경매 물건의 취득도 부동산 취득의 한 방법일 뿐 그리 특별할 것도 없다. 일반매매로 취득 시 현장답사에서 상식적으로 조사하는 부문들을 확인하고 검토하고 결정을 하는 그런 기준으로 하면 된다. 경매에서의 현장답사가 크게 다르거나 그리 어려운 것이 아니다.
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최종확인서를 작성하는 궁극적 목적은 낙찰가능성이 있는 적정입찰가를 결정하는 일이다. 지금까지 물건을 선정하고, 분석하며, 권리분석을 하고, 현장답사 하는 등 많은 시간과 노력을 들였을 터다. 이런 모든 결과를 종합적으로 점검하고 취득목적에 따라 선정한 물건을 낙찰받기 위해 최종확인하는 일 이야말로 권리분석의 하이라이트다. 가장 어려운 부분이기도 하다. 도대체 입찰자가 몇 명이나 될 것이며, 입찰가를 얼마를 써야 낙찰받을 수 있는 건지 알 수 없는 노릇이다.
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입찰자들은 입찰을 위해 여러 날 많은 시간을 투자해 경매 정보지와 각종 공부서류, 현장조사 등을 통해 물건조사와 권리분석을 한다. 마지막으로 수필 쓰듯 최종확인서까지도 작성해가 며 준비를 마치고 법원을 찾는다. 그러나 법원에 오면 원하는 물건을 손쉽게 사는 것이 아니라 치열한 경쟁과 여러 가지 준비사항과 유의사항이 기다리고 있다.
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우선 낙찰자 신분으로 경매계를 방문한다. 매각기일 이전에 확인할 수 없었던 집행기록을 열람 신청해서 확인하기 위해서다. 경매 사건목록에서 확인할 수 없었던 유치권이나 법정지상 권 등에 대한 권리신고가 있는지 등을 살펴봐야 한다. 등기부 등본도 다시 열람 신청해서 대위변제로 후순위 권리를 인수해야 하는 일이 발생했는지를 확인한다. 이렇게 낙찰 후에 생기는 위험부담에 대한 사항을 반드시 점검해야 한다.
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강제집행은 쌍방을 피해자로 본다. 대다수 점유자들도 원만한 합의를 원한다. 적어도 원치 않는 강제집행을 막는 방법은 명도를 주도적으로 할 수 있는 매수인이지 점유자가 아니다. 옛말에 ‘광에서 인심 난다’라고 했다. 강제집행에 앞서 적정합의금을 폭넓게 짚어보고 구체적 상황에 맞는 현명한 판단으로 원만하게 명도를 끝낼 수 있는 지혜가 필요하다.
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입찰 과정이 물건과의 싸움이라면 명도는 매수인과 점유자 간에 심리전이자 기싸움이다. 입찰자들은 낙찰받는 순간부터 명도라는 숙제를 안게 된다. 어떻게 하면 쉽고 원만하게 처리할 수 있을지 숙고해야 한다. 명도의 가장 큰 적은 누구일까? 그것은 점유자가 아니라 명도를 시작하기도 전에 온갖 걱정과 불안한 마음 등을 끌어안고 있는 매수인 자신이다.
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명도의 고수는 조바심이나 성급함을 결코 드러내지도 않는다. 점유자의 일희일비나 그런 사연에 동요하거나 흔들림이 없다. 냉정하게 감정을 통제할 줄 알고 그렇다고 법을 좋아하지도 않는 그런 자가 바로 명도의 고수다.