PART 01 상업용 부동산 시장과 자산관리자 _ 023

01 자산관리의 목적과 자산관리자의 정의 _ 023
부동산 자산관리의 목적 _ 023
부동산 자산관리의 도입배경 _ 025
부동산 자산관리자란? _ 027
자산관리자의 정의 _ 029
부동산 자산의 경영자 _ 030

02 상업용 부동산 시장 구성과 자산의 특징 _ 031
상업용 부동산 시장 참여자 _ 031
상업용 부동산의 종류와 특징 _ 033
부동산의 생애 주기와 주요 업무 _ 034

03 자산관리를 위한 구성 요소 _ 037
자산 운영과 각 분야의 역할 _ 037
PM 팀의 구성 인력과 자산관리 수수료 _ 038

PART 02 자산관리 업무를 위한 기본 지식 _ 043

01 자산관리자의 역량과 배경지식 _ 043
부동산 자산관리자의 역량 _ 043
자산관리업무를 위한 배경지식 _ 046

02 자산관리를 위한 재무제표의 이해 _ 049
재무제표의 구성 요소 _ 049
재무제표의 활용과 이해 _ 052

03 부동산 공적 장부의 이해 _ 055
부동산 공적 장부의 관리 _ 055
건축물대장의 이해 _ 056
등기부등본의 이해 _ 057

04 시설관리 인력과 건축 설비 _ 059
시설 운영팀의 구성과 역할 _ 059
법적 필수 인력의 선임 _ 061
건축 설비의 이해 _ 062

PART 03 자산의 운영 준비와 리스크 관리 _ 069

01 임차인 입주와 운영 준비 _ 069
임차인 입주 절차 _ 069
임차인 입주 전 준비 업무 _ 070
임차인 입주 시 필요정보 _ 073

02 임차인 입주 공사 준비와 관리 _ 076
임차인 인테리어 공사의 준비 _ 076
인테리어 공사 가이드라인의 주요 내용 _ 078
인테리어 도면 검토의 필요성 _ 078
인테리어 공정별 주요 검토 사항 _ 079
인테리어 공사 일정 및 공정 관리 _ 082
준공 검사와 하자처리 _ 084
인테리어 공사 관련 민원 및 주의 사항 _ 085
인테리어 공사 시 주의해야 할 임차인 _ 090

03 자산관리를 위한 운영 규정과 매뉴얼 _ 093
빌딩 운영 규정의 필요성과 구성 내용 _ 093
운영을 위해 필요한 기타 매뉴얼 _ 094

04 임차인 리스크 관리와 예방법 _ 097
임차인 리스크의 종류 _ 097
임차인 리스크의 예방과 제거 _ 099
임차인의 선별 기준 _ 102
가중평균 잔여 임대기간(WALE) _ 103
제소전화해의 활용 _ 105
부실 임차인의 처리와 대응 _ 107

05 사고 예방과 운영 관련 보험 _ 109
운영 중 발생하는 재해와 사고 예방 _ 109
임차인 민원과 대응 _ 110
부동산 운영 관련 보험 _ 112
빌딩 운영을 위한 보험 관련 용어 _ 115

PART 04 임대차계약 관리와 실무 지식 _ 119

01 상업용 부동산 임대시장의 구조와 기본 지식 _ 119
임대 시장과 임대 업무의 구분 _ 119
임대 업무를 위한 실무 지식 _ 122
순점유비용(NOC)의 정의와 해석방법 _ 125
임차인이 사무실 이전 시 검토 요소 _ 127
임차인이 사무실을 이전하는 이유 _ 132

02 임대료 및 관리비 종류와 임대 마케팅 _ 135
임대료와 관리비의 종류 _ 135
임대 마케팅 지원 방식 _ 137
임대 전략 _ 140

03 표준 임대차계약서의 주요 항목과 내용 _ 142
임대차계약서의 주요 항목 _ 142

04 임대차계약 정보의 관리 _ 152
임대차계약 정보의 관리 _ 152
임차인의 현황 관리 _ 155

05 임대차계약의 변경과 임대료 및 관리비의 조정 _ 158
임대차계약의 변경 _ 158
보증금, 임대료 및 관리비의 조정 _ 159

PART 05 자산관리자의 주요 업무 _ 163

01 임차인 입주 중 주요 업무 _ 163
임차인 입주 중 업무 _ 163

02 임대료 및 관리비의 청구와 각종 비용의 지급 _ 171
임대료 및 관리비의 청구와 미수금의 관리 _ 171
운영 비용의 청구와 각종 비용의 지급 _ 172
유지 보수비, 각종 비용 및 돌발 비용 지급 처리 _ 174

03 임차인과의 관계 관리 _ 176
임차인의 유지 및 관리의 중요성 _ 176
임차인이 원하는 것 _ 177
임차인이 높이 평가하는 항목 _ 178
임차인과의 커뮤케이션 _ 180

04 연체 임차인의 발생과 관리 방법 _ 181
연체 발생 시 업무 절차 _ 181
연체 임차인과의 협상법 _ 182

05 임차인 퇴거 절차와 관련 업무 _ 185
임차인 퇴거 시 필요 업무 _ 185
보증금 반환 체크 리스트 _ 186

PART 06 운영 예산의 작성과 구성 항목 _ 191

01 운영 예산의 준비와 배경지식 _ 191
운영 예산의 준비와 작성 _ 191
운영 예산 작성의 기준 수립 _ 192
운영 예산 템플릿의 구조와 항목들 _ 194
운영 예산의 흐름 _ 197

02 운영 예산의 구성과 항목 해설 _ 198
영업수익의 구성 _ 198
FM 용역비의 구성 _ 201
외주 용역 및 수선비 - 건축 _ 203
외주 용역 및 수선비 - 전기 _ 204
외주 용역 및 수선비 - 기계 _ 206
외주 용역 및 수선비 - 소방 _ 207
외주 용역 및 수선비 - 미화 _ 209
외주 용역 및 수선비 - 보안/안내 _ 210
외주 용역 및 수선비 - 주차 및 기타 _ 210
외주 용역 및 수선비 - 공사비 _ 212
수도광열비 _ 212
각종 세금 _ 213
보험료 등 _ 214
임대 비용, PM 수수료 등 _ 215
기타 운영비 _ 216
영업 외 수익과 비용 _ 217
자본적지출(CAPEX) _ 218

03 자산관리 보고서의 작성 _ 219
자산관리 보고서의 구성과 내용 _ 219
자산 운영의 평가와 기준 _ 222

PART 07 자산 매각과 투자 전략의 이해 _ 227

01 부동산 자산 매각 절차의 이해 _ 227
부동산 자산 매각 절차 _ 227
자산 매각 시 자산관리자의 역할 _ 229

02 자산매입을 위한 4가지 기본 실사 _ 231
법률실사 _ 231
감정평가 _ 232
재무실사 _ 233
물리실사 _ 233

03 부동산 금융 용어와 자산 가격 산정 _ 235
자본환원율 _ 235
감정평가 3방식의 이해 _ 237
임대료와 매각가 비교 사례를 활용한 자산 가격 비교 _ 240
대출 이자율과 자산 가격 _ 243

04 투자 자금의 구성과 자금의 종류 _ 244
투자 자금의 구성 _ 244
투자자의 종류에 대한 이해 _ 246

05 다양한 투자 구조화를 통한 전략 _ 248
Equity 투자자 Trench를 활용한 다변화 - 이종 수익증권 _ 248
Loan 투자자 Trench를 활용한 다변화 - 선, 중, 후순위 구조 _ 250
자산관리회사들의 PM 수주 - 보통주 참여와 임차 확약 _ 251
Equity 투자자와 Loan 투자자가 동일 _ 252
Sale and Leaseback 이후 보통주 참여 _ 253
건설사들의 책임준공과 Master Lease 구조 _ 254
투자자의 조건부 선매입 구조 _ 255
우선 매수 옵션의 행사와 활용 _ 256
현금흐름의 안정성을 통한 구조화 _ 258
Share Deal VS Asset Deal _ 259
Refinancing _ 260
Recapitalization _ 261

PART 08 자산 가치 향상 전략과 자산관리의 미래 _ 265

01 부동산 자산 가치 향상 전략과 실행 방안 _ 265
자산 가치 향상의 의미 _ 265
자산 가치의 종류 _ 267
자산 가치 향상 사례 탐구 - FM 근무자들의 업무 환경 _ 269
자산 가치 향상 사례 탐구 - 차별화된 빌딩 서비스 _ 271
부가 수익의 창출 _ 273
리모델링 및 시설물 개선 공사 _ 274
홍보 마케팅 전략 _ 276

02 임차인 근무 환경의 변화와 각종 사례 _ 278
세대(사용자)의 교체와 일하는 방식의 변화 _ 278
초고층 빌딩과 복합개발 자산들의 증가 _ 279
빌딩 경쟁자들의 등장 _ 281
임차인 편의 시설과 사례 _ 284

03 친환경 빌딩의 운영과 관리 _ 286
쾌적한 실내 환경에 대한 요구 _ 286
LEED, WELL 그리고 ESG _ 288

책을 마무리하며 _ 291