재개발은 낙후지역의 주거환경을 단박에 개선한다는 장점이 있다. 좁은 골목길과 오래된 주택이 들어선 전통부락은 교육여건도 좋지 않고, 치안도 불안하다. 하지만 정비사업을 하면 도로가 넓어져서 동네가 쾌적해지고 가구 수가 늘어남에 따라 인구도 증가해 상권도 활성화된다.
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재개발 사업은 기반시설이 열악한 곳에서 도시환경을 개선하는 사업이다. 기존의 주거환경이 낙후된 지역을 철거하고 도로와 상하수도, 주택 등을 새로 짓는다. 그래서 주거환경뿐 아니라 도시환경 개선효과도 크다. 이 때문에 재개발은 공공사업 성격을 가진다.
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재건축은 재개발과 다르게 사업에 동의한 사람만 조합원이 된다. 사업에 동의를 하지 않은 소유주는 조합설립 단계에서 매도청구 대상이 된다. 재개발은 도로나 땅만 가지고 있어도 조합원이 되고 분양을 받을 수 있지만, 재건축은 땅(대지지분)과 집(주택)을 같이 소유하고 있어야 한다. 도로 등 소유자는 조합원이 될 수 없다.
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재개발·재건축 사업은 시작단계라고 할 수 있는 조합설립까지도 상당한 시간이 걸린다. 동의서를 모아서 추진위원회를 만들고 주민 동의를 일정 비율까지 더 모아야 한다. 이 과정에서 관할 지자체의 승인도 필요하다. 그래서 정비구역 지정 후 조합설립까지는 빨라도 5개월이 걸리고, 보통 1~3년이 걸린다. 수년째 조합설립마저도 못한 곳이 많다.
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재개발·재건축 등 모든 도시정비사업은 지방자치단체(지자체)가 10년 주기로 수립하는 도시계획을 통해 큰 그림이 그려진다. 이를 ‘도시·주거환경정비기본계획(기본계획)’이라고 한다. 각 지방자치단체장이 그 관할 구역에 대해 도시·주거환경정비기본계획을 10년 단위로 수립하고 5년마다 그 타당성 여부를 검토해 그 결과를 기본계획에 반영한다.
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정비구역 지정 전후부터 소통을 시작하면 조합 임원을 뽑을 때 유리하다. 대부분 사람은 재개발·재건축 투자가 처음인 경우가 많다. 여러 번 투자를 해본 사람도 전문성이 있다고 보긴 어렵다. 그럼에도 수백, 수천 명이 모이는 조합에서는 다양한 직군의 사람이 많다. 이 중에서 적임자를 미리미리 찾아 오래 살펴보면서 조합 임원으로 적합한지, 겉과 속이 같은지 검증하는 것이 좋다.
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조합 임원은 실무를 이끌어나갈 능력을 갖춘 사람 중에서 사회적으로 알려진 사람이나 금전적으로 여유로운 사람이 좋다. 조합 임원은 유혹에 빠지기 쉬운 자리다. 조합장은 권한도 막강해서 더욱 비리에 연루되기 쉽다. 여유가 있고 사회적 명성이 있는 사람은 그만큼 딴 생각을 할 확률이 줄어들고 조합 안팎으로 대인관계와 협상을 하는 데 유리하다.
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조합 임원이 선박을 이끄는 선장이라면, 협력사는 안전하고 신속한 운항을 위한 항해사와 기관사다. 조합 임원을 비롯한 조합원 대다수는 비전문가다. 이 때문에 각 단계별로 협력사의 조언과 도움을 받아서 업무를 수행해야 한다.
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사업시행계획을 세울 때나 변경할 땐, 사업장이 소재한 지자체의 규정과 허용범위를 정확하게 파악하는 것이 중요하다. 지자체의 재량에 따라 법정한도가 남더라도 허용하지 않는 경우가 많기 때문이다. 같은 시·군·구라고 하더라도 지자체의 지역발전계획과 필요성 등에 따라 단지별로 허용범위가 다를 수 있다.
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각종 심의를 받을 땐, 빠른 결과 수용과 대처가 가장 중요하다. 심의는 말 그대로 기관으로부터 받는 심사다. 심사 내용을 거부하면 당연히 사업이 지연될 수밖에 없다. 심사이기 때문에 결과를 뒤집기도 어렵다. 심의 준비과정에서 철저한 근거자료를 준비하되, 원하는 결과가 안 나왔을 때는 결과를 수용하면서도 최대한 손해를 줄이는 방법을 찾아내야 한다.
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최근에는 시공사 교체를 쉽게 생각하는 경향이 커지고 있다. 시공사를 교체하면 기존에 투입된 비용만 지불하는 걸로 끝이 아니다. 막대한 손해배상 비용이 발생한다. 최소 몇백억 원 단위다. 사업시행 변경 실패나 공사비 증액을 이유로 시공사를 교체하곤 하는데, 보통은 법원이 시공사 과실을 인정하지 않는다. 시공사를 교체하려면 손해배상금을 반드시 염두에 둬야 하는 이유다.
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관리처분 시점이 되면 각 조합원은 자신의 자산이 가진 가치(권리가액)를 명확하게 알게 된다. 조합에서 종전자산평가액과 권리가액, 내야 할 분담금을 알려주기 때문이다. 권리가액 순위가 드러나면서 받을 수 있는 아파트의 크기와 종류를 알게 되고, 내야 할 분양가도 정해진다. 그동안 조합의 명의로 쓰였던 각종 사업비와 운영비에 대한 청구서 격인 개인분담금도 윤곽이 드러난다.
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재개발·재건축 사업자 입장에서는 사업 부지를 더 효율적으로 이용할 수 있다. 주민들이 별로 이용하지 않는 소규모 공원을 만드는 것보다 아파트 공급량을 늘려서 일반분양 수익을 높이는 것이 이득이다. 공원이나 공공시설물이 들어설 자리까지 아파트를 배치할 수 있게 되면서 동간 거리도 더 연장할 수 있고 사선제한 규제에도 상대적으로 유리하다.
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재개발·재건축 지역은 아무래도 이주·철거를 앞두고 있다 보니 건물이 낡은 곳이 많다. 집주인인 조합원 입장에서는 곧 철거할 건물이기 때문에 유지보수를 하지 않는 경우도 많다. 대신 임대료가 주변에 비해 저렴하게 책정되는 편이다. 이런 특수한 상황을 임대인과 임차인이 서로 잘 알고 계약을 해야 나중에 감정 상할 일이 없다.
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명품단지를 만들기 위해선 ‘쓸 땐 쓰고 아낄 땐 아끼는’ 자세가 필요하다. 특히 안전과 관련한 비용은 최대한 넉넉하게 배정하는 것이 좋다. 안전과 관련한 비용은 당장 비용절감이 가능한 분야로 인식되기 쉬운데, 사고가 발생하면 그 비용이 막대하다. 게다가 인명사고라도 나면 단순히 ‘손실’만으로 그치지 않는다. 아낄 수 있는 부분을 아끼면 충분히 비용을 충당할 수 있다. 특히 불필요한 부분을 과감하게 포기하는 것이 좋다.