주택시장 안정과 선진화를 위한 새로운 정책 과제와 방안이 필요하다
2005년 8월 31일, 부동산 투기를 억제하고 서민들의 주거 안정을 목적으로, 고가 주택이나 2주택 이상 보유자들에 대한 보유세 중과와 양도세 강화 등을 골자로 하는 8?31부동산종합대책 발표 이후 부동산시장이 급속히 얼어붙기 시작하더니 급기야 ‘깡통아파트’라는 말이 인터넷 검색어 인기순위에 오를 정도로 부동산 가격이 하락하기 시작하였다. 과연 정부의 부동산정책이 확실한 효과를 보이고 있는 것일까? 지난 수년간 지속되어 오던 부동산 불패 신화는 막을 내리게 되는 것일까?

우리나라는 1970~1980년대 급격한 산업화와 고도성장의 과정 속에서 심각한 주택문제를 겪기 시작하였다. 국민소득의 증가, 인구의 도시 집중, 핵가족화 등이 가속화되면서 도시지역에는 만성적인 주택 부족난이 발생했다. 하지만 1990년대부터 본격화된 주택 200만 호 건설 등 정부의 지속적인 주택공급 확대에 힘입어 2002년에는 주택보급률 100%를 달성했다. 그럼에도 불구하고 우리나라 부동산시장은 여전히 불안하다. 주택보급률 110%가 넘는 미국, 프랑스 등 선진국에서도 최근 주택가격이 폭등하여 심각한 사회문제가 되고 있다는 사실에서 알 수 있듯이 주택문제는 단순히 집을 많이 짓는다고 해결되는 것은 아니다. 이는 주택문제가 시장 내적 문제 외에도 시장 외적 요인이 상당히 크게 작용하고 있음을 잘 보여준다.

이 책은 이러한 문제의식에서 출발하였다. 주택문제를 단순히 수요공급 측면에서 바라보면 일시적인 주택가격 하락을 가져다줄 순 있지만 그것이 근본적인 해결책은 아니라고 보기 때문이다. 우리의 주택시장은 저금리에 따른 과잉 유동성 문제, 국토 균형개발을 위한 각종 개발 사업 등이 복잡하게 얽혀 있으며, 정부정책의 투기억제대책 간에는 상호 모순의 딜레마가 존재하고 있다. 따라서 이 책은 시장 내외의 환경 변화 속에서도 주택시장이 안정 기조를 유지하기 위해서는 과거와는 다른 새로운 정책적 사고와 방안이 모색되어야 한다고 주장한다.

주택시장의 문제는 거시경제 측면에서 근본적인 처방으로 접근해야 한다
이 책은 12명의 주택 관련 전문가들이 자신의 전문분야에서 우리나라 주택시장을 냉철하게 분석하여 선진화를 위한 다양한 전략을 모색하고 있다. 먼저 우리나라 주택정책의 과거의 현재를 살펴 그동안 왜 실패할 수밖에 없었는지 그 원인을 분석하여 향후 주택정책이 나아가야 할 개선방향을 제시하였다. 이는 지금까지의 시행착오를 다시 한번 뒤돌아보면서 반복적인 시장실패가 생기지 않도록 하기 위함이다.

저금리가 전 세계적인 추세이고, 이에 따라 마땅한 투자처가 없고 주택구입에 대한 대출 부담도 크지 않아 수요자들의 주택시장 진입 속도가 빨라지고 있어 가격 상승이 나타나고 있음에도 불구하고 정부가 시장 내적 요인의 해결에만 치중하고 있어서는 정책적 실효성을 거두기 어렵다고 일침을 가하고 있다. 다시 말해서 주택시장의 문제를 거시경제 측면에서 접근하지 않으면 근본적 처방이 되지 못하는 악순환만 반복되는 구조적 모순에 빠질 수 있음을 경고한다. 특히 재건축의 경우 주택가격 시세를 근거로 보유세 부담을 강화하자, 정부의 의도와는 달리 소형주택 가격이 강북지역 중대형 가격만큼이나 되어 오히려 서민들이 접근이 어려워지는 결과를 가져왔다고 본다. 그리고 정부가 벌이고 있는 각종 혁신도시 건설에 대해서도 냉정하게 바라본다. 주변지역의 지가 상승에도 불구하고 적극 추진되고 있는 혁신도시 건설을 ‘균형개발’이라는 정책적 명분이 너무 크기 때문에 발생하는 정책혼선이 아닐까라고 의구심을 표명한다.

아직 아무도 경험해보지 못한 초저금리 기조가 장기화되면서 주택시장의 외부의 영향력을 예단하기 어려운 지금, 단순히 총량적인 주택보급률 수준만으로 시장 안정을 더 이상 기대하기는 어려워졌으며, 현재의 강남지역이 앞으로도 계속 비교우위를 지킬 수 있는 것은 아니라고 말한다. 지금의 강남지역이 각광받고 있는 것은 1970년대부터 시작된 강남 개발의 효과가 나타나고 있는 것이므로 현재 열심히 추진되고 있는 강북 재개발 등 기존 시가지 정비만으로 단기간 내에 주거환경이 정비될 것으로 기대하기는 어렵다고 본다. 수요자 스스로 주택을 투기 혹은 상품으로 인식하고 주택시장을 투기장으로만 이해한다면 주택시장의 안정은 공염불에 불과하기 때문이다.

복지적 차원에서 질적 개선을 위한 주택정책이 수립되어야 한다
주택공급을 통한 양적공급 정책단계를 지나면 질적 개선을 위한 정책단계를 거쳐 복지적 차원의 주택정책을 수립해야 한다. 이를 위해 미국, 영국, 일본 등의 주택정책과 현황을 살펴보았다. 그리고 공공주택시장이 매우 발달되어 있는 싱가포르의 사례를 통해 우리나라 공공주택의 해법을 살펴보았다. 주택보급률이 낮은 상황에서는 주택의 물량 공급 확대라는 정책목표에 치중할 수밖에 없으나 주택의 절대부족이 해소되었다 할 수 있으므로 이제는 공급자 중심이 아니라 수요자 중심으로, 주택 중심이 아니라 가구 중심으로 변해야 한다. 이는 실질적인 주거복지 차원으로 정책이 수립되어야 함을 말한다. 그러기 위해서는 너무 포괄적으로 적용되고 있는 주택공급제도를 개선하여 정책 대상을 명확히 설정하고 계층별?부문별 차별화가 이루어져야 한다.

또한 이 책에서는 지역별로 차별화된 움직임을 보이고 있는 주택시장 안정을 위해서는 지역시장 상황을 잘 파악하고 있는 지방자치단체를 중심으로 지역적으로 특화된 시장관리 대책이 필요하다고 본다. 그리고 주택 관련 세제에 관해서는, 정부가 추진하고 있는 주택에 대한 보유과세 강화 정책을 오류라고 지적하고 있다. 최근 몇 년간 주택시장 가격이 급등한 원인이 주택에 대한 보유과세 부담이 너무 낮다는 데 있다는 지적에 대한 정책적 대응으로 보는 것이다. 이 책은 보유세 부담이 낮아서 투기가 발생하는 것이라기보다는 투기를 유발할 정도로 수익률이 높은데도 보유세 부담이 낮아 세후 수익률을 충분히 낮추지 못하고 있다고 본다. 한편 종합토지세와 재산세의 실효세율을 영미 국가들의 지방재산세와 비교하여 수십 분의 일이라며 인상의 필요성을 제기하는 주장에서 대해서도 단호하게 말한다. 결국 가계의 보유자산구성 항목 중 예금, 주식, 채권 등이 부동산보다 매력적인 투자대상이 될 정도로 총투자수익률이 높아지지 않는 한 주택가격의 기대상승률이 낮아지도록 주택공급이 이루어진다는 확신을 시장참여자에게 주는 것이 올바른 정책방향인 것이다. 주택시장 침체를 극복하기 위한 ‘당근’으로서의 세제지원 대책보다는 민간주택시장에서 시장원리가 작동할 수 있도록 주택시장 및 주택산업 관련 기본세제를 정상화하는 것이 궁극적인 해법이기 때문이다.

그리고 우리 주택시장이 안고 있는 또 하나의 선결과제로 주택금융 시스템의 구축 방안을 제안한다. 이를 위해 주택금융 구조와 그동안의 주택금융 시스템의 변화를 살펴본 뒤 외환위기 이후 나타난 주택금융 시스템 변화를 중심으로 현 주택금융시장의 현황과 문제점을 분석하고 이를 토대로 건전하고 효율적인 주택금융 시스템 구축을 위한 과제를 제시한다.

미래의 주택문화까지 제시
이처럼 우리 주택시장의 상황이 대단히 복잡하고 어려운 상황임을 냉정하게 진단하면서도 이 책은 2012년 우리 주택의 모습을 매우 긍정적으로 내다보고 있다. 우리나라의 주거복지지표 점수는 2000년 71.25점에서 2012년 90.36점으로 크게 향상되어 선진국 수준의 주거복지를 실현할 것으로 예상하고, 주거복지지표 점수의 상승은 주택의 질적 수준을 최하위계층부터 개선함으로써 계층 간 격차가 완화될 것으로 전망한다.
그리고 우리 주택의 미래를 한 차원 높은 단계로 진화시켜줄 ‘유비쿼터스 주택’을 우리 주택의 미래로 상정하고 현재 어느 단계에 도달해 있으며 이를 위해 어떤 노력을 기울여야 하는지를 살펴보았다. 세계수준의 초고속통신 보급률과 휴대폰 보급률은 유비쿼터스 주택 구현을 위한 훌륭한 인프라가 되고 있으며 유비쿼터스와 주택의 접목을 통해 주거복지 향상되고 국가발전에도 기여하는 장밋빛 미래를 희망한다.
또한 주거문화에 있어 새로운 생활양식으로 자리 잡은 웰빙 트렌드를 살펴봄으로써 건강?환경?문화로 대변되는 주택의 소프트인프라 강조한다. 이러한 것들이 과거 우리의 주택문화 속에 녹아 있던 것들과 크게 다르지 않으므로 기술의 발전과 새로운 생활양식을 받아들이면서 전통적인 문화 속에서 키워드를 찾아 덧붙인다면 보다 품격 있는 주택문화를 만들어낼 수 있을 것으로 본다. 그리고 신규주택의 대량공급 방식에서 벗어나 기존주택의 재활용 및 질 개선에 보다 관심을 기울여야 하며, 주거의 질에 대한 요구 수준이 크게 높아졌으므로 주택산업이 지속적으로 성장 발전하기 위해서는 소비자의 구매력을 높이기 위한 기업 자신들의 창의와 혁신을 위한 전략적 노력이 필요하다고 말한다.