제1편 전세사기 피해자

제1장 전세사기 피해자법 3
Part 1. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 5
1. 제정이유 5
2. 주요내용 5
3. 용어의 정의 7
4. 전세사기피해자의 요건 8
5. 전세사기피해자에 대한 주거지원 9
6. 임차인보호대책의 수립 11

Part 2. 전세사기피해자 등 결정을 위한 요건 12
1. 4가지 요건 12
2. 지원대상 12
3. 적용제외 대상 13
4. 신청방법 13
5. 지원대상 결정 절차 14
6. 지원혜택 신청 15
7. 지원 정책 - 전세사기피해법 지원대책(신규) 16
7-1. 경매·공매 절차 지원 16
7-2. 신용 회복 지원 17
7-3. 금융 지원 17
7-4. 긴급 복지 지원 18
8. 전세사기피해법 적용기간 18
9. 전세피해확인서를 통한 지원대책(기존) 18
9-1. 무료 법률지원 18
9-2. LH · 지방도시공사 긴급주거지원 18
9-3. 기금저리대출(버팀목전세대출) 19
9-4. 대환대출(버팀목전세대출) 20
9-5. 무이자대출 20
9-6. 심리상담 지원 21
10. 지자체별 접수창구 및 담당자 연락처 22

Part 3. 전세사기피해예방을 위한 전세계약 유의사항 23
1. 전세계약 핵심 체크리스트 23
1-1. 계약전 23
1-2. 계약체결시(당일) 24
1-3. 계약체결후 25
1-4. 잔금 및 이사 후 25
2. 계약 체결 전 유의사항 26
2-1. 무허가·불법건축물 여부 확인 26
2-2. 적정 시세 확인 26
2-3. 선순위 권리관계 확인 26
2-4. 임대인의 세금 체납여부 확인 26
3. 계약체결 시 유의사항 27
3-1. 임대인(대리인) 신분 확인 27
3-2. 공인중개사 정상 영업 여부 확인 27
3-3. 주택임대차표준계약서 사용 27
4. 계약 체결 후 유의사항 28
5. 잔금 지급 시 유의사항 28
6. 이사 후 유의사항 29
6-1. 전입신고 29
6-2. 전세보증금 반환보증 가입 29

Part 4. 전세사기 피해 방지방안(국토교통부 발표) 30
■ 전세사기 피해 예방 30
1. 임차인에게 폭넓은 정보가 제공됩니다. 30
1-1. 자가진단 안심전세 APP 구축 30
1-2. 선순위 권리관계 확인권한 부여 31
2. 안전한 거래환경을 조성합니다. 31
2-1. 임대사업자 관리 강화 31
2-2. 공인중개사 등의 시장 감시기능 확대 32
2-3. 신축빌라 등에 대한 공정한 가격산정체계 마련 32
2-4. 고전세가율 지역 관리 32
3. 임차인의 법적 권리가 강화됩니다. 33
3-1. 최우선 변제금액 상향 33
3-2. 임차인 대항력 보강 33
■ 전세사기 피해 지원 34
1. 피해 회복을 위한 원스톱 서비스를 제공합니다. 34
2. 돌려받지 못한 보증금을 대신할 자금을 지원합니다. 34
2-1. 저리 긴급 자금 대출 34
2-2. 전세보증금 반환보증 가입 지원 34
3. 당장 살 곳이 없는 경우 긴급 거처를 제공합니다. 35
■ 전세사기 단속?처벌 강화 36
1. 전세사기 단속이 강화됩니다. 36
2. 관련자는 엄중히 처벌합니다. 36

부록 : 관련법령 39
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 41
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행규칙 55
별지 서식 59
■ 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행규칙 [별지 제1호서식] 61
■ 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행규칙 [별지 제2호서식] 64
■ 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행규칙 [별지 제3호서식] 65
■ 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행규칙 [별지 제4호서식] 66
■ 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행규칙 [별지 제5호서식] 67
■ 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행규칙 [별지 제6호서식] 69
■ 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행규칙 [별지 제7호서식] 70
■ 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행규칙 [별지 제8호서식] 71
■ 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행규칙 [별지 제9호서식] 72
■ 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행규칙 [별지 제10호서식] 73
■ 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행규칙 [별지 제11호서식] 74

제2편 주택임대차

제1장 주택임대차 이해하기 77
Part 1. 주택임대차의 형태 및 개념 79
1. 타인 주택의 이용 형태 79
2. 전세권과 임대차 79
2-1. 전세권 79
2-2. 임대차 79
2-3. 전세권과 임대차의 비교 80
3. 「주택임대차보호법」의 우선 적용 등 80

Part 2. 주택임대차법의 적용 81
1. 주택임대차보호법의 보호 대상 81
1-1. 자연인 81
1-2. 외국인 및 재외동포 81
1-3. 법인 82
2. 주택임대차보호법의 적용 범위 82
2-1. 주택의 임대차 82
2-2. 미등기 전세 83
2-3. 민법에 따른 임대차 등기 83
3. 주택임대차보호법의 적용 제외 83

제2장 주택임대차계약 85
Part 1. 계약 전 확인 사항 87
1. 계약 당사자 본인 확인 87
2. 부동산등기부 확인 87
2-1. 부동산등기부의 개념 87
2-2. 등기부 및 등기사항증명서 87
3. 등기부의 열람 또는 등기사항증명서의 발급 88
3-1. 등기부의 열람 88
3-2. 등기사항증명서의 발급 88
4. 등기부의 구성 및 확인사항 89
4-1. 표제부 89
4-2. 갑구와 을구 89
5. 등기된 권리의 순위 91
6. 확정일자 등 확인 91

Part 2. 임대차계약 93
1. 임대차계약의 당사자 확인 등 93
1-1. 소유자 93
1-2. 공동소유자 93
1-3. 명의수탁자 93
2. 대리인 94
2-1. 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우 94
2-2. 주택 소유자의 처와 임대차계약을 체결한 경우 94
2-3. 전대인(임차인) 95
3. 부동산 개업공인중개사 96
3-1. 공인중개사 사무소 96
3-2. 임대인을 대리한 개업공인중개사와 계약을 체결하는 경우 임차인의 주의사항 96
3-3. 개업공인중개사에게 임대차에 관한 대리권을 주는 경우 임대인의 주의사항 97

Part 3. 임대차계약서의 작성 98
1. 임대차계약의 자유 98
2. 임대차계약서의 작성 98
2-1. 임대차계약서의 작성 98
2-2. 임대차 계약시 유의사항 101
2-3. 대금지급 시 유의사항 102
2-4. 임대차계약 후 중도금 지급 전 계약해지 102
2-5. 임대차의 존속기간 103
3. 임대차계약 후 받아야 할 서류 104
3-1. 주택임대차계약서 104
3-2. 중개대상물 확인·설명서 104
3-3. 공제증서 104
4. 전·월세 실거래가 확인 104

Part 4. 부동산 개업공인중개사의 책임 및 중개보수 106
1. 부동산 개업공인중개사의 의무 106
1-1. 부동산 개업공인중개사의 신의성실 및 비밀누설금지 106
1-2. 부동산 개업공인중개사의 설명의무 106
1-3. 중개대상물확인·설명서의 교부·보존 의무 107
1-4. 공제증서의 교부 의무 107
1-5. 부동산 개업공인중개사의 손해배상책임 108
2. 부동산 중개보수 및 실비 109
2-1. 중개보수 및 실비 지급 109
2-2. 중개보수 및 실비의 한도 109
2-3. 한도를 초과한 중개보수 및 실비 수수 금지 110
3. 전월세자금 대출 111
3-1. 전월세자금 대출의 종류 111

Part 5. 주택임대차 계약 신고제(전월세신고제) 112
1. 주택 임대차 계약 신고 의무 112
1-1. 주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제)의 개념 112
1-2. 주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제)의 대상 112
2. 신고절차 및 방법 113
2-1. 주택 임대차 계약에 신고할 내용 113
2-2. 주택 임대차 계약 신고 방법 알아보기 113
2-3. 주택 임대차 계약 신고처 114
2-4. 주택 임대차 계약을 미신고한 경우 114
2-5. 다른 법률에 따른 신고 등의 의제 115

Part 6. 보증금의 보호 116
1. 대항력 116
1-1. 대항력의 개념 및 요건 116
1-2. 주택의 인도 116
1-3. 주민등록 및 전입신고 116
1-4. 전입신고 시 유의사항 117
1-5. 대항력의 발생시기 118
2. 우선변제권 119
2-1. 우선변제권의 개념과 요건 119
[서식 예] 임차보증금반환채권 부존재확인의 소 120
2-2. 확정일자의 취득 123
2-3. 확정일자를 받는 절차 124
2-4. 확정일자를 위한 임대차계약서 확인사항 125
2-5. 우선변제권의 발생시기 126
2-6. 전세금보장신용보험 126

Part 7. 주택임대차 등기 127
1. 주택임대차 등기 127
1-1. 주택임대차 등기 127
1-2. 주택임대차 등기의 효과 127
2. 주택임대차 등기절차 128
2-1. 등기신청인 128
2-2. 등기신청 128
2-3. 수수료 납부 129
[서식 예] 임차권등기명령신청서(다세대주택) 130

제3장 이사(移徙) 133
Part 1. 이사 전 체크리스트 135
1. 이사업체 선정 및 관련 분쟁해결 135
1-1. 이사방법 결정 135
1-2. 사업자에 견적 의뢰 135
1-3. 사업자의 선정 136
1-4. 이사화물운송계약서의 작성 136
2. 이사 138
2-1. 계약금 및 운임의 지급 138
2-2. 이사화물의 수령을 거절할 수 있는 경우 138
3. 이사화물운송계약의 해제 및 손해배상 139
3-1. 이사화물운송계약의 해제 139
3-2. 사업자의 손해배상책임 140
3-3. 고객의 손해배상책임 141
3-4. 손해배상책임의 특별소멸사유 및 시효 141
3-5. 운송사업자의 손해배상책임에 관한 분쟁조정 142
3-6. 사고증명서의 발행 142
4. 주소변경 및 각종 요금정산하기 142
4-1. 우편물 주소의 변경 142
4-2. 공과금 등의 납부 142
4-3. 관리비의 정산 및 장기수선충당금의 반환 143

Part 2. 이사후 체크리스트 144
1. 전입신고 144
2. 확정일자받기 145
2-1. 확정일자의 효력 145
2-2. 확정일자는 어떻게 받나요? 145
3. 아이 전학시키기 148
3-1. 초등학생의 전학 148
3-2. 중학생의 전학 148
3-3. 고등학생의 전학 148

제4장 입주생활 151
Part 1. 임차료 153
1. 차임의 지급 및 연체 153
1-1. 임차인의 차임지급 의무 153
1-2. 차임의 지급시기 153
1-3. 차임의 연체와 해지 153
[서식 예] 내용증명 : 주택임대차 계약해지(임대료 연체) 154
2. 공동 임차인의 연대의무 156
3. 차임 또는 보증금의 증감청구 156
3-1. 차임 또는 보증금의 증액 156
3-1-1. 증액 청구 156
[서식 예] 답변서(임차료청구에 대한 항변) 157
3-1-2. 증액의 제한 158
3-1-3. 증액 부분에 대한 대항력 및 우선변제권의 취득 158
3-2. 차임 또는 보증금의 감액 159
3-2-1. 감액 청구 159
3-2-2. 감액의 제한 159
3-2-3. 민법에 따른 전세권의 경우-전세금의 증감청구 159
[서식 예] 조정신청서(임차보증금 감액청구) 160
[서식 예] 임대료청구의 소(임대보증금 차임증감에 따른) 162
[서식 예] 임대료 및 손해배상청구의 소 (보증금 차임 감액에 따른) 165
Part 2. 당사자의 권리·의무 168
1. 임차인의 권리 168
1-1. 사용·수익권(임차권) 168
1-2. 임대차등기협력청구권 168
1-3. 차임감액청구권 168
1-4. 부속물매수청구권 또는 철거권 169
[서식 예] 부속물매수청구서 170
1-5. 필요비상환청구권 171
1-6. 유익비상환청구권 171
2. 임차인의 의무 171
2-1. 차임지급의무 171
2-2. 임차주택의 사용·수익에 따른 의무 172
2-3. 임차주택의 반환의무 및 원상회복의무 172
[서식 예] 건물인도 등 청구의 소(원상회복과 인도청구) 173
3. 임대인의 권리 175
3-1. 차임지급청구 175
3-2. 차임증액청구 175
3-3. 임대물반환청구권 175
3-4. 그 밖에 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리 176
4. 임대인의 의무 176
4-1. 주택을 사용·수익하게 할 의무 176
4-2. 방해제거의무 177
[서식 예] 누수로 인한 임대차계약 해지 통지 및 보증금 반환청구 178
4-3. 임차보증금의 반환의무 180
[서식 예] 임차보증금반환청구의 소 (임대차기간 1년 6월 만료, 다가구 주택) 181
[서식 예] 임차보증금반환청구의 소 (임대차기간 1년 만료, 다세대 주택) 183
[서식 예] 임차보증금반환청구의 소 (지하방, 누수를 원인으로 계약해지) 185
[서식 예] 임차보증금반환청구의 소(계약기간 만료, 아파트) 187

Part 3. 임대차 승계 189
1. 임차권 양도의 제한 189
2. 임대인의 동의 있는 임차권의 양도 189
2-1. 양도의 효과 189
2-2. 대항력 및 우선변제권의 취득 190
3. 임대인의 동의가 없는 임차권의 양도 190
3-1. 임차인(양도인)과 양수인 사이의 법률관계 190
3-2. 임대인과 임차인 사이의 법률관계(해지권의 발생) 190
3-3. 임대인과 양수인 사이의 법률관계(대항력 취득 유무) 191
3-4. 민법에 따른 전세권의 경우-전세권 처분의 자유 191
4. 전대차의 제한 191
4-1. 전대차의 개념 191
4-2. 전대차의 제한 192
4-3. 임대인의 동의가 있는 전대차 192
4-3-1. 전대차에 따른 법률관계 192
4-3-2. 임차주택의 전대와 대항력 193
4-4. 임대인의 동의가 없는 전대차 194
4-4-1. 전대차에 따른 법률관계 194
4-4-2. 임차주택의 전대와 대항력 195
4-5. 주택 소부분의 전대차 195
[서식 예] 건물인도청구의 소(무단전대, 주택상가 겸용) 196
4-6. 민법에 따른 전세권의 경우 - 전전세 199
4-6-1. 전전세 199
4-6-2. 전전세의 요건 199
4-6-3. 전전세의 효과 199
5. 사망 등에 대한 임차권의 승계 200
5-1. 임차권 상속 200
5-1-1. 임차인이 사망하고 상속인이 없는 경우 200
5-1-2. 임차인이 사망하고 상속인이 있는 경우 200
[서식 예] 임차보증금반환청구의 소 (임차인이 사망하여 상속인들이, 주택) 202
5-2. 임차권 승계의 포기 205
5-3. 임차권 승계의 효과 205
6. 임대인의 지위 승계 205
6-1. 임대인의 지위 승계 205
6-2. 임대차의 종료 후 임차주택을 양도한 경우 206
6-3. 임대인의 지위승계와 임대차계약의 해지 여부 206

Part 4. 임대차계약의 갱신 207
1. 당사자 합의에 의한 임대차계약의 갱신 207
1-1. 합의에 의한 계약 갱신 207
[서식 예] 임대차계약 갱신청구서 208
[서식 예] 임대차계약 갱신거절통지서 209
1-2. 민법에 따른 전세권의 경우-합의 갱신 210
1-3. 합의 갱신의 효과 210
2. 주택임대차보호법에 따른 묵시의 갱신 210
2-1. 묵시의 갱신 요건 : 갱신 거절 또는 계약조건변경의 미통지 210
[서식 예] 건물인도 등 청구의 소 (묵시적 갱신후 임대차 기간만료, 주택) 212
2-2. 묵시의 갱신의 효과 215
2-3. 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지 215
2-4. 민법에 따른 전세권의 경우 - 묵시의 갱신 215
3. 「주택임대차보호법」에 따른 계약갱신 요구 216
3-1. 계약갱신요구권 216

제5장 임대차관계 종료 219
Part 1. 주택임대차계약의 종료 221
1. 주택임대차의 종료 원인 221
1-1. 임대차 기간의 만료 221
1-2. 계약해지의 통고 221
[서식 예] 임대차계약 해지통지서 222
1-3. 임차인의 파산 223
1-4. 즉시 해지 223
1-5. 임대차계약의 해지 방법 224
[서식 예] : 임대차계약 해지 통지 및 보증금 반환청구 225
2. 임대차 종료의 효과 227
2-1. 임대차관계의 소멸 및 손해배상 227
2-2. 임차주택의 반환 및 임차보증금의 반환 227
[서식 예] 임차보증금반환청구의 소(계약기간 만료, 아파트) 228
2-3. 임차권등기명령신청권의 취득 230
2-4. 유익비상환청구 및 부속물매수청구 230
2-5. 민법에 따른 전세권의 경우-전세권의 소멸사유 230
2-5-1. 일반적인 소멸사유 230
2-5-2. 전세권에 특유한 소멸사유 230

Part 2. 보증금의 회수 232
1. 임차권등기명령제도 232
2. 임차권등기명령의 신청 232
2-1. 신청요건 232
2-2. 신청절차 233
2-3. 임차권등기명령신청서 제출 시 첨부서류 234
[서식 예] 주택임차권등기명령신청서(아파트를 임차한 경우) 235
[서식 예] 주택임차권등기명령신청서 (주택의 한 개층 중 일부만을 임차한 경우) 238
[서식 예] 주택임차권등기명령취하 및 해제신청서 241
2-4. 임차권등기명령신청에 대한 재판 243
3. 임차권등기의 효과 243
3-1. 대항력 및 우선변제권의 유지 243
3-2. 대항력 및 우선변제권의 취득 244
3-3. 소액보증금의 최우선변제권 배제 244
4. 소액보증금 우선변제권 244
4-1. 소액임차인의 우선변제권 244
4-2. 소액임차인의 우선변제 요건 245
4-2-1. 소액임차인의 범위에 속할 것 245
4-2-2. 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖출 것 245
4-2-3. 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될 것 246
4-2-4. 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것 246
4-3. 우선변제권의 효과(보증금 중 일정액의 보호) 246
4-4. 우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인 247

Part 3. 집행권원 확보 248
1. 집행권원 확보 248
2. 집행권원 확보 전 준비사항 249
2-1. 내용증명우편의 발송 249
2-2. 가압류 신청 249
2-3. 지급명령 신청 250
2-3-1. 지급명령의 개념 250
2-3-2. 지급명령의 신청 250
[서식 예] 지급명령신청서(임차보증금반환청구의 독촉사건) 251
2-3-3. 지급명령의 심리 255
2-3-4. 지급명령에 대한 이의신청 255
[서식 예] 지급명령 이의신청서 256
2-3-5. 소송절차로의 이행 257
2-3-6. 지급명령의 효력 257
2-4. 민사조정 신청 257
2-4-1. 민사조정제도의 개념 257
2-4-2. 민사조정의 절차 257
2-5. 소액사건심판 제기 260
2-5-1. 소액사건심판의 개념 260
2-5-2. 소액사건의 판단 시기 261
2-6. 약속어음 공증 261
2-6-1. 임대인이 지급한 약속어음의 공증 261
2-6-2. 공증 절차 261
2-6-3. 공증의 효과 262
2-7. 보증금반환청구소송 제기 262
2-7-1. 보증금반환청구의 소 262
2-7-2. 보증금반환청구의 소의 제기 262
[서식 예] 임차보증금반환청구의 소 (묵시적 갱신 후 기간만료, 다세대주택) 263
2-7-3. 보증금반환청구소송의 특례 266
2-7-4. 보증금반환청구소송의 확정판결의 효과 267

Part 4. 강제경매 신청 268
1. 강제경매 신청 268
1-1. 강제경매의 개념 268
1-2. 강제집행 268
1-2-1. 강제집행의 의의 268
1-2-2. 강제집행의 요건 268
2. 강제경매의 신청 269
2-1. 강제경매의 신청 269
[서식 예] 부동산강제경매신청서(지급명령으로 토지 및 건물) 270
2-2. 강제경매개시의 결정 273
2-3. 배당요구의 종기 결정 및 공고 273
2-4. 매각의 준비 274
2-5. 매각기일 및 매각결정기일 등의 지정·공고·통지 275
2-6. 매각의 실시 275
2-7. 매각결정 절차 277
2-8. 매각대금의 납부 277
2-9. 배당절차 278
2-10. 소유권이전등기 등의 촉탁·부동산 인도명령 279

Part 5. 배당요구 280
1. 배당요구 280
2. 배당요구의 절차 280
2-1. 배당요구를 할 수 있는 채권자 280
2-2. 배당요구의 시기 및 종기 280
2-3. 배당요구의 신청 281
2-4. 배당 순위(민사집행법 제145조 제2항) 281
2-5. 임차인의 배당액 282
2-6. 배당기일의 실시 282
2-7. 배당표의 확정 283
2-8. 배당표에 대한 이의 283
2-9. 배당의 실시 283
3. 대항력과 우선변제권의 유지 필요 284
4. 대항력과 우선변제권의 선택적 행사 284
5. 임차인의 배당요구와 임대차의 종료 여부 285
5-1. 임차인이 보증금 전액을 배당받은 경우 285
5-2. 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 285
6. 임차주택의 인도 286

Part 6. 임대보증금 반환자금 및 전세자금보증 287
1. 임대보증금 반환자금 보증제도 287
1-1. 보증신청대상자 287
1-2. 보증대상주택 287
1-3. 보증신청시기 288
1-4. 보증한도 288
2. 일반전세자금보증 289
2-1. 보증대상자 289
2-2. 보증대상자금 289
2-3. 보증비율 289
2-4. 보증대상목적물 289
2-5. 보증신청시기 290
2-6. 서류제출 290
2-7. 보증한도 290
2-8. 보증료율 290

Part 7. 투하비용의 회수 291
1. 유익비상환청구 291
1-1. 임차인의 유익비상환청구권 291
1-2. 유익비상환청구 시기 및 기간 292
1-3. 유익비상환청구권의 포기 292
1-4. 유익비상환청구의 효과 292
2. 부속물매수청구권 293
2-1. 임차인의 부속물매수청구권 293
2-2. 전차인의 부속물매수청구권 293
2-3. 부속물의 해당 여부 293
2-4. 부속물매수청구권의 행사 294
2-5. 부속물매수청구권의 제한 294
2-6. 부속물매수청구권의 효과 294
[서식 예] 부속물매수청구서 296
3. 장기수선충당금의 반환 청구 297
3-1. 장기수선충담금의 의의 297
3-2. 장기수선충당금의 반환 청구 297

부록 : 관련법령 299
주택임대차보호법 301