프롤로그 4

1. 도시와 도시개발 16
1.1. 도시의 탄생과 발전 16
1.2. 시대적 도시 19
1.2.1. 고대도시 19
1.2.2. 중세도시 21
1.2.3. 근대도시 23
1.2.4. 현대도시 26

2. 조지주의(Georgism)와 지공주의(地公主義) 30

3. 도시개발사업 주요사건들 40
3.1. 2021년 LH사태 40
3.1.1. 배경과 원인 42
3.1.2. 반응 및 영향 43
3.1.3. 여론 44
3.2. 성남대장지구 도시개발사업 45
3.2.1. 성남대장지구 도시개발사업이란? 45
3.2.2. 성남대장지구 도시개발사업 경과 45
3.2.3. 성남대장지구 도시개발사업 의혹 48
3.2.4. 국민적 공분을 사다 51
3.2.5. 다른 도시개발사업과의 비교 52

4. 도시개발사업의 주체 58
4.1. 공공개발방식 60
4.2. 민간개발방식 62
4.3. 민관합동 개발방식 64

5. 개발이익 시민환원제(비영리 도시개발 구조) 68
5.1. 민관합동 도시개발사업 특수목적법인 출자 구조 73
5.2. 비영리 도시개발 특수목적법인 구조 설계 75

6. 비영리 도시개발의 재원조달 78
6.1. 비영리 도시개발 PF 기초자산(NUD PF Foundation Asset) 82
6.1.1. NUD PF 기초자산1 ‘토지담보’ 85
6.1.2. NUD PF 기초자산2 ‘책임준공’ 86
6.1.3. NUD PF 기초자산3 ‘전략출자자’ 88
6.1.4. NUD PF 기초자산4 ‘행정지원’ 91
6.1.5. NUD PF 기초자산5 ‘보상법의 인용’ 92
6.2. 비영리 도시개발 자금구조(Funds Structure) 94
6.2.1. Equity 94
6.2.2. Financing 96
6.2.3. Sale Price 100
6.3. 비영리 도시개발 위험대비(Risk Hedge) 105
6.3.1. 토지확보 Risk 105
6.3.2. 인허가 Risk 106
6.3.3. 미분양 Risk(토지매각Risk, PF 상환Risk) 108
6.3.4. 책임준공 Risk 111
6.3.5. 출자자 간 분쟁 Risk 113
6.4. 비영리 도시개발 PF Refinancing 114

7. 비영리 도시개발 이론과 실질 과제 118
7.1. 비영리 도시개발의 이론적 과제 118
7.1.1. 비영리 도시개발의 공정가치 120
7.1.2. 비영리 도시개발의 공정대가 121
7.2. 비영리 도시개발의 실질적 과제 123
7.2.1. 민간 사업제안의 허용 123
7.2.2. 개발이익의 재투자 및 시민환원 125
7.2.3. 가치대가, 공정 성과급, 자본대가의 기준 126

에필로그 134
참고문헌 139
부록 : 비영리 도시개발 시각자료 141