특수 경매야 놀자

목 차

제1부 선순위(가장) 임차인

Chapter 01. 대항력 32
Chapter 02. 대항력에서 주의할 점 33
Chapter 03. 가장 임차인 35
1) 어제는 임차인 오늘은 소유자 36
2) 무상거주확인서 작성 38
3) 가족으로부터 받은 무상 거주확인서 48
4) 법인 52
5) 어제는 소유자 오늘은 임차인 57
6) 부부간의 임대차 61
7) 가족간의 임대차 63
8) 대여금을 임차보증금으로 71
9) 건축물대장과 대항력 72

10) 주민등록의 정정과 대항력 75
11) 대항력 기산일의 예외 - 당일 즉시 85
12) 선순위 임차인 보증금 지급한 매수인의 전소유자에
대한 구상권 96
13) 4개의 구분건물을 20개의 원룸으로 개조하면? 98
14) 가장임차인 식별 요령 99
15) 가장임차인 형사처벌 106
Chapter 04. 진성 임차인 108
1) 대지가 2필지 이상인 경우 대항력 108
2) 선순위 임차인은 배당요구를 해야 한다 116
3) 너무 알아도 탈, 모르는게 약 - 재외국민의 대항력 120
4) 대항력 확인 어려워도 너무 어려워 ? 외국인 123
5) 경매중에는 월차임을 안내도 되는가? 124
6) 임차권의 양도와 전대 127
7) 임차권 등기 132
8) 세 번째 경매 어찌 할거나 ? 예외없는 법칙은 없다 136
9) 다구구주택에서 다세대주택으로 변경시 대항력 기산일은? 142
10) 임차권이냐 전세권이냐 그것이 문제로다 144
11) 왜 임차인은 배당요구를 하지 않았을까? 146
12) 대리인과 임대차 계약시 진성임차인 판단기준 및
배당에 대하여 148
13) 대항력있는 임차인이 소유권 양도시 새로 임대차
계약했을 때 대항력? 152
14) 신의 한수(?) - 승자와 패자 155
15) 임대차보증금채권만 양수한 채권양수인이 우선변제권
행사 여부 158
16) 임대차 목적물이 양도된 경우, 종전 임대인 임대차계약상
의무 면하는지 여부 163
17) 증액된 계약서로 배당요구시 우선변제권과 대항력은? 165

제2부 유치권

Chapter 01. 유치권이란 172
Chapter 02. 유치권이 무서운 이유 173
Chapter3. 유치권 성립요건
1) 유치권자 목적물 점유 181
2) 채권은 점유하고있는 목적물에 관하여 생긴 것이어야 한다 194
3) 채권의 변제기 도래 196
4) 유치권 배제 특약이 없어야 한다 198
Chapter 04. 유치권의 성질 200
1) 법정담보물권 200
2) 불가분성 200
3) 부종성 203
Chapter 05. 유치권의 효력 204
1) 대항력 204
2) 목적물의 유치 204
3) 매수인에게 채무변제를 요구할 수 없다 208
4) 사실상 최우선변제권 208
5) 유치권의 존속기간 208
6) 유치권에 의한 경매신청 209
7) 유치권과 배당 210
8) 소유자의 동의없이 유치물 임대 211
Chapter 06. 누가 유치권을 주장하는가? 213
1) 소유자(채무자) 213
2) 임차인 214
3) 공사업자 214
Chapter 07. 유치권의 유형 215
1) 공사대금 215
2) 건물 개보수시 227
3) 상가점포 233
4) 공사 중단된 건물의 토지만 매각 234
5) 터파기 상태에서 공사 중단 236
6) 유치권의 피담보 채권액 계산 237
Chapter 08. 유치권과 인도 238
1) 원칙 ? 인도소송 238
2) 예외 ? 인도명령 238
Chapter 09. 유치권이 성립하지 않는 경우(유치권 깨트리기) 241
1) 타인소유 부동산 241
2) 견련관계 242
3) 피담보채권의 부존재 246
4) 점유 248
5) 특약 267
6) 유치권의 소멸사유 273
7) 기타 284
Chapter 10. 유치권과 대항력 : 유치권은 성립하나 매수인에게 대항할 수
없는 경우 286
1) 압류 효력 발생 후 유치권 취득 286
2) 가압류 후 압류 이전에 유치권 취득 289
3) 저당권 설정 후 압류 이전에 유치권 취득 293
4) 체납처분 압류 후 유치권 취득 295
Chapter 11. 권리분석시 유의사항 298
Chapter 12. 유치권 깨뜨리기(2) 가장 또는 허위 유치권 대응 요령 299
1) 민사소송 300
2) 형사소송 305
3) 손해배상 청구 309
4) 협상금액은 얼마가 적절한가? 309
Chapter 13. 유치권자의 점유와 부당이득 312
Chapter 14. 상사유치권 315
1) 상사유치권 성립요건 316
2) 특징 317
Chapter 15. 유치권 사례분석 320
1) 압류 이후 점유 320
2) 유치권 양도 323
3) 유치권자가 건물주 승낙받고 유치물 임대 325
4) 지상권과 유치권 328
5) 근저당권 설정 후 유치권 행사시 인정 단, 일부 점유시
그 부분만 인정 330
6) 유치권자도 모르는 유치권 신고 332
7) 압류 이후 도급계약 334
8) 경매중에도 공사 진행 337
9) 소송비만 날린 유치권자 339
10) 회생채무자에 대한 유치권자 회생담보권 갖는지 여부
판단 기준시기 343

제3부 법정지상권

Chapter 01. 지상권 348
1) 지상권의 존속기간 349
2) 지상권의 소멸 350
3) 지상권과 법정지상권의 차이점 351
4) 지료 351
Chapter 02. 법정지상권의 유형 352
1) 저당권과 법정지상권 352
2) 전세권과 법정지상권 353
3) 가등기담보법과 법정지상권 353
4) 입목법과 법정지상권 353
5) 관습상 법정지상권 354
Chapter 03. 법정지상권 성립요건 355
1) 토지에 저당권 설정 당시 건물 존재 356
2) 토지와 건물의 소유자 동일 364
3) 토지와 건물 중 적어도 어느 하나에 저당권 설정 364
4) 경매로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다 364
Chapter 04. 관습상 법정지상권 365
1) 관습상 법정지상권 365
2) 관습상 법정지상권 성립요건 366
3) 관습상 법정지상권 성립시기 375
4) 관습상 법정지상권의 내용 및 효과 377
Chapter 05. 법정지상권의 내용 379
1) 법정지상권의 효과 379
2) 법정지상권 범위 380
3) 법정지상권 존속기간 380 4) 지료 384
Chapter 05. 법정지상권의 소멸 396
1) 일반적 소멸사유 396
2) 특별한 소멸사유 398
Chapter 06. 법정지상권의 배당 400
1) 법정지상권 성립 400
2) 법정지상권이 성립하지 않음 400
Chapter 07. 법정지상권 핵심체크 402
1) 법정지상권이 성립하는 경우 403
2) 법정지상권이 성립하지 않는 경우 406
(1) 토지에 근저당권 설정 후 건물 신축 406
(2) 공동저당권 설정된 건물 철거 후 신축 407
(3) 무허가 건물이나 미등기 건물 408
(4) 나대지에 담보가등기 설정 후 건물 신축 :
법정지상권 성립 않음 410
(5) 환지처분으로 토지와 건물 소유자 다름 :
법정지상권 성립 않음 410
(6) 토지에 대한 사실상 처분 권한 가진자의 건물 신축 :
법정지상권 성립 않음 410
(7) 토지근저당권자가 건축에 동의 : 법정지상권 성립 않음 411
(8) 건물의 등기 명의를 타인에게 명의신탁 :
법정지상권 성립 않음 411
3) 기타 법정지상권 유형 412
(1) 법정지상권 성립 후 건물소유권 양도 412
(2) 공유관계와 법정지상권 416
(3) 컨테이너와 비닐하우스 424
(4) 경매 나온 물건 다시 경매 나온 경우 425
Chapter 08. 재산권 행사 절차 426
1) 법정지상권 성립 426
2) 법정지상권 성립하지 않음 427
(1) 85억 들여 완공 앞둔 9층 상가건물 철거 판결 427
(2) 강남 수백억 짜리 건물이 반으로 절단 430
(3) 재산권 행사 절차 434
Chapter 09. 법정지상권 유형 435
1) 토지 법정지상권 435
2) 건물 법정지상권 436
Chapter 10. 유치권과 법정지상권은 누가 더 무서운가? 444
1) 유치권 성립하고 법정지상권도 성립 445
2) 유치권은 성립하나 법정지상권은 성립 않음 446
(1) 서초동 여원빌딩 447
(2) 역삼동 이스타빌 451
(3) 공동저당권 설정된 건물 멸실 후 신축 454
Chapter 11. 법정지상권 사례 457
1) 관습상 법정지상권 성립하지 않음 457
2) 건물 완공 후, 전 소유자 환매권 행사로 건물 철거 요구 461
3) 등기부는 단층건물인데 현재는 2층 슬라브 건물인 경우 465
4) 건물이 존속함에도 등기사항증명서 폐쇄 후 토지만 경매 468
5) 신축건물에 관한 법정지상권 범위는 구건물이 기준 471
6) 땅은 어머니와 형제들 건물은 아들 소유 476
7) 낙찰 - 불허, 낙찰 - 대금미납, 낙찰 - 대금미납의 반복 478
8) 군사시설물은 관습상 법정지상권 성립 안됨 483
9) 저당권의 목적인 건물이 합동(合棟)된 경우 484
10) 유치권은 성립하나 법정지상권은 성립하지 않는다면? 486
Chapter 12. 구분지상권 486
Chapter 13. 담보지상권 490
1) 의의 495
2) 효과 495
3) 권리분석 495
4) 선순위 담보지상권 소멸방법 496
5) 담보지상권과 법정지상권 497
Chapter 14. 수목 499
1) 입목이란? 499
2) 명인방법 500
3) 타인이 수목 식재 501
4) 입목과 법정지상권 503
5) 사례 504


제4부 선순위 전세권

Chapter 01. 전세권 512
Chapter 02. 전세권 권리분석 513
1) 후순위 전세권 : 소멸 513
2) 선순위 전세권 514
Chapter 03. 전세권의 말소기준등기 요건 516
Chapter 04. 유형별 분석 520
1) 전세권은 선순위 임차권은 후순위 520
2) 전세권이 기준등기시 임차권이 말소되지 않는 경우 527
3) 배당요구도 권리신고도 하지 않은 선순위 전세권 소멸 530
4) 전세권의 블루오션 - 전세권 경매 532
Chapter 05. 사례 분석 535
1) 처음은 인수 나중은 말소되는 전세권 535
2) 선순위 전세권의 두 얼굴 539
3) 배당요구 하지 않은 선순위 전세권자 542

제5부 선순위 가등기

Chapter 01. 순위보전을 위한 가등기 548
1) 매매예약을 위한 가등기 548
2) 매매계약을 위한 가등기 549
3) 매매예약과 매매계약 가등기 체크포인트 550
(1) 매매예약 550
(2) 매매계약 550
(3) 기간 550
(4) 10년 이상된 가등기 소멸 여부 551
4) 매매예약완결권의 기산일 559
Chapter 02. 담보가등기 561
1) 담보가등기가 소멸되지 않는 경우 561
(1) 재산의 예약 당시 가액이 빌린돈보다 적은 경우 561
(2) 매매대금 지급을 담보하기 위해 가등기를 한 경우 562
(3) 경매개시 결정 전 청산 절차 완료 562
2) 담보가등기 청산시 주의할 점 563
(1) 청산금 평가액의 통지대상 563
(2) 청산금 산정시기 564
(3) 청산금 565
3) 담보가등기의 제척기간 567
Chapter 03. 권리분석 569
1) 소유권이전청구권 가등기 569
2) 담보 가등기 570
Chapter 04. 참여해도 되는 선순위 가등기 572
1) 매매예약가등기 572
2) 담보가등기 576
Chapter 05. 담보가등기인지 여부 식별 582
1) 선순위 가등기권자가 경매신청 채권자인 경우 583
2) 권리신고 및 배당요구를 한 경우 584
3) 선순위 임차인이 배당요구를 한 경우 585
Chapter 06. 소유권이전청구권가등기의 소멸시효 587
1) 원칙 587
(1) 매매예약 587
(2) 매매계약 588
(3) 매매예약과 매매계약의 차이점 588
2) 예외 589
(1) 선순위가등기권자가 점유 589
(2) 선순위 가등기권자가 매매로 소유권 이전 589
3) 선순위 가등기 말소 방법 594
Chapter 07. 가등기에 기한 본등기시 중간등기 말소 범위 595
1) 원칙 : 소멸 595
2) 예외 595
Chapter 08. 가등기 Q & A 596
Chapter 09. 선순위 가등기권자가 본등기를 하여 매수인 소유권 상실 597


제6부 선순위 가처분

Chapter 01. 가처분의 종류 603
1) 다툼의 대상에 대한 가처분 603
2) 임시의 지위를 정하기 위한 가처분 604
Chapter 02. 선순위 가처분 605
1) 원칙 : 인수 605
2) 예외 : 소멸 609
(1) 제소기간 도과 609
(2) 사정변경에 따른 취소 610
(3) 특별사정에 의한 취소 610
3) 사정변경에 따라 가처분이 취소되는 경우 612
(1) 보전의 필요성에 관한 것 612
(2) 선순위 가처분 말소방법 616
(3) 3년간 본안 소송을 제기하지 않았을 때 620
(4) 토지거래허가구역 가처분 621
Chapter 03. 후순위 가처분 626
1) 원칙 : 소멸 626
2) 예외 : 인수 626
(1) 건물철거 및 토지인도 가처분 627
(2) 원인무효에 의한 소유권이전 등기 가처분 632
3) 형식만 남은 선순위근저당권 다음 가처분 634
Chapter 04. 선순위 가처분 권리분석 체크포인트 635
1) 선순위 가처분권자가 본등기를 한 경우 636
2) 선순위 가처분의 운명은 이 손안에 있소이다 639
3) 특수권리의 집합체 - 선순위 가처분과 대항력있는
임차인 그리고 유치권은 덤 643
Chapter 05. 가등기와 가처분 차이점 646

제7부 대지권미등기

Chapter 01. 집합건물 등기사항증명서 651
1) 원칙 651
2) 예외 652
Chapter 02. 대지사용권 653
1) 전유부분과 대지사용권의 일체성 원칙 654
2) 대지사용권 성립 요건 656
3) 전유부분 매수인 656
4) 용어 정리 657
Chapter 03. 대지권 658
1) 대지권등기 658
2) 대지권 성립요건 659
3) 대지권의 성립시점 660
4) 대지사용권과 대지권의 관계 661
Chapter 04. 구분소유권 662
1) 구분소유권, 집합건물, 구분건물 662
2) 구분소유권 성립요건 663
3) 구분소유권 성립시기 666
(1) 구분소유권 성립시점 : 구분행위 + 구조상ㆍ이용상
독립성 666
(2) 건물신축 과정 666
Chapter 05. 대지사용권 유형 668
1) 대지권 미등기 668
2) 대지권 없음 692
(1) 어떤 때 대지권이 없나? 693
(2) 대지권 없는 물건 처리 방법 693
(3) 대지권 없음 확인하는 방법 694
3) 대지권 미등기와 대지권 없음 구분 요령 699
4) 대지지분 계산 699
Chapter 06. 토지별도등기 700
1) 토지별도등기란 700
2) 집행법원 처리 702
3) 대지권등기 전 구분건물 대지에 설정된 저당권의 효력 709
Chapter 07. 사례 710
1) 구분건물소유자는 대지권 비율과 관계없이 대지 전부를
사용할 수 있다 710
2) 대지 공유지분 취득자는 대지 사용ㆍ수익 못할 시
부당이득반환청구 가능 715
3) 대지지분 매수인 전유부분 소유자에게 부당이득반환
청구 불가 718
4) 분양자가 수분양자의 대지지분 이전등기 지체로 발생한
손해배상 요구 726
5) 건물만 매각에 건물철거 가처분은 서비스 728
6) 구분소유와 무관한 대지지분은 분리처분 가능 731
7) 압류당시 대지사용권 성립않아 분리처분 가능 734

제8부 농지

Chapter 01. 농지 소유자격 741
Chapter 02. 취득면적 742
1) 신규 농지 취득 742
2) 기존 농지 있는 경우 743
Chapter 03. 농지취득자격증명 744
1) 농지취득자격증명의 성질 745
2) 농지취득자격증명 미제출시 보증금 돌려 받을 수 있나 746
3) 농지 (불법) 전용 747
(1) 농지취득자격증명 요구 747
(2) 불법농지 농지취득자격증명 신청 방법 753
(3) 불법형질변경으로 농지취득자격증명신청 반려시
집행법원 처리 예 753
(4) 농지취득자격증명신청 반려에도 매각허가결정 사례 754
(5) 농지취득자격증명 불요 759
4) 공매 매수인 농취증 미 제출로 소유권 취득하지 못하던 중,
경매로 소유권 취득한 경우 771

제9부 관리비

Chapter 01. 매수인은 공용부분 부담 776
1) 1차 대법원 판결(2001년) - 공용부분 부담 776
2) 2차 대법원 판결(2006년) - 공용부분 원금만 부담 777
3) 3년이내 공용부분 부담 779
Chapter 02. 관리사무소에서 입주를 방해하는 경우 780
1) 단전ㆍ단수 780
2) 이삿짐 반출 막음 782
Chapter 03. 관리비 대납시 돌려 받는 방법 783
Chapter 04. 입주방해로 사용불능기간에 대한 관리비 부담여부 784

제10부 지분

Chapter 01. 지분물건을 꺼리는 이유 788
1) 환금성의 제약 788
2) 재산권 행사의 제약 788
3) 인도의 어려움 788
Chapter 02. 공유지분 핵심 키워드 789
1) 공유지분의 처분과 공유물의 사용ㆍ관리 789
2) 공유물의 처분ㆍ변경 790
3) 공유물의 관리ㆍ보존 790
4) 공유물 분할의 제한 792
Chapter 03. 공유지분 유형 793
1) 상속 793
2) 부부 794
3) 친인척 794
4) 공동투자 794
Chapter 04. 공유지분 분석 포인트 795
Chapter 05. 공유지분 처분 방법 796
1) 협의 796
(1) 공유자가 매수인 지분 인수 796
(2) 매수인이 공유자 지분 인수 796
(3) 공유지분권자와 합의하에 제3자에게 처분 796
(4) 임료 청구 796
2) 협의가 되지 않을 때 797
Chapter 06. 지분 소송 방법 799
1) 협의 성립 800
2) 조정 800
3) 소송 801
4) 공유물분할 방법 802
5) 구분소유적 공유 802
6) 지분물건 절차도 804
Chapter 07. 지분물건의 인도 805
1) 공유자 805
2) 임차인 808
Chapter 08. 임차보증금 처리 809
Chapter 09. 지분물건과 배당 811
1) 동시배당 811
(1) 동일채무자 소유 811
(2) 일부는 채무자 소유 일부는 물상보증인 소유 815
2) 이시배당 815
(1) 이시배당 사례 816
(2) 이시배당에서 대위행사 요건 816
(3) 대위대상 채권자 820
Chapter 10. 지분물건 최고의 적은 누구인가? 821
1) 공유자우선매수권의 제한 822
2) 공유자우선매수권 행사로 낭패 보는 경우 823
Chapter 11. 지분물건과 부당이득 824
Chapter 12. 지분물건은 특수물건의 블루오션 825

제11부 도로

Chapter 01. 도로의 구분 831
1) 공도 831
2) 사도 831
Chapter 02. 도로 활용 방안 832
1) 매수청구 832
2) 보상청구 834
(1) 공도 834
(2) 사도 834
(3) 사실상의 사도 835
Chapter 03. 부당이득반환청구 837
1) 부당이득 산정기준 838
2) 기대이율 838
3) 지연손해금 계산 839
Chapter 04. 도로 분양자격 요건 840
1) 분양자격 요건 840
2) 체크 포인트 843
Chapter 05. 도로 투지시 주의할 점 845
1) 배타적 사용ㆍ수익권 포기 845

Chapter 06. 사례 분석 850
1) 돈되는 도로 850
2) 돈 안되는 도로 851
3) 사례 852
4) 예외 860

제12부 특수법인

Chapter 01. 사회복지법인의 기본재산 865
Chapter 02. 학교법인의 기본재산 866
1) 학교법인의 재산 866
2) 교육용 기본재산의 처분금지 867
3) 수익용 기본재산의 처분제한 867
4) 한 번 학교법인은 영원한 학교법인인가? 868
5) 유치원 871
6) 어린이집은 취득 가능 874
Chapter 03. 전통사찰 876
1) 전통사찰 876
2) 전통사찰 재산의 처분제한 877
3) 집행법원의 조치 878
Chapter 04. 의료법인의 기본재산 880
Chapter 05. 그밖의 처분제한 883

제13부 영업(허가)권

Chapter 01. 공중위생업 886
Chapter 02. 온천 889
Chapter 03. 건축물 890

제14부 회원권

Chapter 01. 콘도 896
Chapter 02. 스포츠센터 899
Chapter 03. 골프장 901
Chapter 04. 골프회원권 904

제15부 위법건축물

Chapter 01. 경미한 경우 908
Chapter 02. 중한 경우 910

제16부 환매

Chapter 01. 환매 914
Chapter 02. 환매 권리분석 915
1) 인수 915
2) 소멸 916
Chapter 03. 환매기간 917
Chapter 04. 선순위 환매를 노려라 918

제17부 부당이득

Chapter 01. 부당이득 922
Chapter 02. 임차인 926
Chapter 03. 유치권자 928
1) 부당이득 928
2) 손해배상 930
Chapter 04. 법정지상권자 931
1) 남양주 가운동 근린상가 931
2) 안양 안양동 대지 933
Chapter 05. 집합건물 935
1) 구분소유자 아닌 대지지분권자 935
2) 부당이득반환의 범위 936
Chapter 06. 농지 937
Chapter 07. 지분물건 938
Chapter 08. 미등기건물 939