청계천에서 불과 1킬로미터 떨어진 명동의 땅값이 보여주듯, 도심 핵심 지역의 토지 가치는 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 이러한 지가 상승은 일대 토지를 소유한 지주들의 개발 참여를 촉진하고, 그 여파는 청계천 주변 임대료 인상으로 이어진다. 그 결과 가난한 이들의 주거 공간은 해체되고, 생활 기반은 점차 밀려난다. 이는 서민의 재생산 영역에 대한 침해에 그치지 않는다. 높은 토지 가격과 임대료를 감당하고도 충분한 이윤을 확보하지 못하는 영세 상공인들은 결국 지가가 더 낮은 지역으로 이전할 수밖에 없고, 이는 생계의 불안정으로 직결된다.
--- p.61~62

이곳에서 여성 노동자들은 허리를 펴고 걸어 다닐 수조차 없었다. 청계천 6가 쪽 고가도로 위를 차로 지나며 내려다보면, 마치 돼지우리나 닭장을 보는 듯한 느낌을 받았다고 한다. 밀폐된 공간에 갇힌 채, 끊임없이 울리는 재봉틀 소음 속에서 이들은 아침 8시부터 밤 11시까지 햇빛 한 번 보지 못하고 일했다. 작업 도중 화장실에 가는 일조차 주인아저씨와 미싱사들의 눈치를 살펴야 했다. 이러한 현장을 시각적으로 뒷받침하는 기록이 노무라 모토유키의 사진이다. 노무라 할아버지는 전태일의 사망 소식을 들은 뒤 청계천 노동 현장에 들어가 직접 사진을 찍을 수 있었다고 회고했다. 사진 속에는 다락방으로 올라가는 좁은 계단이 보이고, 작업장 한쪽에는 당시 인기 가수 나훈아의 엘피판이 놓여 있다. 그리고 카메라를 정면으로 응시하는 빨간 옷의 청년은, 마치 전태일이 다시 살아 돌아온 듯한 인상을 남긴다.
--- p.84~85

종묘 인근에 대규모 주거지가 반드시 필요한 것도 아니고, 사무 공간이 부족한 상황도 아니다. 이런 점에서 고층 건축물은 비용을 외부화하고 이익을 소수에 집중시키는 편익 구조를 지닌다는 지적이 가능하다. 이 문제는 세운상가 일대와 종묘 앞에 국한되지 않고 서울 곳곳에 해당한다. 한양도성 주변 숭인동과 숭례문 일대 창신동 역시 문화재 인근 개발 사업의 사례다. 2026년 지방선거를 앞두고 개발을 둘러싼 욕망이 다시 불붙고 있다.
--- p.109

공방으로 돌아와 일을 마친 뒤, 공동 수돗가에서 왕방울에게 낮에 겪은 시위 이야기를 했다. 그는 잠시 듣고 있더니 자기 공방으로 나를 불렀다. 다락을 뒤지더니, 함께 일하던 형이 두고 간 책이라며 툭 건넸다. 표지에는 “어느 청년 노동자의 삶과 죽음”이라고 적혀 있었다. 전태일의 삶을 다룬 책이었다. 어렴풋이 알고 있던 이름이었지만, 그 책은 내 삶의 방향을 바꿔 놓은 계기였다. 며칠 뒤, 퇴근 무렵 수돗가에서 손톱 밑에 낀 광약을 칫솔로 문지르고 있었다. 그때 “우당탕” 발소리와 함께 “택시 불러!”라는 다급한 외침이 들렸다. 기사들이 왕방울을 업고 계단 아래로 뛰어 내려갔다. 떨어진 공구를 줍다 빠진 전기 코드를 발견한 기술자가 이를 다시 연결한 순간, 맞은편에서 롤러를 수리하던 왕방울의 손이 롤러에 빨려 들어간 사고였다. 손가락 세 마디가 으스러졌다. 세공사에게 손은 생명과 같다. 그 사고는 곧 생업의 끝을 뜻했다. 그날 이후 나는 왕방울을 다시 보지 못했다.
--- p.141~142

무엇보다 청계천 인근 전셋값이 급등하면서 상당수 주택 소유자도 토지보상액을 웃도는 분양가를 감당하지 못해 입주를 포기했다. 청계천 일대의 풍경도 크게 달라졌다. 1~3가에는 패밀리 레스토랑과 노천카페, 대형 생맥주 광장이 들어섰고, 2~5가로 이어지는 공구상가는 임대료가 급등했다. 6가 의류·패션상가는 한때 성장세를 보였으나 현재는 침체 상태다. 7~8가는 전통적인 벼룩시장 품목이 외형상 성장세를 보였고, 공구와 일부 잡화 업종은 현상을 유지하고 있다. 당시 양윤재 서울시 부시장에게 로비한 것으로 알려진 을지로2가 구역의 M사의 시세 차익이 천억 원대에 이른다는 이야기가 돌았다. 개발이익이 3천억 원을 넘는다는 추산도 나왔다. 청계천 주변 재개발의 이익 규모를 가늠하게 하는 대목이다.
--- p.162~163

청계천 복원 공사를 전후해 추진된 뉴타운 사업은 개발 가능성이 보이는 곳마다 확산하며 강북 일대에 불을 지폈고, 서울을 넘어 전국으로 번졌다. 그러나 오래가지 못했다. 미국 서브프라임 모기지 사태로 촉발된 세계 금융위기가 닥치자 한국 경제도 직격탄을 맞았다. 건설 경기가 침체하면서 뉴타운 개발 역시 잇따라 중단됐다. 청계천 복원과 맞물려 진행된 각종 투기성 개발은 부동산 욕망을 자극한 정책이었다는 비판이 뒤따랐다. 2021년 3월 서울연구원이 발표한 「뉴타운·재개발 해제 지역 안전 관리 방안」에 따르면, 서울시 출구 전략에 따라 해제된 뉴타운·재개발 구역의 절반가량이 사실상 방치 상태로 나타났다. 뉴타운 재개발의 종착점은 2009년 1월 19일 서울 용산 재개발 현장에서 벌어진 참사로 상징된다.
--- p.170~171

이명박 서울시장이 추진한 청계천 복원 공사는 일대 상인들의 생계를 한꺼번에 뒤흔든 전대미문의 사건이었다. 그 전조는 2002년 8월 23일, 세운상가 인근에서 공구를 팔던 노점상 박봉규 씨의 분신 사건이었다. 그는 단속 과정에서 압수된 리어카를 돌려받기 위해 서울 중구청을 찾았다가 격분해, 이명박 시장 앞으로 유서를 남기고 휘발유를 끼얹어 분신했다. 전신 3도 화상, 80퍼센트에 이르는 중상을 입고 영등포 한강성심병원 중환자실로 옮겨졌으나 끝내 숨졌다. 이 사건을 계기로 상인들과 노점상들은 더 이상 물러설 수 없다고 판단했고, 생존권을 둘러싼 저항이 본격화됐다.
--- p.183~184

2007년 8월 체육시민연대와 문화연대, 진보정당 등이 참여한 ‘동대문운동장 철거 반대 공동대책위원회’가 결성돼 기자회견을 열고 오세훈 시장을 규탄했다. ‘스포츠인 100인 선언’을 발표하고 시청 앞 1인 시위와 집회도 이어갔다. 그러나 여러 노력에도 대한민국 최초의 근대 체육시설 동대문운동장은 결국 철거됐다. 그 자리에는 새로운 건물이 들어섰다. 간이역이나 돌담길, 이발소, 최초의 짜장면집 보존을 요구하는 움직임은 있었지만, 동대문운동장은 지켜지지 못했다. 특정 장소에 있어야 할 것이 사라진 공간을 어떻게 기억할지는 남은 이들의 몫이다. 특히 그 공간이 역사성을 지닌 곳이라면 의미는 더욱 크다. 동대문디자인플라자를 찾는 이들이 이 장소를 새롭게 해석하길 바란다.
--- p.220~221

도시는 생물은 아니지만, 성장과 쇠퇴의 흐름 속에서 구조와 기능을 달리해 왔다고 볼 수 있다. 용도를 잃은 공간은 사라지기도 한다. 그렇다고 모든 것이 무로 돌아가는 것은 아니다. 서울을 ‘소멸’의 관점에서만 본다면, 기원전 18년 백제가 한성에 도읍을 정한 이후 이어진 시간을 설명하기 어렵다. 현재의 송파·강동 일대에서 출발해 여러 왕조와 근현대를 거치며 축적된 시간은 단절이 아니라 변형과 재구성의 연속이었다. 20여 년 전 완공된 청계천 복원 사업 역시 그런 맥락에서 평가할 수 있다. 당시 서울시장이던 이명박의 주도로 추진된 사업은 도심 교통 구조와 하천 환경을 전면적으로 바꿨다. 사업의 성과는 단순히 경관 개선 여부를 넘어, 도시 구조 개편이라는 목표에 부합했는지, 장기적 도시 문제 해결에 어떤 기여를 했는지에 따라 가늠할 수 있다. 서울의 변화는 앞으로도 이어질 것이다. 어느 방향으로 수렴할지, 그 선택의 과정이 도시의 다음 장면을 만들게 된다.
--- p.256~257

청계천은 도심 한가운데 위치해 접근성이 좋다는 점이 강조됐지만, 실제 이용 환경을 두고는 다른 평가도 나왔다. 보행 약자, 특히 장애인과 노약자가 누구나 안전하게 접근하고 이용할 수 있어야 한다는 원칙에 비춰 보면 한계가 있다는 지적이었다. 산책로로 내려가는 진입로가 충분하지 않았고, 마감재 사이의 틈과 울퉁불퉁한 바닥은 휠체어 이동에 불편을 초래했다. 경관 중심 설계가 결과적으로 접근권과 이동권을 제약한다는 비판이 제기됐다. 당시 장애인 이동권 운동이 활발히 전개되던 상황에서 일부 단체는 청계천을 ‘차별천’이라 부르며 항의와 농성을 벌이기도 했다.
--- p.277

어떤 이들은 청계천 공구상가를 굳건히 지키는 사람들을 두고, 이미 지나간 것과 낡은 것에 집착하는 고집스러운 이들, 과거를 잊지 못하는 사람들로 치부한다. 그러나 자고 일어나면 새로운 것이 쏟아지는 ‘속도의 시대’ 속에서도 수십 년 동안 촘촘히 엮인 그물망처럼 생계 터전을 닦아 온 이들이 바로 그들이다. 청계천에서 만들어진 물건은 장인의 손을 거쳐 상인에게 전달되고, 이어 노점상까지 이어져 버려지는 것 없이 재생과 소비로 연결되며 튼실한 상권을 이뤘다. 오늘도 세운상가 주변의 한쪽에서는 요란한 굉음과 함께 굴착기가 고개를 들고 있고, 작은 공장 안에서는 기계가 돌아가지만, 담벼락 너머로 철거가 진행되고 있다. 다른 한쪽은 젊은이들의 명소가 되어 밤이면 불야성을 이루며 호프집과 축제 공간으로 변해 있다. 청계천은 이렇게 서울 사대문 내 개발 앞에 속수무책으로 무너지는 우리 사회의 민낯을 여실히 보여준다.