새집에서 살고 싶다. 가능하면 접근성이 좋고, 인프라가 풍족한 도심의 새 아파트에서 살고 싶다. 하지만, 청약시장은 그야말로 하늘의 별 따기가 되었다. 또한, 지난 정부에서 신규 아파트의 공급은 줄었고, 대출은 묶였고, 세금은 늘어나 새 아파트에서 살 수 있는 기회는 더 줄어들었다. 하지만, 지켜볼 대목은 전 정부의 부동산 정책을 실패로 규정한 새 정부가 들어서며 향후 5년간 도심을 중심으로 공급이 늘어날 것이라는 기대감이다. 아니 도심을 중심으로 새 아파트를 공급해야만 한다. 이에 “앞으로 10년은 재개발과 재건축 시대가 될 것이다”라고 부동산 전문가들은 입을 모아 이야기하고 있다.

지금까지 재개발 재건축 시장은 새 아파트로 다시 짓기까지 상당한 시간이 걸린다는 문제와 복잡한 인허가 과정 속에 실패할 위험 요인이 많았기에 일부 투자자들만 접근해 왔던 것이 사실이다. 하지만 도심의 주택은 낡았다. 재개발과 재건축이 아니라면 도심지에서 새로운 주택을 공급하기는 어려운 시대적 환경이 되었다. 도심의 주택에서 사는 사람이라면 이제는 누구나 재개발 재건축 조합원이 될 수 있는 상황이 된 것이다. 하지만, 일반인들에게 재개발 재건축은 아직도 낯설고, 재개발 재건축에 대한 세금은 세무전문가들마저도 어렵다. 과거 주택을 사고팔았다 하면서 1세대 1주택 비과세를 쉽게 적용받던 시대는 오래전 지나갔다. “세금을 모르면 부동산 투자를 하지 말라”는 말이 일반인들에게도 불문율이 되었다. 세금을 해결하지 않고서는 원하는 수익을 얻을 수가 없다.

다시 말하지만, 부동산 세금은 어렵다. 그것도 아주 어렵다. 어렵기에 잘못 적용하면 세금폭탄이 될 수도, 잘 찾아서 적용하면 큰 절세를 할 수도 있다. 긴 시간 부동산 세무상담을 하면서 꽤 많은 사람들이 세금분야에 대해서는 관심이 부족하다는 사실을 알게 되었다. 또한, 자신의 피와 땀을 갈아 넣어 어렵게 형성한 재산을 세법을 잘 몰라서, 세법을 잘 못 적용해서 수익의 대부분을 세금으로 내야 하는 상황에 잠도 제대로 못 자는 분들의 안타까운 상황도 많이 보았다. 하지만, 누구나 피해갈 수 없는 것이 세금이라면 세금을 통제 가능한 것으로 만들어야 한다. 그리고 경험상 세금이라는 것은 조금만 관심을 기울인다면 통제 가능한 변수가 될 수 있다.

재개발 재건축 시장에서 세금을 통제 가능한 변수로 만들기 위해 이 책이 실질적인 도움이 될 수 있다는 확신에서 이 책을 쓰게 되었다. 그리고, 재개발 재건축에 대한 세금 문제를 법 조문으로 이해하려면 한계가 있기에, 유사 사례로 이해하는 게 최선이라 생각했다. 그래서 이 책에서는 재개발 재건축에 관한 세금을 사례를 들어 집중적으로 다루었다.

“좀 있는 놈은 탈세, 이래저래 죽어나는 것은 날세”라는 세금에 관한 유머가 있다. 고의적인 탈세가 아니더라도 세법을 모르면 이래저래 죽어나는 것은 내 자신이 될 수 있다. 법이라는 것은 법 위에 잠든 자(몰라서 잘못을 저지른 자)를 보호하지 않기 때문이다. 따라서, 이 책을 읽는 독자라면 최소한 “날세”를 내는 불운은 피할 수 있을 것이다. 그리고, “저도 해당되나요?”라는 질문 속에 “누구나 쉽게 접근할 수 있는 절세”에 대한 힌트를 얻을 수 있을 것이다.

2022년 9월 공인회계사 이윤실