시간이 지날수록 확실해지는 것이 있습니다. 앞으로는 보통의 일반 부동산 투자자도 시장에서 전문가 수준이 되어야 한다는 사실입니다. 알려고만 들면, 배우려고만 들면 거의 모든 것을 알 수 있는 세상입니다. 정보가 사방에 널려 있습니다. 오히려 정보가 너무 많아서 탈입니다. 어떤 분들은 수많은 정보 중에서 진짜 도움이 되는 정보를 구별해내는 일이 쉽지 않다고 말합니다. 이제는 단순한 정보의 취합만으로 승부를 보기 힘듭니다. 정보를 취합해 자신에게 꼭 필요한 정보로 가공할 수 있어야 하며, 그 정보를 바탕으로 종합적이고 전략적인 사고와 판단을 내릴 수 있어야 합니다. 그래야 급변하는 국내 부동산 투자 환경과 향후 닥쳐올 미래에 대비할 수 있습니다. 그런 때를 대비할 수 있도록 이 책이 안내자가 되어드릴 것입니다.
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전쟁을 비롯한 세계 정세와 경기 상황이 언제 어떻게 될지 알 수 없다. 문제가 터지면 빨리 번지고 확산하며, 이를 해결하기 위한 노력도 발 빠르게 이루어진다. 과거처럼 10년 주기설로 부동산 시장을 예측하기에는 한계가 있다. 앞으로 시장은 단기로 움직일 가능성이 크다. 부동산 경기뿐 아니라 세계 경제 상황은 단기 사이클에 대비해야 한다.
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부동산을 사고파는 과정을 통해 돈을 버는 것이 목표라면 기대 수익률을 미리 정하고, 이 수익률이 달성되면 매각해서 차익을 실현해야 한다. 말로 두루뭉술하게 “대충 ○○원쯤 벌 수 있을 거야”라는 것과는 차원이 다르다. 투입된 정확한 원가를 계산할 줄 알아야 하며, 팔았을 때 세금 등 각종 비용을 구체적으로 예상해 손에 쥘 돈을 알아야 한다. 그래야 투자를 할지 말지 결정할 수 있다. MZ세대의 부동산 투자 특징 중 하나가 기대 수익률이 높지 않다는 것이다. 터무니없이 높은 수익률을 기대하며 무작정 버티지 않는다.
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투자자라면 뉴스에 나오는 ‘아파트 공급량이 부족하다’는 말의 숨은 뜻을 이해해야 한다. 공급량은 항상 기득권의 입맛에 맞게 가공될 가능성이 높다. 최근까지도 건설사와 언론사가 편의적으로 해석한 입주량과 공급량이 뉴스에 쏟아져 나오면서 시장이 혼란스러워졌다. 무주택자는 ‘공급량 부족으로 향후 아파트 가격이 오른다’는 뉴스를 보면 집을 사려고 시장에 뛰어든다. 집값이 오르는 것을 두려워하기 때문이다. 최근 불고 있는 청약 시장 광풍도 이런 맥락에서 이해할 수 있다.
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부동산 투자자라면 투자하는 개인의 입장이 아닌, 생산자인 건설 업계가 맞닥뜨린 산업의 구조적인 측면까지 파악할 수 있어야 한다. 그래야 변화하고 있는 부동산 투자 시장의 도도한 흐름을 눈치챌 수 있다. 상업용 부동산은 국내 건설 산업 구조 변화에 따른 새로운 대세 투자 아이템으로 등장하고 있다. 이 상황을 제대로 파악할 수 있다면 왜 지금 상업용 부동산 투자를 시작해야 하는지 알 수 있을 것이다.
--- p.158

자산가들이 이런 불안감을 느끼며 새로운 투자 시장을 찾아 움직이고 있다. 과거 20~30억 원 이상을 보유한 자산가 규모가 30~50만 명 수준이었다면 지금은 100만 명 정도로 추산된다. 건물로 옮겨탈 수 있는 투자자 규모가 그만큼 넓어졌다는 의미다. 이들은 보유한 주택을 활용해 레버리지 투자로 건물 매입을 타진하고 있다. 건물 투자 시장 확대는 파이를 키우고, 파이가 커지면 투자자가 돈 벌 수 있는 기회도 그만큼 커진다.
--- p.177

일반적으로 상가 투자는 위험하다고 말한다. 그동안 수요보다 공급이 넘치게 많았던 것도 사실이다. 하지만 입지에 따라 상가 투자를 다르게 바라볼 필요가 있다. 압구정 로데오거리 대로변은 땅값이 계속해서 오르고 있는 지역이다. 낡고 오래되어 재건축이 대상이 되는 상가 건물 중에서도 대지 지분이 높은 상가를 찾아낼 수 있다면 상당한 투자 수익을 기대할 수 있다. 현재 이곳의 구분 상가는 평당 2~3억 원을 호가한다. 대지 지분으로 따지면 평당 1억 2,000만 원에서 1억 3,000만 원 수준이다. 낡고 오래된 상가라 임대 수익률이 높지 않음에도 매물이 나오면 무조건 매입하겠다는 투자자가 있을 정도다.
--- p.197

상업용 건물에 투자하다 보면 수익금 대부분이 절세에서 나온다는 것을 깨닫게 된다. 그래서 상업용 건물에 투자할 때 제일 먼저 해야 할 일은 세금 공부다. 하지만 이 일이 생각보다 만만치 않다. 절세는 상속과 증여와도 밀접하게 연관되어 있다. 결국 상업용 부동산 투자의 핵심은 절세이며 훗날 증여와 상속을 고려한다면 관련 부분을 반드시 파악하고 넘어가야 한다.
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부동산 투자 잘하는 사람은 세금부터 따져본 후 투자를 시작한다. 웬만한 건물은 양도소득세가 50%에 육박하기 때문에 매입 전부터 절세 계획을 세우는 게 중요하다. 투자 시작할 때뿐만 아니라 매도 시점까지 꼼꼼하게 계획하며, 각각의 단계에 맞게 회계 장부도 관리하는 등 만전을 기한다. 거듭 강조하지만 부동산 투자할 때는 세금을 줄이는 것이 곧 돈 버는 길이다. 보유한 부동산 가격이 올랐다고 해서 차익이 다 내 돈이라고 생각하지 말고 과연 세금이 얼마인지, 어떻게 하면 세금을 줄일 수 있는지에 관심을 기울여야 한다.