불황에는 시세보다 싼값에 ‘알짜 물건’을 낙찰받을 수 있다
경매전문가가 엄선한 실제 사례에서 법원경매 투자전략을 배운다!


불황일수록 경매시장은 더욱 뜨겁다
“경기와 거꾸로 움직이는 경매시장, 경매로 시세 차익을 노려라”

법원 경매시장은 경기와 거꾸로 움직이는 경향이 있다. 실물경기가 불황이면 그 여파가 바로 경매시장 호황으로 나타난다. 신규 유입물건 수는 급격히 증가하고 낙찰가율은 급락하기 때문이다. 최근 계속되는 경기침체로 부도가 급증하자 현재 경매시장에는 우량 물건이 쏟아져 나오고 있다. “실제로 경매정보업계에 따르면 지난달 서울 및 수도권의 법원경매 진행물건은 모두 1만 5.331건으로 8월(1만 5,003건)에 비해 328건이 늘었다. 이는 지난 2001년 이후 최고 수준(한국일보 2004. 10. 12)”이라고 한다.
또한 부자들도 지갑을 꼭꼭 닫는 이때 전셋값에도 못 미치는 ‘절반가 낙찰’도 속출하고 있다. “경매정보업계에 따르면 올 들어 지난 9월까지 감정가의 50% 이하로 낙찰된 경매물건은 총 2만 1,234건”으로 “전년 같은 시기(1만 3,213건)와 비교해서 약 61.4% 급증했다. 또 올 1～9월의 전체 경매건수(32만 5,325건) 가운데 감정가의 50% 이하로 낙찰된 물건이 6.5%를 차지”(한경비즈니스 2004. 11. 07)했다고 한다.
불황의 여파로 경매시장에 우량물건이 폭주하는 바로 이때 시세보다 저가에 부동산을 낙찰받는다면 엄청난 시세 차익을 얻을 수 있다.
게다가 법원경매는 각종 규제에서 자유롭고 세금 부담도 적다. 법원경매는 토지거래허가라는 번거로운 절차를 밟지 않아도 된다. 또 경매에서의 거래가는 일반 매매에 비해 약 20% 정도 낮기 때문에 내년부터 거래세 부과기준이 실거래가로 변경되면 법원경매 시장의 매력은 더욱 높아질 전망이다.


경매로 고수익을 올린 풍부한 실제 사례
“경매에서는 단 한 번의 입찰로 큰돈을 벌 수 있다.”

요즘 10억 열풍이 거세지만 실제로 종자돈을 굴려 큰돈을 만들기란 쉽지 않다. 그러나 경매를 통해서라면 전혀 가능성이 없는 일만은 아니다. 경매는 입찰보증금만 있으면 입찰에 신청할 수 있을 뿐만 아니라 요즘은 경락잔금 대출도 활성화되어 있기 때문이다. 때문에 시세 차익을 올릴 수 있는 우량물건을 점찍은 후 입찰에 참여한다면 충분히 고수익을 올릴 수 있다.
이 책에도 실제로 단 한 번의 입찰로 몇 십억 원의 고수익을 올린 사례가 많이 등장한다. 특히 이 책은 사례를 제시하는 데서 그치지 않고 경매 종목별로 세분화하여 그 성공 사례의 비결과 투자 포인트를 짚어준다. 부동산 경매의 ‘3대 트로이카’라고 불릴 정도로 경매시장에서 인기를 모으고 있는 ‘아파트, 주택, 토지’를 비롯해 경매 투자전략을 종목별로 소개하고 경매 시 주의해야 할 점들과 유망 투자지역을 자세하게 짚어준다. 또 2004년 부동산 시장의 최대 화두인 토지 경매에 한 장을 할애해 집중 분석한다.


경매는 권리분석이 전부가 아니다
“실제 사례를 통해 체득하는 경매 이론과, 경매 사고를 피하는 방법!”

이제 경매는 전문가의 전유물이 아니다. 2002년 7월 1일 민사집행법이 시행되어 경매 절차가 간소화?투명화되자 일반인들의 경매 참여가 부쩍 늘었다. 그러나 이에 따라 기초적인 권리분석에 실패한 경매 사고 역시 늘고 있다.
경매에 참여할 때 임차인의 대항력 등 정확한 권리분석을 하는 것은 필수다. 그러나 권리분석이 경매의 출발점이긴 하지만 경매의 성패를 좌우하는 요인은 아니다. 경매에 있어 가장 중요한 것은 부동산의 내재적 가치 평가 즉, 물건분석이다. 부동산은 이론이 아니라 감각이기 때문이다. 실제로 저자의 말에 따르면 “최근 경매 사고의 대부분은 원초적 권리분석 실패에 기인하기보다는 부동산의 내재적 가치를 오판하거나 입찰 현장의 과열 분위기에 편승한 나머지 고가에 낙찰받은 경우가 더 많았다”고 한다.
물론 기초적인 수준의 권리분석에 실패하면 경매 사고가 날 수밖에 없다. 이 책은 경매 관련 법(주택임대차보호법, 민사집행법, 대법원 판례 등)이나 권리분석 이론에 치중하기보다 실제 경매 사례를 중심으로 다루고 있다. 특히 대항력, 법정지상권, 유치권, 선순위 가압류, 선순위 가처분 등 이론적인 설명만으로는 잘 이해가 되지 않는 내용을 실제 사례를 통해 쉽게 풀어 쓰고 있다.
저자가 책머리에서 밝혔듯이 이 책은 저자가 “경매 초보였던 시절부터 현재 경매를 강의하면서 마음 절절히 느꼈던 부분들 가운데 꼭 기억해야 할 내용만 엄선했다.” 이론 설명을 최대한 자제하고 일반인들이 알기 쉽도록 실제 사례 속에 경매 이론을 알알이 녹아냈기 때문에 부동산을 보는 감각은 물론 경매 사고를 최소화하는 방법 등 법원경매의 모든 노하우를 체득할 수 있을 것이다.


경매는 분명 해볼 만한 게임이다
“불황에 경매로 돈 버는 원칙!”

원칙에만 충실하다면 경매는 분명 고수익을 올리는 해볼 만한 게임이다.
저자가 제시하는 경매 함정을 피하는 원칙은 이렇다.

권리분석을 철저히 하라.
오로지 발품을 팔아라.
명도 없는 경매는 없다.
특별매각조건을 확인하라.
시장 흐름에 귀를 기울여라.
넉넉한 시간을 가져라.
꼼꼼한 시세 조사를 한 후 법원감정가를 감정하라.
자금 계획을 구체적으로 세워라.
분위기에 휩쓸리지 말라.
자신이 없거든 특수물건은 손대지 말라.

실전 경험이 풍부한 경매전문가로부터 경매 사고는 최소화하면서 수익은 최대한 올리는 투자 노하우를 배울 수 있을 것이다.