초반에서 소개해 주는 보험회사 직원의 사례가 참 와 닿았습니다.

한편으로는 저렇게 영업으로 많은 사람을 만나는 분들께 더 많은 기회가 있겠구나 싶기도 했습니다.

이 책은 총 7개의 파트로 나눠져 있는데, 왜 사람들이 꼬마빌딩에 열광하는지부터 시작해서

돈 되는 꼬마빌딩으로 운영하는 방법에 이르기까지

책의 흐름을 따라가다 보면 자연스레 꼬마빌딩이라는 독특한 주제에 대해 좀 더 박식해 질 수 있습니다.

꼬마빌딩을 운영하는 것은 단지 구입하고 방치하는 것이 아니라

상권조사, 유지, 관리, 임대 마케팅 등등 경영자의 마인드가 필요하다는 것입니다.

그래서 꼬마빌딩 매입, 그 이후부터가 진짜 투자라고 하는 것 같습니다.

이 책은 제게 새로운 시각을 열어주는 안내서와 같다는 생각이 들었습니다.

부동산에 대한 전반적인 지식이 너무 부족해서 이 책의 지식을 100% 받아들이기 어렵지만

꼬마빌딩에 투자하겠다는 큰 그림을 갖고 가까이 두고 여러번 접하면

지금보다는 좀 더 넓은 시각을 가질 수 있을 것 같습니다.

돈이 자유다.

한 강 주변에 수많은 아파트가 보인다. 과거에 한강 변을 자동차로 달리면서 ‘저렇게 많은 아파트 중에 왜 내 집 없을까?’ 라고 혼자 말을 했던 적이 있다. 그때는 아주 힘들었었다. 누구나 크든 작든 돈 때문에 어려운 시기를 겪는다. 나는 힘들 때 “돈이 자유다.”라는 생각을 했다. 물론 지금도 자유를 찾지 못했다.

이 책은 “꼬마빌딩”이라는 단어 때문에 읽게 됐다. 저자는 꼬마빌딩을 300평 이하의 초소형 빌딩이라고 정의한다. 나도 베이비 부어 세대라서 소득의 절벽으로 가고 있다. 그래서 대책이 필요한 시기이다. 당장 돈은 없지만, 미래에 대한 희망으로써 꼬마빌딩 투자를 알고 싶었다. 

아는 자에게 기회가 온다.
지금은 고도성장이 아닌 저성장의 시대이다. 우리의 시중 자금도 초저금리와 심지어 마이너스 금리를 예상하는 상황이다. 이젠 은행에 돈이 있어도 돈이 돈을 벌어 주지 않는다. 소액 투자로 수익률을 만들어 낼 수 있는 새로운 방법을 고민할 수 밖에 없다. 

금융 상품을 지급하는 전문가들은 “돈에게 일을 시킨다.” 라고 생각한다. 

만약 퇴직하게 된다면, 더는 생산적인 일을 할 기회마저 잃게 된다는 의미이다. 꼬마빌딩을 알게 된 것이 새로운 기회일 수도 있다. 저자는 지금 당장 투자를 권하지 않았다. 투자보다 먼저 공부를 통해 재능부터 키우라고 조언한다. 아는 만큼 보인다. 그래야 기회도 온다는 것이다. 

꼬마 빌딩 투자는 창업이다.

이 책에서 “빌딩 주인이 된 사례”를 읽으면서 도전하고 싶은 생각이 들었다. 그러나 꼬마빌딩은 단순한 생각으로 투자해서는 안 된다고 한다. 부업으로 월세나 받으려고 해서는 안 되고, 창업이라는 것을 명심해야 한다는 것이다. 따라서 상권조사에서 유지·관리, 임대 마케팅 등 종합적이고 철저한 분석이 필요한 투자상품이라고 한다. CEO 마인드로 시작하라고 한다. CEO로서 빌딩의 미래가치를 판단해서 장기적인 안목으로 보는 태도가 중요하다고 한다. 

인생에 여러 번 기회가 있다고 한다. 그것이 사주팔자에서 말하는 기회이든, 자신의 노력에 대한 결과이든 간에 누구에게나 기회가 있지만, 그것이 기회였다는 것은 지나고 나서야 보인다. (중략) 운도 필요하겠지만, 그보다 준비가 되어 있어야 한다. 즉'꼬마빌딩'을 대하는 태도다.

이 책은 투자 안내서이다. 투자를 한 번도 해본 적인 없는 나에게 꼬마빌딩 투자에 대한 여러 가지 지식, 사례를 알려 준다. 부동산 투자시장, 소비 트렌드, 상권변화를 보는 방법, 투자위험, 수익 창출 등 기본 개념이 생겼다. 이 책을 읽고, 나의 버킷리스트에 꼬마빌딩 한 채를 추가했다. 2017-05-07