주택임대차보호법의 제1조 ‘목적’만 봐도 이 법이 있기 전에 얼마나 국민 주거생활이 불안정했는지를 충분히 알 수 있습니다.
따라서 필자는 국민 주거생활의 안정을 위해 만들어진 이 법을 국민이라면 누구나 알고 있어야 한다고 생각합니다. 이 책만 읽으면 법률 전문가(변호사, 법무사 등)의 조력 없이 스스로 실생활에서 바로바로 적용할 수 있게 하기 위해서 이 책을 최대한 이해하기 쉽고 재미있게 읽으실 수 있도록 최선을 다해 기술했습니다.
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앞서 말씀드렸듯이 대표적인 채권 중 하나가 ‘임대차계약’이며, 임차인이 임대인에게(특정인) 가지는 권리입니다. 예전에는 이러한 법적 체계로 인해, 평생 모아온 전 재산인 전세금을 임대인이 소유권(물권)을 타인에게 양도(매매)해버리면 “매매는 임대차를 깨뜨린다”라는 법언처럼 전세금을 하루아침에 날려버리는 크나큰 낭패를 보던 일이 허다했습니다. 물권이 가지는 강력한 배타적 지배권을 법에서 인정하고 있었기 때문입니다.
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현장에서는 ‘임대차기간의 약정이 없는 때’의 법 규정은 실제로 ‘약정을 하지 않는 경우’보다는 임대차기간 만료 전에 법에서 정해놓은 기한 안에 양 당사자 간 ‘계약연장’ 또는 ‘해지의 의사표시’ 없이 그 기한을 넘겼을 때, 즉 ‘묵시의 갱신(서로 간에 아무 말 없이 기간이 지났을 때, 자동으로 계약이 연장됨)’을 통해 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임차한 것으로 보게 됩니다. 해지 통고에 있어서는 민법의 ‘임대차기간의 약정이 없는 때’와 동일하게 그 법 규정을 적용하고 있습니다.
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‘차임’, 즉 월세는 임대차에서 결코 빼놓고 이야기할 수 없을 정도로 중요한 부분입니다. 물론 ‘올(ALL)전세’라고 해서, 월세는 한 푼도 주지 않는 경우도 있습니다. 하지만 대부분의 임대차에서는 집주인이 월세를 받고 있습니다. 그 이유는 당연히 주택이나 상가임대도 일종의 영리를 위한 수익창출의 방법의 하나고, 월세수익만으로 가게를 운영하는 분도 상당한 수가 된다고 알고 있습니다. 이분들에게서 월세수익은 삶에 있어 큰 몫을 차지할 것으로 생각됩니다.
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애매하고도 광범위한 민법에서의 ‘차임 등의 증감청구권’은 주임법에서는 어쩌면 똑소리가 날 정도로 명확하게 규정하고 있는데, 그 내용은 1년에 5% 증액할 수 있다고 확실히 못을 박아놓은 부분입니다.
하지만 이렇게 명확한 법 규정도 현장에서는 절대 녹녹하지 않습니다. 임차인 대부분은 임대인이 증액하겠다고 해도 그 즉시 증액해주지 않고 있습니다. 이런 상황에서 약정기한이 만료된다면 임대인은 임차인과 연장계약을 하지 않는 식으로 처리되고 있습니다.
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임대인 입장에서는 가능하면 보증금을 많이 받아두는 것이 사후에 발생할 수 있는 문제에서 유연하게 대처할 수 있습니다. 현실에서 보면 임차인으로부터 아주 소액의 보증금을 받아놓고서, 법적 분쟁 등으로 인해 임대인이 몇천만 원 이상의 손해금이 발생하는 것을 수차례 봐왔습니다. 세입자를 잘못 받아서 법적 소송으로 인해, 거의 1년 6개월 동안 자신의 소유 부동산을 제대로 된 권리행사조차 한 번 제대로 못 해보고, 억울한 일을 당하는 분들도 수없이 봐왔습니다.
그러므로 가능하다면, 필자는 임대인들에게 차임도 차임이지만 가능하면 보증금을 많이 받아두시길 강력하게 권해드립니다(이 부분은 아주 중요한 부분이라 반복하는 것입니다).
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상가임대차계약 종료 후에 임대인이 임차인에게 보증금 반환 시에 원상회복 문제로 다툼이 발생하는 경우가 종종 있습니다.
그런데 대부분 분쟁의 원인은 종전 임대차계약 체결 시 원상회복에 관한 조항을 계약서에 ‘인쇄된 문자(원상회복)’를 그대로 맹신한 결과로 분쟁이 발생하게 됩니다. 구체적인 원상회복에 대한 특약을 작성하지 않음으로써 그러한 분쟁이 계속 이어지는 것입니다.
--- p.220

임대차보호법상의 법조문에 명시된 사항과 관련해서 살펴보겠습니다. 임대인 쪽에서 자신의 우월한 지위를 가지고 자신이 유리한 방향으로 별도의 약정했다면, 그 약정은 무효로서 향후 임대인이 임차인에게 그 약정을 주장한다고 해도 법적으로 인정받지 못합니다.
예를 들어 상가임대차의 경우에 임차인이 임대인에게 계약 만료 전 에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 약정했다면, 그 약정은 강행규정을 위반했으므로 무효입니다. 임차인은 그 약정을 지켜야 할 아무런 이유가 없다고 할 것입니다.