선택의 기준은 구체적일수록 유리하다. 건물의 조건과 내용을 하나하나 뜯어보고 판단해야 한다. 지방보다는 서울, 서울에서도 강북보다는 강남, 강남에서도 송파구보다는 강남구가 유리하다. 이런 식으로 기준을 세운 후 구체적인 입지를 분석해나간다. 예를 들어, 송파구에 투자해야 한다면 석촌역·잠실역·삼전역 인근이 우선순위라는 것을 알아야 한다. 석촌역이라도 서북 방향 건물은 수익률이 높다는 사실까지 체크해야 경쟁력이 생긴다.
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부동산 투자 전문가들은 건물을 사고 난 후 그제야 비로소 본격적인 투자 과정이 시작된다고 여긴다. 법률 문제, 세금 문제, 수익률 개선을 위한 리모델링, 공실 리스크 대응, 홍보와 마케팅 등 하나하나에 신경을 써야 높은 수익을 낼 수 있기 때문이다. 이는 명백히 ‘사업’의 영역이다. 눈에 보이는 자산 하나를 사는 것이 아닌, 그 안에 들어 있는 운용의 묘까지도 챙겨야 하는 투자 방식이다. 그래서 바로 지금의 건물주들에게 필요한 것이 경영 마인드다.
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요즘 건물은 구조나 컨디션이 대부분 비슷하기 때문에 경쟁력을 확보하기 쉽지 않다. 이때 필요한 것이 건물의 가치를 효과적으로 드러낼 수 있는 홍보와 마케팅 전략이다. 실제로 누가, 어떤 방식으로, 얼마나 열심히 홍보하느냐에 따라 건물 노출 빈도가 높아지고, 이는 곧 임대 실적으로 이어진다.
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상업용 부동산에 처음 입문한 초보 투자자일수록 ‘흔들리지 않는’ 상권을 선택하는 것이 중요하다. 하지만 많은 사람들이 건물 투자할 때 안정적인 상권보다는 유행 상권을 쫓아다닌다. SNS나 미디어에 민감한 세대일수록 방송이나 언론에서 ‘최근 여기가 핫하다’, ‘이곳이 뜨고 있다’라는 식으로 부추기면 쉽게 몰려든다. 물론 유행 상권에도 성공 기회가 없는 것은 아니다. 하지만 대체적으로는 남이 차려놓은 밥상에 숟가락 하나 얹는 것과 비슷하다. 이미 시세가 오른 후 들어가는 경우가 많고, 그러면 자신이 감당해야 할 리스크가 크다.
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결론적으로, 근생 건물은 아무거나 사도 오르던 시대는 끝났다. 현재는 악재가 더 많은 시장으로 바뀌었다. 그럼에도 불구하고 옥석을 가려 선별적으로 투자하면 충분히 기회를 잡을 수 있다. 당분간 버티면서 차별화된 입지와 가격 경쟁력을 갖춘 근생 건물을 찾아내 선별적으로 투자하는 방법을 모색할 때다.
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한국 부동산의 확장성과 성장성은 이제 정점에 도달했다. 지금은 더 넓힐 땅도, 신도시를 대규모로 개발할 필요성도 줄었다. 이제부터는 단순 확장이 아닌, 기존에 만들어진 상품 안에서 차별화와 재구성을 통해 새로운 가치를 만들어내야 한다. 특히 서울과 강남 안에서 더 높은 경쟁력을 갖출 수 있는 상품을 만들 수 있는 안목이 절실해진다. 꼬마빌딩만 보더라도 입지와 상품성에 따라 가치가 극명하게 갈리기 시작했다. 이는 건물 시장의 양극화를 의미하며, 이미 거스를 수 없는 대세가 되고 있다.
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지금 부동산 시장을 단순한 경기 변화의 문제로 국한해서 바라보면 안 된다. 한국 사회 전체가 시대 전환기에 들어섰다. 부동산과 금융, 세제와 자본 시장 모두 동시에 요동치며 새로운 질서를 만들어가고 있다. 이 거대한 변화의 흐름 속에서 가장 중요한 것은 변화의 흐름을 인식하고, 대비하는 것이다. 그런 준비된 자세의 투자자만이 향후 3~5년간 시장의 흐름에서 주도권을 쥘 것이다.