부자가 된 사람들은 저마다 레버리지 효과를 내는 방법들이 있었는데, 나는 주변에 부동산으로 부자가 된 사람들이 있어서 그쪽으로 눈을 뜨게 되었다. 안 해 봤으니 아는 게 전혀 없고 어떻게 해야 할지 감도 잡히지 않았지만, 평소 조금이라도 관심이 있던 분야가 부동산이었기에 더욱 집중을 해 보자고 결심했다. 솔직히 어떤 분야이든 마찬가지 아닌가.
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경매가 어렵게 느껴진다고 말하는 사람들은 이미 좋지 않은 경험을 한 경우가 많다. 오프라인이든 온라인이든 다른 경로로 경매를 접하고 나서 ‘경매는 어렵다’는 선입견을 가지게 된 경우다. 도대체 왜 그런 생각을 갖게 된 걸까? 가만히 이야기를 들어 보면, 경매에서 가장 마지막에 알아야 할 것들이나 상식적으로 바로 적용할 일이 없는 내용들을 먼저 배우게 된 경우들이다.
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경매절차는 가장 주요한 내용을 제외하고는 개인마다 조금씩 다를 수 있다. 그러나 오랜 시간 교육생들과 함께 수백 건의 경매를 통해 물건을 낙찰받아 본 결과, 이 기본을 지키는 것이 가장 효율적이면서 리스크를 줄일 수 있다는 결론에 이르렀다. 이 내용을 숙지한 후 소액으로 실제 경매에 도전할 때 반드시 적용해 보기를 추천한다.
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경매는 쉬운 물건이 대부분이고 웬만하면 다 수익을 낼 수 있다. 경매 경험을 계속 쌓다 보면 이렇게 경쟁을 줄이는 물건을 찾게 되고, 그러다 보면 초보일 때보다 훨씬 많은 수익을 낼 수 있다. 대항력을 포기한 사실을 아는 것과 모르는 것은 입찰에서 큰 차이가 있다. 대항력이 있어 안 하려 했던 물건도 포기된 것을 확인하면 마음이 바뀔 수 있으니 꼭 확인하자.
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첫째, 물건을 고르는 기준은 [내 투자금 + 물건의 가치]다.
보통 소액으로 경매를 시작하는 경우, 물건의 가치보다는 무조건 금액에 맞춰서 물건을 보기 마련이다. 물론, 금액을 따라가야 한다. 내 투자금 안에서 입찰이 가능해야만 수익을 낼 수 있다. 가진 돈은 조금인데 자꾸 큰 물건을 본다면 절대 결과가 나지 않는다.
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따라서 개인 자격으로 낙찰받을 경우, 1년 내 단기 매도를 하면 수익이 남지 않을 수 있다. 지방소득세까지 더하면 77퍼센트가 된다. 최대한 세금을 적게 내는 방향으로 기본세율을 적용받고, 누진공제까지 받으려면 2년은 보유해야 한다.
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다가구는 가장 중요한 점이 수요다. 그래서 입찰 전 시세 조사를 할 때 수요가 탄탄하고 안전한지를 가장 주요하게 조사한다. 그렇다면 이 물건은 어떤 식으로 수요를 예측해 볼 수 있을까?
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그럼 1인 가구는 어디서 생활할까? 투자를 할 때는 수요층의 심리를 잘 알아야 한다. 처음에 신입사원일 때는 회사 인근에 방을 구한다. 그런데 연차가 될수록 인프라가 좋은 곳으로, 도심으로 들어오게 된다. 그런 지역에 수요층이 많이 분포되어 있고 주변 공실이 없다.
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“전입일이 미상이고 확인이 안 됐으면 점유하고 있지 않은 것이기 때문에 대항력이 인정되지 않잖아요?”라고 물으면, “전입한 날짜는 확인되지만 전출한 날짜는 확인할 수 없다. 그런데 만약 배당요구 종기일까지 점유하고 있었다면 인정을 해 준다.”라고 답할 수 있다.