낙찰받은 후 어떤 이유로든 잔금을 납부하기가 싫어졌을 때 ‘입찰보증금을 날리지 않고’와 ‘추가 부담 없는 깔끔한 명도’, 그리고 이사비용 등으로 ‘추가 비용이 발생했다면 다시 돌려받기’다. 하지만 정말로 그런 일이 가능할까? 단언컨대 가능하다.
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현황과 다르게 작성된 감정평가서는 낙찰자가 매각불허가신청 사유를 찾아낼 보물단지다. 도시 지역의 부동산이라고 해서 크게 다를 리 없다. 주변 상황, 거래 시 감정가격의 차이, 부동산 현황 등은 실제와 다른 경우가 너무 많다. 경매 하자의 단서를 찾아낼 중요한 대목이다. 과장해서 말하면 ‘물 반 고기 반’이다.
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무슨 일이든 타이밍이 있다. 정확하게 적시에 시행되어야 효과적이다. 여러분은 지금까지 ‘알고 있었는가?’, ‘알지 못했는가’의 차이로, 적게는 수백만 원에서, 많게는 수억 원이라는 거액 입찰보증금의 운명이 달라지는 것을 목격해야 했다. 알면 지켰고, 모르면 날리게 된다는 말이다.
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성공적인 경매 투자자가 되려면 카멜레온이 되어야 한다. 예상하지 못한 어떠한 돌발 상황에서도 완벽하게 적응할 수 있어야 한다. 현장 적응 능력이 떨어지는 것에 비례해 수익률도 떨어지는 것이 경매이며, 또한 경우에 따라서는 목숨까지도 위태로운 것이 법원 경매다.
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하자를 지렛대로 활용할 줄 알면 된다. 경매를 통해 부동산을 가장 싼 가격에 구입할 수 있는 조건이다. 먼저 건물만 경매되는 경우를 살펴보도록 하자. 토지별도등기에 건물만 경매되는 경우가 가끔 있다. 법정지상권 성립여지 있는 물건의 경우와는 정반대라고 보면 된다. 집합건물인가, 아니면 단독 건물인가에 따라 대응 방법이 달라진다.
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분묘 소유자는 있지만, 분묘기지권이 발생하지 않는 분묘의 경우에는 협의 이장이 되지 않으면, 이전청구소송 등 정당한 법 절차를 통해 봉분을 옮길 수 있다. 분묘기지권의 존속기간에 대해서는 민법상의 지상권에 관한 규약에 따르는 것이 아니다. 후손이 분묘를 관리할 때까지 분묘기지권은 존속한다.
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대위변제가 뭔지 잘 모르는 분들은 일단 이 책을 내려놓고, 기본 공부에 먼저 매진해주시기 바란다. 그다음에 전선에 뛰어들어도 늦지 않다. 기본적인 훈련도 받지 않고 전장에 뛰어들었다가는 총 맞아 죽을 일 말고 또 뭐가 있겠는가.
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배당이의에 관해서는 두 가지 사항이 중요하다. 배당 당일에 배당 법정에 출석하는 것과 배당에 문제가 발생하면 이의 기간 내에 소송장을 제출하는 것이다. 부동산 경매 투자하는 분들 중 많은 분들이 배당의 중요성에 대해서 간과하고 있는 것이 현실이다.