감정평가사는 단순히 유형재산 및 무형재산의 가격을 평가하는 것뿐 아니라, 서로 다른 이해관계를 지닌 사람들 사이에서 공정하고 중립적인 감정평가를 통해 문제 해결의 실마리를 제공하기도 한다. 이는 부동산 가격을 결정할 때 판사가 중재하거나 판결하는 행위에 견줄 수 있다. 필자는 이것이 감정평가사의 존재 이유이자, 감정평가사가 갖추어야 할 핵심적인 자질 중 하나라고 생각한다.
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한편 감정평가 수수료는 단순히 자산의 경제적 가치를 판정하는 행위에 대한 대가일 뿐만 아니라 그 가격에 대한 책임을 지는 대가이기도 하다. 따라서 국가에서도 감정평가 수수료에 관해 국토교통부공고로 「감정평가법인 등의 보수에 관한 기준」(이하 보수기준)을 규정하고 있다. 이 기준에 따라 감정평가 금액이 10억 원인 부동산을 평가할 경우 기본 수수료는 1,145,000원이고, 출장비, 공부 발급비, 부가세 등은 별도다.
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두 번째는 상속세 및 증여세 절세를 위한 평가다. 부모가 가진 재산이 많거나 본인이 자녀에게 물려줄 재산이 많은 경우 절세를 목적으로 한다. 예를 들면 부모가 소유한 부동산이 많다면 증여나 상속을 받을 때 증여세 또는 상속세를 절세하기 위해 감정평가를 잘 받아야 한다. 일반적으로 상속세나 증여세를 최대한 적게 내려면 상속·증여받을 재산의 가치를 적정 범위 내에서 최대한 낮게 평가받는다. 하지만 세금을 낼 재원이 없다면 상속·증여받을 재산의 가치를 적정 수준 범위에서 최대한 높게 평가받아야 한다. 상속세를 현금 대신 감정평가한 금액만큼 부동산으로 물납할 수 있기 때문이다.
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감정평가사 시험은 매년 국토교통부장관이 한국산업인력공단에 시험을 위탁하여 실시한다. 시험은 객관식으로 구성된 1차 시험과 주관식으로 구성된 2차 시험으로 나뉜다. 응시 자격은 나이, 학력, 경력 등에 제한 없이 누구나 응시할 수 있지만, 1차 시험에 접수하려면 일정 점수 이상의 공인 영어시험 성적을 제출해야 한다. 그러므로 감정평가사 시험에 관심이 있다면 공인 영어시험을 먼저 준비하도록 한다.
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대한민국에는 돈 잘 버는 8대 전문직이 있는데, 변호사, 변리사, 관세사, 회계사, 감정평가사, 세무사, 노무사, 법무사다. 해마다 변동은 있지만 감정평가사의 평균 연봉은 약 6,800만 원으로 3위를 차지한다. 그러나 통계적 수치를 접할 때는 평균이란 숫자에 속으면 안 된다. 특히 전문직은 더 그렇다. 자격자라고 해서 비즈니스가 수동적으로 이뤄지지 않으며 능동적인 영업과 마케팅으로 성사된다. 비즈니스를 깔끔하게 마무리하는 전문가일수록 거래처가 많고, 그 분야에서 전문성과 노하우를 인정받아 좋은 평판을 얻어 추가적인 영업으로 연결된다.
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감정평가사 시험에 합격하고 법인에서 수습 등 을 거친 후 법인에서 근무하기가 현실적으로 어려워서 개인 사무소 등을 개설하는 경우다. 본인만의 능력을 극대화하기 위해 추가로 행정사 자격을 취득하여 보상 전문가로 활동하기도 하고, 공인중개사 자격증을 취득하여 감정평가 업무도 하면서 중개 업무를 통해 추가 수입을 얻기도 한다. 한편 마음이 맞는 감정평가사가 모여 합동 사무소를 개설하기도 한다.
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현재에 있다고 해서 반드시 현재 시점의 부동산 가격만 필요한 것은 아니다. 예를 들면 소송 평가를 하는 경우 기업의 회생 여부를 결정하기 위해 코로나19와 같은 부동산 가격에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사건이 발생하기 이전의 가격이 필요할 수도 있다. 그런 경우에는 과거 시점의 부동산 가격을 산정하기도 한다. 이와는 반대로 부동산 개발 프로젝트를 진행하는 경우 현재 준공되지 않은 건물이지만 미래 시점에 준공될 부동산의 가격을 산정하기도 한다. 즉, 부동산과 관련된 올바른 의사결정을 하기 위해 상황에 맞는 최적의 타이밍을 기준시점으로 하여 감정평가하는 것이 중요하다.
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감정평가서는 평가 목적, 대상, 금액에 따라 보고서의 분량이 다른데, 일반적으로 감정평가 금액이 30억 원 미만인 부동산의 경우 감정평가서는 대략 50쪽 이내다. 한국감정평가사협회가 정하는 감정평가서 표준서식에 따르면, 감정평가서는 크게 ①표지, ②담보물건총괄표, ③괄호감정평가표, ④감정평가액의 산출 근거 및 결정 의견, ⑤감정평가명세표, ⑥광역위치도, ⑦상세위치도, ⑧지적개황도, ⑨건물개황도, ⑩사진 용지 및 관련 서류로 구성되어 있다. 70쪽짜리 감정평가서라도 단연코 가장 중요한 것은 괄호감정평가표다.
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감정평가 내용은 공부와 사정 및 감정평가액으로 나뉜다. 실제 부동산이 토지대장, 일반건축물대장 등 공부에 기재된 면적과 실제로 이용되는 면적이 다른 경우에는 나누어 기재한 후 실제 사정 면적을 기준으로 평가액을 산정하기 위해서다. 예를 들어 공부상 지목이 대이면서 면적은 100㎡인 토지를 담보 평가한다고 하자. 현장 조사 결과 대상 토지 중 20㎡가 공부상 지목과 달리 현황 도로로 이용되고 있다면, 괄호감정평가표에는 공부상 평가 대상이 100㎡, 사정 면적에는 80㎡만 기재하고 20㎡는 평가 제외로 기재한다. 현황 도로는 담보 대상이 아니기 때문이다.
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마지막으로 감정평가사와 지속적인 신뢰 관계를 형성해야 한다. 필자가 감정평가를 할 때 특히 신경 쓰는 부분이다. 예를 들어 의뢰인이 목표하는 금액이 430억 원인데, 필자가 평가할 수 있는 금액은 350억 원이 최대라면 왜 그렇게 평가할 수밖에 없는지 충분히 설명하고, 430억 원으로 평가했을 때 발생할 리스크를 충분히 설명한다. 특히 지금처럼 부동산이 하락할 때는 무턱대고 과거 평가전례를 참고하여 가격을 산정할 것이 아니라 위험 요소를 잘 설명해서 의뢰인이 난처한 상황에 빠지지 않도록 해야 한다. 이러한 소통을 통해 의뢰인과 감정평가사는 더 돈독한 신뢰 관계를 맺을 수 있다.
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일반적으로 감정평가 대상이 이행지, 후보지와 같은 변화의 과정에 있는 토지일 경우 현재 상태의 가격은 감정평가서를 통해 가격 정보를 획득한다. 한편 사업성 보고서는 토지를 활용한 부동산 사업이 시행되어 분양되었을 때 예상되는 분양 수입 및 예상 사업 비용 등을 분석하여 대상 사업의 사업성의 가부를 확인하는 것이다. 따라서 PF(Project Finance) 사업지의 경우 감정평가서와 사업성 보고서를 함께 요청하는 것이 일반적이다. 사업성 보고서를 작성할 때 필요한 준비 서류는 사업 수지, 사업계획서, 건축물 현황도면 등이다. 사업 수지는 개발사업에 필요한 돈의 흐름을 일목요연하게 정리한 표인데, 사업의 성패를 가늠할 수 있는 것이 사업 수지이므로 사업성 보고서를 쓸 때는 해당 사업의 사업 수지를 제대로 이해하고 분석하는 작업이 필수다.