‘특수 물건’이란 일반적인 매매에서나 경·공매에서 대상 부동산 등기부상의 권리나 등기 외적인 권리가 소멸되지 않고 인수해야 하거나 추가적으로 금전적 부담이 상당해 위험성을 내포한 부동산을 말한다. 이렇게 특수 물건이라 분류된 물건이 경매로 나오면 권리의 종류나 위험성의 많고 적음의 차이에 따라 차등은 있지만, 통상 감정가 대비 반의반 토막까지 떨어져 저렴한 입찰가로 진행되어도 상당한 주의를 요하는, 섣불리 낙찰받기가 어려운 물건들이다.
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특수 물건은 낙찰률도 높이고 고수익을 바라고 하는 것이라 생각한다. 하지만 돈이 되는 특수 물건을 해본다 해서 선순위 가장임차인도 하다가, 법정지상권도 손대다가, 유치권도 손대는 등 이것저것 손댄다는 것은 정말 위험천만한 일이기에 권하고 싶지 않다. 왜냐하면, 권리별로 분석해야 할 법률적 내용과 권리의 특성이 다르고, 상대해야 할 대상자들의 성향도 다 다른 만큼 그에 따른 조건과 해결해야 할 방법이 다르기 때문이다.
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전입일자가 말소기준권리보다 빨라 외형상 선순위임차인인 듯하지만, 권리신고나 배당신고가 없는 이런 물건들의 대부분이 가장임차인이라 보면 된다는 것이다. 그러나 저가로 낙찰받기 위해 진정한 선순위임차인이 고의적으로 권리신고도 배당신고도 하지 않는 경우가 있다. 단순히 신고가 안됐다는 이유만으로 가장임차인으로 단정해서는 안 된다.
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지상에 건물이 있는 토지 또는 건물만이 경매로 매각된다 해서 무조건 법정지상권이 성립되는 것은 아니다. 일정한 성립요건을 갖추었을 때 법정지상권이 발생한다. 그러므로 ‘법정지상권 성립 여지가 있음’이라고 표기가 된 물건이라 해서 기피할 이유가 전혀 없고 오히려 눈을 번쩍 뜨고 반가워해야 할 물건이라 생각해서 적극적으로 살펴보면 된다.
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법정지상권이나 관습상 법정지상권이 성립하지 않는 세 가지 요건은 확실하게 알아야 한다.
첫째, 근저당설정 당시나 처분 당시 토지나 건물소유자 다르면 성립이 안 된다는 것, 둘째 저당권설정 이후에 건물을 지으면 성립이 안 된다는 것, 셋째 토지와 미등기건물을 매입하면 성립이 안 된다는 것이다. 지상권 관련 법원경매 물건의 90% 이상이 이 세 가지 요건과 관련이 있다.
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유치권의 성립 여부를 확인할 수 있는 서류에는 앞서 설명한 바와 같이 점유확인의 기본적 서류인 ‘현황조사서, 감정평가서’가 있다. 특히, 법원의 집행관이 조사하는 현황조사서는 아무리 공신력이 없다 해도 법원에서 점유에 관련된 부분 특히, 유치권에 관련된 기재 내용을 유치권성립 여부에 대한 증거로 인용하는 만큼 공신력이 있다고 볼 수 있다. 증거서류로는 가장 강력한 입증서류다. 또한, 이 서류를 근거로 매각불허가 신청이나 취소를 할 수 있다.
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토지든 건물이든 단순히 지분에 대한 투자만 한다 해서 전체 부동산의 가치판단을 소홀히 해서는 안 된다. 지분이 걸린 전체 부동산을 취득한다 생각하고 평가하고 판단해야 한다. 보유 기간 중의 일정한 임대수익도 고려해야 하고, 협의에 의한 매각도 안 되고, 분할도 성립이 안 되면 소송에 의한 형식적 경매로 전체 부동산 매각 시에 취득가액과 낙찰가액과의 그 차액에 대한 수익성도 고려해야 하기 때문이다.