제1장 총 설
제1절 우리 생활과 부동산등기　　1
Ⅰ. 왜 부동산등기법을 공부하는가? 1
1. 우리 삶과 부동산/1 2. 부동산등기의 역할/2
3. 이 책의 구성/4
Ⅱ. 부동산등기법의 법원 5
1. 부동산등기법과 부동산등기규칙/5
2. 부동산등기 관련 법령/8

제2절 부동산등기의 의의와 종류　　9
Ⅰ. 부동산등기의 의의 9
Ⅱ. 등기의 종류 10

제3절 등기할 수 있는 사항　　11
Ⅰ. 등기사항 법정주의 11
Ⅱ. 등기할 수 있는 물건 12
1. 부 동 산/12 2. 토 지/13
3. 건 물/14
Ⅲ. 등기할 수 있는 권리와 그 변동 16
1. 등기할 수 있는 권리/16 2. 등기할 수 있는 권리변동/17
Ⅳ. 그 밖의 등기할 사항 17
1. 부동산의 표시/17 2. 법률에서 규정하는 그 밖의 등기사항/18
제2장 등기업무의 인적?물적 기초
제1절 등기소와 등기관　　21
Ⅰ. 등기소의 의의 21
Ⅱ. 등기소의 관할 21
1. 관할 등기소/21 2. 관할에 관한 특례/22
3. 관할의 지정/24 4. 관할의 위임과 변경 등/24
Ⅲ. 인터넷등기소 25
1. 인터넷등기소의 개설/25 2. 인터넷등기소에 의한 등기사무 처리/26
3. 인터넷등기소에서 제공하는 그 밖의 서비스/27
Ⅳ. 등 기 관 27
1. 등기관의 지정/27 2. 등기관의 권한과 책임/28

제2절 등기부 및 등기기록　　29
Ⅰ. 개 관 29
1. 의의와 종류/29 2. 편 성/30
3. 등기부의 부속서류/32
Ⅱ. 등기부의 전산화 32
1. 종이등기부의 전산화: 거대한 변화의 시작/32
2. 등기부 전산화의 영향/33
Ⅲ. 중복등기기록의 정리 34
1. 의 의/34 2. 중복등기의 효력/35
3. 부동산등기법에 의한 중복등기 정리와 판례이론/36
4. 중복등기기록의 정리절차/37
Ⅳ. 등기기록의 폐쇄 41
Ⅴ. 기 타 43


제3장 등기사항의 공시
제1절 부동산에 관한 공시제도　　45
Ⅰ. 공시제도로서의 부동산등기 45
Ⅱ. 부동산에 관한 여러 공시제도 45

제2절 등기사항의 증명과 열람　　48
Ⅰ. 등기사항증명서의 발급 48
1. 개 설/48 2. 등기사항증명서의 종류/49
3. 등기사항증명서의 작성/50 4. 발급방법/51
5. 등기사항증명서의 이해/53
Ⅱ. 등기기록, 부속서류의 열람 54

제3절 등기사항의 공시 제한　　57
1. 의 의/57 2. 공시 제한의 대상과 범위/57
3. 공시 제한의 방법/58

제4절 등기정보자료의 제공　　58
제4장 등기절차
제1절　등기절차 총론　　60
제1관　등기절차의 기초이론 60
Ⅰ. 서 설 60
Ⅱ. 부동산등기의 진정성 보장의 기초 61
Ⅲ. 등기청구권 64
1. 의 의/64 2. 등기절차와 등기청구권/64
3. 발생원인과 성질/68 4. 등기청구권의 행사 등/70
Ⅳ. 공동신청주의 71
1. 신청주의/71
2. 공동신청주의 원칙: 등기권리자와 등기의무자의 공동신청/72
3. 단독신청의 예외/73
제2관　등기의 신청 75
Ⅰ. 신 청 인 75
1. 당 사 자/75 2. 당사자가 아닌 신청인/76
3. 등기의 촉탁/82 4. 관련문제/84
Ⅱ. 신청의 방법 86
1. 서 설/86 2. 방문신청/87
3. 전자신청/88
Ⅲ. 신청정보 및 첨부정보의 제공 91
1. 신청정보 및 첨부정보의 의미/91
2. 신청정보/92 3. 첨부정보/97
4. 참고사항/117
Ⅳ. 등기신청과 관련하여 부과된 의무 121
1. 부동산 거래에 따르는 비용/121
2. 취득세 또는 등록면허세/122
3. 국민주택채권/124 4. 등기신청수수료/125
5. 기 타/126
Ⅴ. 등기신청의 취하 126
Ⅵ. 관련문제 127
1. 등기신청의무가 있는 경우/127
2. 실권리자명의 등기의무/129
제3관　등기신청사건의 처리 131
Ⅰ. 등기신청의 접수 131
Ⅱ. 등기신청에 대한 심사 133
1. 심사업무 일반론/133 2. 심사의 구체적 내용/137
3. 등기관의 주의의무/143 4. 보 정/145
Ⅲ. 등기의 실행 146
1. 등기사무 처리의 방법/146 2. 기록 방법/147
3. 기록사항(등기사항)/149
Ⅳ. 등기신청의 각하 150
1. 각하사유/150 2. 각하절차/153
Ⅴ. 등기 완료 후의 절차 154
1. 등기필정보의 통지/154 2. 등기완료사실의 통지/157
3. 관련기관에의 통지/157 4. 등기원인증서의 반환/158
5. 신청정보와 첨부정보의 보존/158
제4관　등기의 변경과 경정 159
Ⅰ. 등기의 변경 159
1. 서 설/159 2. 권리의 변경/160
3. 등기명의인표시의 변경/161
Ⅱ. 등기의 경정 163
1. 의 의/163 2. 경정의 요건/164
3. 경정의 절차/169 4. 경정의 특수한 경우/171
5. 관련문제/173
제5관　등기의 말소와 회복 175
Ⅰ. 등기의 말소 175
1. 의 의/175 2. 요 건/175
3. 절 차/182 4. 직권에 의한 등기의 말소/185
5. 관련문제/187
Ⅱ. 등기의 회복 188
1. 의 의/188 2. 요 건/189
3. 절 차/192 4. 관련문제: 멸실된 등기의 회복/195

제2절 표시에 관한 등기　　196
제1관　서 설 196
제2관　부동산등기와 대장 199
Ⅰ. 부동산에 관한 각종 대장제도 199
1. 지적공부/199 2. 건축물대장/200
Ⅱ. 등기부와 대장의 관계 201
1. 기본관계/201 2. 등기부와 대장을 일치시키기 위한 제도/201
3. 등기부와 대장의 일원화문제/203
제3관　표시에 관한 등기절차 203
Ⅰ. 표시에 관한 등기의 기초 203
1. 표제부의 등기사항/203 2. 등기의 방식/206
Ⅱ. 부동산표시의 변경등기 206
Ⅲ. 토지의 분필과 합필의 등기 207
1. 분필의 등기/207 2. 합필의 등기/212
3. 토지개발사업에 따른 등기/217
Ⅳ. 건물의 분할과 합병의 등기 218
Ⅴ. 멸실의 등기 220

제3절 소유권에 관한 등기　　221
제1관　소유권보존등기 221
Ⅰ. 서 설 221
Ⅱ. 요 건 222
1. 등기할 수 있는 부동산/223 2. 소 유 자/224
Ⅲ. 절 차 229
1. 등기의 신청/229 2. 등기의 실행/230
Ⅳ. 관련문제 230
1. 미등기 부동산에 대한 처분제한의 등기와 직권보존등기/230
2. 집합건물의 소유권보존등기/232
3. 소유권보존등기의 특수한 경우/232
제2관　소유권이전등기 233
Ⅰ. 서 설 233
Ⅱ. 법률행위를 원인으로 하는 소유권이전등기 234
1. 서 설/234 2. 요건: 법률행위의 증명/234
3. 등기절차/235 4. 관련문제/237
Ⅲ. 법률행위 외의 원인에 의한 소유권이전등기 240
1. 서 설/240 2. 상속을 원인으로 하는 소유권이전등기/241
3. 수용을 원인으로 하는 소유권이전등기/248
4. 판결에 의한 소유권이전과 등기/249
5. 그밖의 경우/250
Ⅳ. 관련문제 252
1. 부동산의 특정 일부에 대한 소유권이전등기/252
2. 부동산거래시 관련 비용/252
3. 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법에 의한 등기/253
제3관　공동소유에 관한 등기 253
Ⅰ. 서 설 253
Ⅱ. 공유등기 254
1. 공유지분등기/254 2. 공유와 등기의 신청/257
3. 공유물분할에 따른 등기/259
Ⅲ. 합유등기 262
Ⅳ. 총유등기 263

제4절 용익권에 관한 등기　　264
제1관　지상권등기 264
Ⅰ. 의 의 264
Ⅱ. 지상권설정등기 264
Ⅲ. 구분지상권등기 266
1. 구분지상권설정등기/266 2. 도시철도법 등에 의한 구분지상권등기/267
제2관　지역권등기 268
Ⅰ. 의 의 268
Ⅱ. 지역권의 등기절차와 등기사항 269
제3관　전세권등기 271
Ⅰ. 의 의 271
Ⅱ. 전세권설정등기 272
Ⅲ. 전세권의 이전과 변경, 말소의 등기 273
1. 전세권 이전의 등기/273 2. 전세권 변경의 등기/274
3. 전세권 말소의 등기/275
Ⅳ. 관련문제 275
1. 전세금반환채권과 전세권등기/275
2. 존속기간의 만료와 다른 등기의 신청/276
3. 부동산의 일부에 대한 전세권과 경매/278
제4관　임차권에 관한 등기 279
Ⅰ. 서 설 279
Ⅱ. 임차권설정등기 280
1. 민법 제621조에 의한 임차권설정등기/280
2. 주택임대차보호법에 의한 임차권설정등기/282
3. 상가건물 임대차보호법에 의한 임차권설정등기/283
Ⅲ. 임차권등기명령에 의한 임차권등기 284
Ⅳ. 임차권의 이전 또는 임차물 전대의 등기 286
Ⅴ. 기 타 286
1. 임대차보호법상 임차권의 보호/286
2. 소위 전세사기의 문제/287

제5절 담보권에 관한 등기　　288
제1관　저당권 및 근저당권등기 288
Ⅰ. 서 설 288
Ⅱ. 근저당권설정등기 290
1. 요건: 근저당권설정계약/290 2. 등기절차/292
Ⅲ. 근저당권의 변경, 이전, 말소등기 295
1. 변경등기/295 2. 이전등기/298
3. 말소등기/300
Ⅳ. 공동저당 302
1. 의의와 성질/302 2. 공동저당의 등기/303
3. 공동저당의 효력과 대위등기/307
제2관　권리질권 및 채권담보권등기 309

제6절 신탁에 관한 등기　　310
Ⅰ. 신탁 일반론 310
1. 신탁의 의의/310 2. 부동산신탁의 종류/312
3. 신탁의 설정과 신탁관계인/313
4. 신탁의 법률관계의 공시/314
Ⅱ. 신탁에 관한 여러 등기절차 315
1. 신탁등기의 의의/315 2. 신탁등기의 신청과 등기절차/316
3. 신탁등기의 변경/325 4. 신탁등기의 말소/329
Ⅲ. 신탁등기와 다른 등기의 관계 330
1. 서 설/330 2. 신탁목적에 반하는 등기의 신청/330
3. 처분제한의 등기/330 4. 합필등기와 분필등기/331

제7절 가 등 기　　332
Ⅰ. 서 설 332
Ⅱ. 가등기의 절차 333
1. 가등기의 요건/333 2. 가등기의 신청과 등기/334
3. 가등기된 권리의 처분과 등기/336
4. 가등기의 말소/339
Ⅲ. 가등기에 의한 본등기 340
1. 가등기의 효력과 등기절차/340
2. 가등기에 의한 본등기절차/342
3. 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 등기의 직권말소/345
Ⅳ. 담보가등기 350

제8절 처분의 제한에 관한 등기　　354
제1관　서 설 354
제2관　가압류 및 가처분에 관한 등기 355
Ⅰ. 개 관 355
Ⅱ. 등기의 절차 356
1. 가압류?가처분 등기의 허용 여부/356
2. 등기의 촉탁과 실행/357 3. 가압류?가처분 등기의 말소/359
Ⅲ. 가압류?가처분의 효력과 그에 저촉되는 등기의 처리 359
1. 가압류?가처분의 상대적 효력/359
2. 가압류의 본집행으로의 이전/360
3. 가처분의 피보전권리의 실현과 그에 저촉되는 처분행위의 처리/361
제3관　경매에 관한 등기 368
Ⅰ. 개 설 368
Ⅱ. 경매개시결정의 등기 369
Ⅲ. 매각에 따른 등기 371
1. 대금의 납부와 소유권의 취득/371
2. 등기의 촉탁/372
3. 등기 완료 후의 조치/377
제4관　체납처분에 관한 등기 378
Ⅰ. 체납처분에 의한 압류등기 378
Ⅱ. 공매에 따른 등기 379
1. 공매공고 등기/379 2. 공매절차에서 매각된 경우의 등기/380

제9절 집합건물등기　　380
Ⅰ. 집합건물의 기초이론 380
1. 집합건물과 우리 생활/380 2. 집합건물법의 제정/381
3. 집합건물에 관한 기본개념/382
4. 집합건물 구분소유의 성립요건/384
Ⅱ. 집합건물등기 개관 388
1. 집합건물 등기의 특성/388 2. 집합건물 등기기록/389
Ⅲ. 대지사용권과 대지권등기 392
1. 대지사용권과 전유부분의 분리처분금지/392
2. 분리처분금지와 대지권등기/394
3. 대지권등기의 내용/395
4. 대지권의 변경 또는 소멸의 등기/401
5. 대지권등기의 효과/402 6. 관련문제/403
Ⅳ. 집합건물에 관한 각종의 등기절차 405
1. 소유권보존등기/405 2. 소유권이전등기/407
3. 근저당권설정등기/408 4. 전세권설정등기/409
5. 표시에 관한 등기/410 6. 기타의 등기/411

제5장 등기관의 처분에 대한 이의
Ⅰ. 서 설 412
Ⅱ. 이의신청의 요건 413
1. 이의신청의 대상/413 2. 이의신청을 할 수 있는 자/413
3. 이의사유/414
Ⅲ. 이의신청사건의 절차 415
1. 이의신청/415 2. 등기관의 조치/415
Ⅳ. 법원의 재판과 그에 따른 등기 416
1. 처분 전의 가등기 및 부기등기의 명령/416
2. 이의에 대한 결정/417 3. 법원의 명령에 따른 등기/417
Ⅴ. 법원의 재판에 대한 불복 419

제6장 등기의 효력
제1관　등기절차와 등기의 효력 421
제2관　등기의 유효요건 422
1. 실체적 유효요건/422 2. 절차적 유효요건/425
제3관　등기의 효력 426
Ⅰ. 등기의 효력 일반 426
1. 물권변동의 효력/426 2. 대항적 효력/426
3. 추 정 력/427 4. 순위확정적 효력/431
Ⅱ. 부동산등기의 공신력 문제: 정적 안전인가 동적 안전인가? 432
Ⅲ. 등기의 효력과 관련하여 몇 가지 생각할 점 434

제7장 사회변화와 부동산등기제도
제1관　사회변화와 부동산등기의 역할 439
제2관　부동산 등기제도 발전의 역사 440
제3관　국가의 부동산정책과 부동산등기 444
Ⅰ. 서 설 444
Ⅱ. 부동산 거래의 관리와 부동산등기 445
1. 부동산 투기와 세금의 탈루 방지/445
2. 부동산 거래신고제와 거래가액 등기제도/445
3. 분양권 전매 제한 및 수분양자의 보호/447
4. 온라인에 의한 부동산거래 관리시스템 구축과 부동산등기/448
Ⅲ. 토지의 이용?개발과 부동산등기 449
제4관　부동산등기의 과제와 미래 451
Ⅰ. 부동산등기의 과제 451
Ⅱ. 부동산등기의 미래 453



부 록 455
판례색인 475
사항색인 492

일러두기

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이 책에서 법조문을 인용할 때 부동산등기법은 “법”으로, 부동산등기규칙은 “규칙”으로 인용한다. 그 밖에 몇 가지 법률은 다음과 같이 약어를 사용한다.

가등기담보법 가등기담보 등에 관한 법률
공간정보법 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률
부동산실명법 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률
집합건물법 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

판례에서 대법원 2015.5.21. 2012다952 판결(전)은 전원합의체 판결을 의미한다.

등기예규는 법원 종합법률정보에서 쉽게 검색할 수 있도록 예규번호를 같이 기재하였다. 예규는 수시로 개정되므로 종합법률정보에서 그 개정 내용을 확인할 필요가 있다.

등기선례의 인용은 검색의 편의를 위하여 그 선례가 실려 있는 선례집과 그 선례의 항목으로 인용한다. 예를 들어, 7-123은 등기선례요지집 제7권 제123항의 선례를 의미한다. 공식적인 등기선례의 번호는 아니지만 법원 종합법률정보에서 검색하려면 7-123으로 검색하여야 하기 때문이다.

기록례는 법원행정처, 부동산등기기록례집, 2013년판에 있는 내용을 참고하였으며 필요한 경우 저자가 수정하여 만들었다. 기록례와 견본에 있는 주소나 지명은 편의상 저자가 임의로 만들었고 실재하지 않는다. 오해가 없기를 바란다.


참고문헌 중 아래 단행본은 저자와 서명 또는 서명으로 인용한다.

곽윤직?김재형, 물권법[민법강의Ⅱ], 박영사, 2024.
송덕수, 신민법강의, 박영사, 2016.
구연모, 부동산등기의 진정성 보장 연구, 서울대학교 법학연구소 법학연구총서 53, 2014.
법원행정처, 집합건물의 등기에 관한 해설, 1985.
법원행정처, 개정 부동산등기법 및 부동산등기규칙 해설, 2011.
법원행정처, 부동산등기실무[Ⅰ][Ⅱ][Ⅲ], 2015.
사법연수원, 부동산등기법, 2017.
사법연수원, 법원실무제요 민사집행[Ⅳ], 2020.