경매는 절차를 아는 것에서 시작되지만, ‘묘지’라는 분야에 이르면 상황이 조금 달라진다. 분묘기지권이라는 생소한 개념이 등장하고, 현장 확인과 등기부 분석이 더욱 중요해진다. 나는 이 분야에서 실질적인 수익을 올렸으며, 그 전략과 사례를 아낌없이 공개하고자 한다. 복잡하게 느껴질 수 있는 분묘기지권의 법적 구조, 시효취득 요건, 그리고 어떤 묘지가 ‘좋은 투자처’가 될 수 있는지를 법률적 시각과 실전적 시각을 아울러 설명했다.
--- p.9

그중에서도 많이 사용되고 있는 두인옥션(www.dooinauction.com)을 소개한다. 두인 옥션은 무료 버전 중 타 경매 사이트에 비해 가장 많은 기능을 제공하고 유료 버전도 비교적 저렴한 편이다. 지역별로 금액 차이가 있고 1개월, 3개월, 6개월, 12개월 단위로 결제할 수 있다.
--- p.24

혹시 200만 원으로 부동산에 투자한다는 말 들어본 적 있는가? “어떻게 200만 원으로 부동산 투자를 할 수 있냐?”라고 많은 사람이 반문할 것이다. 하지만 200~500만 원 정도면 충분히 시도할 수 있는 부동산 투자가 있다. 바로 묘지경매를 비롯한 지분(持分) 투자다. 먼저 묘지 지분투자를 살펴보고 이어서 농지 지분투자를 보겠다.
--- p.78

묘지경매를 하기 위해 또 하나 반드시 알아야 하는 것이 있는데 바로 분묘기지권이다. 분묘기지권에 대해 들어본 사람도 있고, 여기서 처음 듣는 사람도 있을 것이다. 이미 들어본 사람이라면 십중팔구 골치가 아플 것이다. 더는 헷갈리지 않도록 그 개념을 명쾌하게 설명해 주겠다. 나도 처음엔 분묘기지권이 너무 헷갈려서 책을 수십 권 읽고 연구해 터득한 내용이니 주의 깊게 읽어주기를 바란다.
--- p.92

토지등기부등본, 즉 등기사항전부증명서 맨 밑을 보면 참고용이라 해서 소유 지분 현황이 쭉 나온다. 이 물건은 소유자가 100명 정도 된다. 이런 물건은 가차 없이 패스하면 된다. 왜냐하면 추후에 공유물분할 소송을 진행해서 공유자와 접촉하게 되는데 공유자가 100명이라는 얘기는 한 가족이 소유하고 관리하는 물건이 아니라, 이 지역이 유망하다고 소문이 나서 기획부동산으로 매각된 경우일 확률이 높기 때문이다.
--- p.114

경매 입찰을 할 때는 웬만하면 단독 입찰이 아니라 공동입찰을 해야 한다. 2인 이상이 모여서 입찰을 하라는 뜻이다. 공동입찰 시 한 사람의 면적은 60㎡보다 작게 만들어야 한다. 예를 들어 1,000㎡의 땅을 공동입찰한다면 그중 한 사람의 지분이 50㎡가 되게 만들라. 공동입찰자 목록에는 한 사람에게 ‘지분 20분의 1’ 다른 사람에게는 ‘지분 20분의 19’라고 적어낸다.
--- p.140

가처분 신청에 필요한 첨부서류는 부동산 등기사항전부증명서, 토지대장등본 혹은 임야대장등본 총 2가지다. 토지대장등본과 임야대장등본은 어떤 차이가 있을까? 임야대장등본은 주소에 ‘산’ 자(字)가 들어 있는 경우에 발급받는다.
--- p.225

정리하면, 공유자들의 주소를 찾는 첫 번째 방법은 부동산 처분금지 가처분 결정문으로 공유자의 현재 주소를 찾아내는 것이고, 다른 방법은 우선 소를 제기해 법원의 보정명령이나 등기소에 사실조회신청을 하여 공유자의 주민등록번호 및 주소를 알아내는 것이다.
--- p.239

최소분할면적을 이용하면 현물분할 판결을 받지 않을 가능성이 크다. 소송을 진행할 때는 공동입찰했던 사람 중 한 명이 원고가 되고 나머지는 기존 공유자들과 함께 피고가 되어 공유물분할 청구 소송을 진행하면 된다. 공동투자 시 3명 이상의 공동투자자들이 여러 명의로 분산해서 잘게 쪼개 나눠 가져가면 더욱 확실하게 현물분할을 피할 수 있을 것이다.
--- p.243

여기서 아주 중요한 꿀팁을 한 가지 알려주겠다. 그건 바로 공유물분할 청구 소장을 제출하고 나서 바로 ‘기일지정 신청서’를 제출하는 것이다. 간혹 변론기일이 몇 달간 지정되지 않고 시간이 지체되는 경우가 있다. 기일지정 신청서 제출은 그런 경우를 미리 방지하는 방법이다. 기일지정 신청서 제출은 다음과 같이 한다.
--- p.252

다음 쪽 그림 3.11은 2008년도부터 2021년도까지 땅의 모습을 볼 수 있는 항공사진이다. 왼쪽의 2021년 사진을 보면 묘의 윤곽을 볼 수 있다. 약간 풀이 자라 있어 관리가 잘 안 된 것 같지만 명절이 아닌 시기에 촬영되면 이럴 수 있다. 판단을 잘해야 한다. 오른쪽 2008년 사진을 살펴보면, 묘가 아주 깨끗하고 주변의 숲과 확연히 구분되었다. 모든 항공사진을 쭉 살펴보면서 현재 관리 상태를 예상해 보아야 한다.
--- p.269

이 물건은 정말 보기 드문, 흔치 않은 사례였다. 경매 사이트에서 처음 이 물건을 발견했을 때는 이미 세 차례 유찰된 상태였다. 감정가는 1,269만 4,416원이었고, 최종적으로는 435만 4,000원까지 떨어진 상황. 이 정도로 많이 유찰된 물건은 사람들 대부분이 ‘문제가 있다’고 판단해 기피하는 경우가 많다.