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책소개
목차
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1. 부동산 경매투자의 십계명
2. 경매 진행절차 살펴보기 -경매공고 -법원서류열람 -현장답사 -입찰참가 -낙찰허가 -낙찰허가에 대한 이해관계인의 항고 -대금납부 -납부해야 할 세금은 얼마인가 -살고 있는 사람을 내보내는 방법 3. 경매 부동산 물건에 대한 법률관계를 분석하기 -의의 -인수주의 -소제주의 -잉여주의 -임의경매와 강제경매 4. 실제사례를 통한 물권분석 익히기 -저당권, 지상권 -전세권, 가압류 -가등기, 가처분 -예고등기, 환매등기 -지분권, 확정일자, 배당 5. 실제사례를 통한 실전분석 익히기 -점유하고 있는 사람을 내보내는 방법 -맹지인 천, 하천에 동반하는 제한 사항 -관리비 체납액은 누가 부담하는가 -배당 신청 시 필요한 서류들 -경매를 취하시키는 방법 -담보권의 접수 일자와 임차인의 대항력 일자가 같은 경우 -경매로 나온 지방공장의 실전분석 -경매로 나온 목욕탕의 실전분석 -대지지분권등기가 나오지 않은 신도시 아파트 -2차 중도금 지불 후 경매로 나온 상가 -감정가 5억원짜리 연립대지가 8천만원에 최저가 형성 6. 성공사례! 경매물건을 싸게 사들이는 노하우 -4개월만에 경매로 1억 벌기 -세입자는 경매에 들어간 집을 내집마련의 기회로 삼아라 -3천만원으로 시작하여 27억을 경매로 벌었다 -돈 한 푼 안 들이고 2억짜리 주택을 구입 -전세금으로 27평 7천만원 상당의 아파트를 매입 -9천만원 투자하여 1년만에 1억, 8년만에 5억을 벌다 -서울 근교의 재건축아파트를 노려라 -잔금 지불하고 5일만에 이사가다 -임차인이 매입한 아파트 -1억 5천만원짜리 전을 7천만원에 매입 -전원주택부지는 주변 환경을 중시하라 -명도가 간단한 목욕탕 7. 실패사례! 경매의 함정 피해 투자하기 -임차인 보증금을 떠안고 낙찰보증금 포기 -대위변제로 가등기권자의 소유권주장 -재개발 아파트 경락받기 -경락자가 인수하는 전 소유자의 채무액 -땅 주인 따로, 건물주인 따로인 법정 지상권 -낙찰 받기 전 반드시 현장답사를 해야 하는 이유 -고속도로변에 인접한 죽은 땅 -틀린 주소를 경락받은 경우 -분묘가 있는 임야 -전입신고를 다른 곳에 한 임차인의 대항력 -건물과 토지등기부의 최초 근저당이 다른 경우 -소유자와 임차인이 짜고 경락인을 속인 경우 -개발할 수 없는 노른자 땅 -낙찰 받은 물건을 포기하게 만드는 전 소유자의 술수 8. 주택 임대차 보호법에 대하여 -주택임대차 계약의 종류 -주택임대차보호법의 보호가능 건물 -대항력 -확정일자와 전세권 등기 -경락자가 당하기 쉬운 대위변제의 실체 -임대차 보증금 중 최우선 변제받는 일정액 -전세금을 안전하게 부동산 얻는 방법 9. 농지와 임야를 경매로 취득하라 -농지취득제도 -경매로 농지와 임야를 취득할 때의 진행절차 -경매 농지와 임야의 권리분석 -실제 전원주택의 건축 10. 각종 경매 서식 11. 부록 -민사집행법 조문 대비표 |
저자 소개
저자 : 전장헌
단국대학교 대학원 법과대학법학박사(민법전공),단국대학교 법학연구소 판례연구회회장역임. 현재 용인대학교 창업보육센터 경매과정 주임교수, 성균관대학교 행정대학원 경매상담사과정 전임강사, 연세대학교 경영대학원 상남경영원 부동산컨설턴트 특별전문가과정 강의와 한국금융연수원 부동산전문가과정 민사집행법강사로 역임. 골드만삭스 GE Capital의 성업공사 채권입찰에 권리분석 및 총괄분석을 컨설팅하고 있으며. 다수의 대학에서 경매전문과정을 강의 중.
품목정보
- 발행일
- 2005년 02월 05일
- 쪽수, 무게, 크기
- 327쪽 | 492g | 크기확인중
- ISBN13
- 9788955911053
책 속으로
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인도명령결정은 특별한 사정이 없는 한, 그 절차가 간단하고 2주일 이내에 결정문이 나오기 때문에 경락인의 입장에서는 이용하는 것이 유리하다. 일반적으로 임차인은 인도명령결정문의 대상이 아닌 명도소송의 대상이라고 생각하기 쉽다. 그러나 경락자의 입장에서는 그 임차인은 불법 점유자이며 가장 임차인이다. 이는 어떤 쪽에서 생각 하느냐에 따라 달라질 수 있는 것이다. 굳이 절차도 복잡하고 판결을 받기까지 오랜 시간과 비용이 많이 드는 명도소송까지 할 필요는 없는 것이다. 소송은 기술이다. 얼마나 빠른 시간과 적은 비용을 들여 판결과 집행을 할 수 있느냐가 관건인 것이다. --- p.117
세 들어 살고 있는 집이나 상가 부동산이 경매로 나왔을 때에는 당황하지 말고 차분하게 대응하여 오히려 그 부동산을 내 집 마련의 기회로 삼는 것이 좋다. 왜냐하면 임차인이 경매로 나온 집을 매입하면 명도에 따른 문제와 낙찰대금 전액을 준비하지 않고 전세금만으로 손쉽게 부동산을 마련할 수 있기 때문이다. -중략- 낙찰을 받고 난 후 2500만원은 금융기관에 부동산을 담보로 제공하여 융자받고, 그 금액으로 잔금을 지불하여 소유권 이전을 받았다. 실질적으로 임차인이 준비한 돈은 입찰보증금 640만원뿐이며 15년 만에 전세금으로 내 집 장만을 하게 된 것이다. --- p.121 흔히 토지를 경매로 매입할 때에는 2~3회 정도 유찰된 뒤 떨어진 금액에서 낙찰을 받아야 한다고 생각하지만 사실은 그렇지 않다. 토지의 특성상 감정가액이 정확히 평가되지 않았거나 개발 가능성에 대한 정확한 분석이 이루어지지 않은 상태에서 나온 물건도 상당히 많기 때문이다. 따라서 토지는 처음 나오는 순간부터 분석에 들어가야 하는 것이다. -중략- 다른 사람들은 이미 3, 4년 전에 경매가 재미없다고 돌아설 때에 회사원 A는 부동산의 흐름을 제대로 파악하여 최고의 호황을 누린 것이다. 이러한 방법으로 여러 경매 부동산을 매입하여 지금은 부동산 평가 금액만 약 27억 이상이라고 한다. --- p.124 . |
출판사 리뷰
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수년간 법원경매부동산에 대한 상담을 하면서 입찰자나 대행업체의 부주의와 경험부족으로 인하여 입은 막대한 재산피해를 수없이 보아 왔다. 그 때마다 안타까운 마음에 이 책을 쓰게 되었다. 이 책은 법원에서 싼 가격에 부동산을 매입하려는 입찰자나, 의뢰를 받아 권리분석과 알선업을 하고 있는 실무자가 꼭 알고 넘어가야 할 부분만을 선정하여 쉽게 풀이하고자 했다.
그 동안 법원경매부동산은 많은 홍보 관계로 대중화 되 있고, 많은 사람이 관심을 가지고 싼 가격에 매입하고 싶어 하지만, 그만큼 어려운 난관들이 많은 것도 사실이다. 예를 들면 어려운 법률용어나 절차, 그리고 법원경매에 관련된 법률들은 호가입찰방식에서 서면입찰방식으로 바뀌기 전이나 크게 달라진 점이 없다. 즉 입찰하려는 사람에 대한 보호차원적인 법률들은 실제로 존재하지 않기 때문에 입찰자가 정확히 분석하여야 하고, 잘못 분석하였을 경우에는 본인과실로 인정되고 있는 실정이다. 그리하여 그동안 경매에 관련된 책들이 많이 나와 있지만 이해하기 어려운 부분이나 법률적인 측면에만 많이 치우친 경향이 있다. 수많은 입찰의뢰를 받아 매입을 하는 과정에서 혹은 잘못 사서 보증금을 잃은 사람들을 상담하면서, 법률적인 지식도 물론 중요하겠지만 실무적인 입찰경험 속에 쌓인 현장감 있는 법률지식들도 그 못지않게 중요하고 필요하다는 생각이 들었다. 이에 본인은 법원경매에서 싼 가격에 부동산을 사려다 오히려 비싼 금액에 산 경우와 아예 계약금을 포기한 법률함정, 사고가 많이 나는 입찰사례들만을 모아 현지에서 보고 느낀 것을 위주로 서술하고자 한다. 이러한 입찰실패와 성공사례는 비슷한 경우로 자주 나타나고 있어 여기에 나와 있는 사례들을 참고하면 경매에 관해서는 초보인 사람들에게 많은 도움이 되리라 생각한다. 이 책에서는 농지나 임야를 매입코자 할 때 주의할 점이나 투자가치가 있는 토지를 보는 방법, 주택임대차보호법에 있어서 임차인이 꼭 알아야 할 부분을 설명하였다. 또한 경매에 관련된 각종서식을 중요한 점과 함께 예시하여 실무자나 일반인도 쉽게 이용할 수 있도록 하였다. 아울러 부록에는 경매에 관련된 중요한 법률을 알기 쉽게 한글로 실어놓았다. 아무쪼록 이 책을 통해 경매함정에 빠지지 않고 원하는 경매부동산을 매입하는데 도움이 되길 바란다. |
