제 1 장 총론

제 1 절 부동산 시장과 부동산금융 시장 ....................................................................3
제 2 절 부동산금융과 부동산금융 관련 법규 ............................................................7
Ⅰ. 부동산금융의 범위 ............................................................................................7
Ⅱ. 구조화 금융으로서 부동산금융 .......................................................................8
1. 특수목적기구(special purpose vehicle: SPV) ....................................................9
2. 구조화 금융과 주요 법적 쟁점 ................................................................9
3. 구조화 금융과 세제혜택 .........................................................................12
4. 구조화 금융과 기타 특례 ......................................................................13
5. 구조화 금융과 부동산개발금융 ..............................................................13
Ⅲ. 부동산금융 관련 법규의 범위 .........................................................................15
1. 부동산 관련 법규의 범위 .......................................................................15
2. 부동산금융 관련 법규의 범위 ................................................................16
Ⅳ. 부동산금융 관련 법규의 구분 .........................................................................17
제 2 장부동산 프로젝트금융(Project Financing)

제 1 절 프로젝트금융(Project Financing) 개관 ............................................................23
Ⅰ. 개 념 ...........................................................................................................23
Ⅱ. 특 징 ...........................................................................................................24
1. 특수목적기구(special purpose vehicle: SPV)의 사용 .......................................24
2. 프로젝트의 미래 현금흐름이 대출원리금의 기본적 상환 재원 ...............24
3. 비소구(non-recourse) 내지 제한적 소구(limited recourse) 금융 .....................25
4. 전문적 금융주관사(manager) ...................................................................25
Ⅲ. 프로젝트금융(Project Finance)의 일반적 절차 ..............................................25
Ⅳ. 프로젝트금융의 일반적 구조 및 주요 당사자 ...............................................26
1. 사업주(sponsor) ........................................................................................26
2. 프로젝트 도구(project cehicle) ...................................................................27
3. 정부(government) ......................................................................................29
4. 제품 또는 용역 구매자(off-taker) ..............................................................30
5. 원자재 공급자(supplier) ............................................................................30
6. 사업 운영자(operator) ...............................................................................30
7. 시공사(contractor) .....................................................................................30
8. 금융기관(financial institutions) .....................................................................30
9. 보험회사(insurer) .....................................................................................31
10. 프로젝트금융의 구조와 계약 .................................................................31
Ⅴ. 프로젝트금융 관련 위험과 위험 관리 ............................................................33
제 2 절 부동산 프로젝트금융 ....................................................................................34
Ⅰ. 부동산개발사업과 (단계별) 주요 법적 쟁점 .................................................34
1. 부동산개발사업의 정의 .........................................................................34
2. 부동산개발사업의 종류 .........................................................................35
3. 부동산개발 주요단계 ............................................................................36
4. 국내 부동산개발사업(부동산 PF 포함)의 계약 구조 ...................................38
5. 국내 부동산개발 단계별 주요 법적 쟁점 ...............................................41

제 2 장 부동산 프로젝트금융(Project Financing)

Ⅱ. 부동산 프로젝트금융과 채권보전 방안 .........................................................77
1. 총 설 ...............................................................................................77
2. 담보제도에 대한 기본적 고찰 ................................................................77
3. 채권보전 내지 신용보강방안의 연혁적 고찰 .........................................98
4. 사업관계자 별 각종 채권보전수단 개관 .................................................99
5. 국내 부동산 프로젝트금융(PF) 제도의 문제점과 개선 방향 ..................101
Ⅲ. 「법인세법」 상의 프로젝트금융투자회사(PFV)를 이용한 부동산금융 .......111
1. 연 혁 ..............................................................................................111
2. 「조세특례제한법」상의 프로젝트금융투자회사(PFV)의 요건 ...................113
3. 프로젝트금융투자회사에 대한 세제 혜택 ..............................................125
4. 관련 법적 쟁점 분석..............................................................................128
5. 향후 과제 ..............................................................................................138
6. 공모형 부동산 개발 사업 프로젝트금융 ................................................140
Ⅳ. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」에 따른 프로젝트금융 방식의
부동산금융 ......................................................................................................149
1. 의 의 ..............................................................................................149
2. 연 혁 ..............................................................................................150
3. 민간투자사업의 시행 방식 ....................................................................152
4. 민간투자사업의 추진 방식 ....................................................................155
5. 사회기반시설사업 프로젝트금융의 구조 및 주요 관련 계약 ..................159
6. 사회기반시설투융자집합투자기구 .......................................................163
7. 사회기반시설사업 프로젝트금융의 담보와 신용 보강 수단 ...................174
제 3 장부동산신탁
제 1 절 총 설 .......................................................................................................191
Ⅰ. 국내 신탁 관련 법제의 연혁 .........................................................................191
Ⅱ. 신탁의 유형 ....................................................................................................193
Ⅲ. 신탁의 법제도적 기능....................................................................................193
제 2 절 신탁 일반론 ....................................................................................................195
Ⅰ. 신탁의 정의 ....................................................................................................195
Ⅱ. 신탁과 투자신탁 .............................................................................................196
1. 투자신탁 ..............................................................................................196
2. 신탁 관련 국내법의 기본적 이해 ...........................................................198
Ⅲ. 「신탁법」 ..........................................................................................................208
1. 주요 내용과 특징 ..................................................................................208
2. 주요 법적 쟁점 .....................................................................................213
제 3 절 부동산신탁 ....................................................................................................254
Ⅰ. 부동산신탁의 설정 ............................................................................................254
Ⅱ. 부동산신탁의 유형 ............................................................................................255
1. 담보신탁 ..............................................................................................255
2. 토지(개발)신탁 ......................................................................................278
3. 분양관리신탁 ........................................................................................295
4. 처분신탁 ...............................................................................................297
5. 관리신탁 ..............................................................................................298
6. 대리사무 ..............................................................................................299
Ⅲ. 정비사업과 신탁 .............................................................................................300
1. 연혁 ......................................................................................................300
2. 정비사업별 신탁업자의 참여 자격 .......................................................301
제 4 장증권화(Securitization)를 통한 부동산금융(Ⅰ)- 자산유동화를 이용한 부동산금융
제1 절 「자산유동화에 관한 법률」상의 자산유동화를 이용한 부동산금융 ........305
Ⅰ. 자산유동화 개관 .............................................................................................305
1. 개 념 ................................................................................................305
2. 특 성 ...............................................................................................305
3. 장 단 점 ...............................................................................................306
4. 자산유동화 관련 법령 ...........................................................................306
Ⅱ. 자산유동화의 유형 .........................................................................................310
Ⅲ. 기본 용어 ........................................................................................................311
1. 유동화자산 ...........................................................................................311
2. 유동화증권 ...........................................................................................312
3. 유동화전문회사 ....................................................................................314
Ⅳ. 자산유동화의 참여자 .....................................................................................316
1. 자산보유자 ...........................................................................................316
2. 자산관리자 ...........................................................................................318
3. 업무수탁자 ...........................................................................................319
4. 기타 참여자 ..........................................................................................319
5. 유동화 전업 외국법인 ..........................................................................319
Ⅴ. 자산유동화에 대한 특례 ................................................................................321
1. 자산 이전 절차의 간소화 특례 ..............................................................321
2. 자산 이전 비용의 절감 ..........................................................................323
3. 안정성 도모: 자산보유자 등의 도산 위험의 제거 또는 최소화를 위한
특례 ......................................................................................................324
4. 기타 특례 ..............................................................................................325
Ⅵ. 매매형 자산유동화 .........................................................................................327
1. 의 의 ..............................................................................................327
2. 기본 구조 ..............................................................................................327
3. 자산 양도 .............................................................................................328
4. 실무상의 규제 및 제한 .........................................................................337
Ⅶ. 신탁형 자산유동화(유동화신탁) ...................................................................340
1. 개 념 ..............................................................................................340
2. 유 형 ..............................................................................................341
3. 신탁형 자산유동화 구조의 등장 배경 ....................................................343
4. 신탁회사(수탁자)와 관련된 특례 ............................................................344
5. 매매형 자산유동화와 신탁형 자산유동화의 비교 ..................................346
6. 신탁형 자산유동화와 관련된 법적 쟁점 ...............................................348
Ⅷ. 부동산 프로젝트금융(PF) 대출채권의 유동화 .............................................356
1. 개념 및 구조 .........................................................................................356
2. 법적 쟁점의 검토 ..................................................................................357
Ⅸ. 비정형(비등록) 유동화 거래 .........................................................................358
1. 정형(등록) 유동화 거래의 한계 ...............................................................359
2. 비정형(비등록) 유동화 거래의 유형 .........................................................360
3. 자산담보부대출(Asset-Backed Loan: ABL) 거래 ...........................................361
4. 자산유동화기업어음(Asset-Backed Commercial Paper: ABCP) 거래 ................366
5. 비정형(비등록) 유동화와 법인격 부인론(法人格 否認論)의 쟁점 ...................380
6. 일본의 부동산 증권화 구조와 시사점 ...................................................381
Ⅹ. 유동화증권 투자자 보호를 위한 신용 보강 방안 ...........................................385
1. 고려 가능한 방안 ..................................................................................385
2. 유동화자산에 질권 또는 저당권을 설정하는 방법 .................................386
3. 유동화증권 자체에 담보를 부가(附加)하는 방안 ....................................388
4. 신탁수익권을 활용하는 방안 .................................................................388
5. 유동화전문회사 출자지분에 질권을 설정하는 방안 ...............................390
ⅩⅠ. 합성(合成)유동화 .............................................................................................390
1. 총 설 ..............................................................................................390
2. 채무담보부증권(Collateralized Debt Obligation: CDO) ....................................391
3. 기초자산의 위험을 전가하는 방법: 신용파생상품의 활용과 유형 ..........393
4. 합성담보부증권(Synthetic Collateralized Debt Obligation: Synthetic CDO) ...........397
5. 국내 합성유동화 거래 구조의 활용 사례 연구 .......................................399
제 2 절 「한국주택금융공사법」 상의 주택저당채권(債權) 유동화를 이용한
부동산금융 ....................................................................................................404
Ⅰ. 연 혁 .........................................................................................................404
Ⅱ. 주택저당증권(MBS) 시장 ...............................................................................407
1. 두 단계의 시장: 주택담보대출 시장과 주택저당채권(債權) 유동화 시장 .......407
2. 주택저당채권(債權) 유동화 시장: 제 2 차 시장(secondary market) ...............408
Ⅲ. 「한국주택금융공사법」에 따른 주택저당채권의 유동화를 이용한
부동산금융 ......................................................................................................411
1. 법 제정 목적 ........................................................................................411
2. 용어의 정의 ..........................................................................................411
3. 주택저당채권(債權)의 유동화 구조 .........................................................412
제 3 절 이중상환청구권부채권(Covered Bond)의 발행을 통한 부동산 금융 ........421
Ⅰ. 연 혁 .........................................................................................................421
Ⅱ. 개념 및 법적 성격 ..........................................................................................423
Ⅲ. 일반적 요건 및 특징 ......................................................................................424
1. 이중상환청구권부채권의 요건 ..............................................................424
2. 낮은 위험 가중치 ..................................................................................426
Ⅳ. 주요 해외 입법례와 시사점 ..........................................................................427
1. 독일의 ‘법정 이중상환청구권부채권’ ...................................................427
2. 영국의 구조화 이중상환청구권부채권(Structured Covered Bond)과
법정 이중상환청구권부채권 .................................................................431
3. 미국의 주택담보대출 이중상환청구권부채권(Residential Covered Bonds) ....443
4. 주요 EU 5개국의 법정 이중상환청구권부채권 법제의 비교 ..................451
Ⅴ. 이중상환청구권부채권(Covered Bond) 제도의 국내 도입논의 .................457
1. 법 제정 전 국내 기관의 이중상환청구권부채권(Covered Bond) 발행 사례 .....457
2. 이중상환청구권부채권 제도의 국내 도입 논의 ......................................466
Ⅵ. 「이중상환청구권부 채권의 발행에 관한 법률」의 제정과
그 주요 내용 ...................................................................................................468
1. 제정 배경 ..............................................................................................468
2. 이중상환채권법의 개관 .........................................................................468
3. 이중상환청구권부 채권의 발행 .............................................................469
4. 이중상환청구권부 채권의 등록 .............................................................471
5. 기초자산집합의 관리 ............................................................................472
6. 우선변제권 및 이중상환청구권 .............................................................474
7. 위험관리 및 공시 ..................................................................................477
8. 발행기관의 채무자 금융정보의 제공 ....................................................477
9. 부실금융기관 지정 등에 관한 특례 .......................................................478
Ⅶ. 이중상환청구권부채권(Covered Bond)과 다른 유사 개념과의 비교 ........478
1. 무보증사채(unsecured bond) .....................................................................478
2. 주택저당증권(MBS) ................................................................................479
3. 법정 이중상환청구권부채권과 유동화증권의 비교 ................................479
Ⅷ. 미국의 비우량주택담보대출(Sub-Prime Mortgage Loan) 사태와 금융 위기 ....481
1. 미국의 주택담보대출 ............................................................................481
2. 비우량주택담보대출의 구조 ..................................................................482
3. 비우량주택담보대출채권의 유동화 거래 구조 .......................................483
4. ‘비우량주택담보대출 사태’의 주요 원인 ...............................................484
제 5 장증권화(Securitization)를 통한 부동산금융(Ⅱ)- 집합투자기구와 부동산투자회사를 이용한 부동산금융

제 1 절 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」상의 집합투자기구를 이용한 부동산금융. ........................................491

Ⅰ. 총 설 .........................................................................................................491
Ⅱ. 집합투자..........................................................................................................492
1. 서 설 ..............................................................................................492
2. ‘집합투자’의 개념 .................................................................................493
3. 집합투자증권과 투자계약증권 ..............................................................498
4. 집합투자업 ..........................................................................................501
5. 집합투자기구 ........................................................................................502
Ⅲ. 부동산집합투자기구 ......................................................................................503
1. 서 설 ..............................................................................................503
2. 부동산집합투자기구의 설정(설립) 유형 ..................................................504
3. 자산 운용 대상 ......................................................................................507
4. 부동산집합투자기구의 특징 ..................................................................510
5. 부동산집합투자기구 관련 주요 쟁점 .....................................................513
6. 세제 혜택 ..............................................................................................520
7. 일반 사모부동산집합투자기구의 특례 ...................................................520
제 2 절 「부동산투자회사법」상의 부동산투자회사를 이용한 부동산금융 ..........522
Ⅰ. 개 념 .........................................................................................................522
Ⅱ. 부동산투자회사의 유형 및 구조 ...................................................................523
1. 유 형 ..............................................................................................523
2. 구 조 ..............................................................................................528
Ⅲ. 부동산투자회사의 관계 기관(회사) ..............................................................530
1. 서 설 ..............................................................................................530
2. 자산보관기관 ........................................................................................531
3. 부동산투자자문회사 .............................................................................533
4. 자산관리회사 ........................................................................................535
5. 일반사무 등 위탁기관 ...........................................................................540
Ⅳ. 부동산투자회사에 대한 규제 내용 및 특징 .................................................542
1. 법적 성격 및 형태 .................................................................................542
2. 설 립 ..............................................................................................542
3. 영업 인가 또는 등록..............................................................................544
4. 부동산투자회사의 기관: 주주총회, 이사회, 감사 ..................................548
5. 주식 발행 ..............................................................................................550
6. 자산의 투자 · 운용 업무 .........................................................................554
7. 자금 조달: 금전차입 및 사채발행 허용..................................................561
8. 부동산 개발 사업 투자 ..........................................................................561
9. 부동산투자회사의 겸업 제한 등의 규제 ................................................562
10. 정보의 공시 의무 ..................................................................................565
11. 부동산투자회사 등에 대한 감독 · 검사 ..................................................566
12. 부동산투자회사의 합병 및 해산 ............................................................569
13. 부동산투자회사의 설립 등기 및 해산 등기 ...........................................570
14. 내부통제기준의 제정 및 운영 ...............................................................571
15. 부동산투자회사 출자(투자)관련 각종 법령상 규제 ..................................573
Ⅴ. 부동산투자회사에 대한 특례 ........................................................................576
1. 기업구조조정부동산투자회사에 대한 특례 ............................................576
2. 공모부동산투자회사 및 자산관리회사에 대한 특례 ...............................577
3. 보상을 목적으로 제공한 토지에 대한 개발 사업 투자의 특례 ................578
4. 세제 특례 ..............................................................................................579
5. 상법 일부 규정의 적용 배제 ..................................................................579
Ⅵ. 다른 유사 기구와의 비교 ..............................................................................580
1. 부동산투자회사와 부동산집합투자기구의 비교 ...................................580
2. 부동산투자회사와 유동화전문회사의 비교 ..........................................582
제 6 장부동산 투자 · 금융 관련조세 제도
제 1 절 총 설 .......................................................................................................587
제 2 절 부동산투자 관련 조세 제도 .........................................................................588
Ⅰ. 부동산투자와 조세 .........................................................................................588
Ⅱ. 집합투자기구를 이용한 부동산투자와 조세 ................................................588
1. 서 설 ..............................................................................................588
2. 부동산집합투자기구(투자신탁) 관련 세제 ................................................589
제 3 절 부동산금융 관련 조세 제도 .........................................................................595
Ⅰ. 명목회사와 부동산금융 .................................................................................595
1. 명목회사와 부동산금융 ........................................................................595
2. 명목회사의 관련법상의 쟁점 .................................................................596
Ⅱ. 명목회사와 조세 혜택....................................................................................598
1. 「법인세법」상의 조세 혜택 ....................................................................599
2. 「지방세특례제한법」상의 조세혜택 .......................................................601
참고문헌 ...................................................................................................................602
색 인 ...................................................................................................................603