◆ 대한민국 토지계 장인(匠人) 진명기의 27년 투자노하우 완전공개!

지금껏 사업성에 휩쓸려 아파트중개문서를 한 장도 쓰지 않고, 1주일에 3-4일씩 1년이면 10만 킬로미터를 한결같이 27년간 270만킬로미터 이상 직접 발로 지방 땅을 돌아다니며 30년 가까이 고집스럽게 오로지 땅만 중개하여 부동산시장에서 ‘토지계 장인(匠人)’으로 통하는 대한민국 최고의 땅투자 전문가답게, 저자는 이번에도 자신의 몸으로 체득한 땅투자 노하우를 한 권으로 정리해 내놓았다.
이 책은 호재와 규제를 이리저리 뒤집으며 토지시장을 성급하게 예단하기보다는, 토지를 이해하는 기본적인 틀을 제시하는 것에서 출발한다. 일단 그것으로 시장을 보는 틀을 체계적으로 세운 뒤에 개발자료와 현장을 읽는 방법을 익혀 토지를 제대로 만날 수 있도록 이끈다. 일반투자자들은 이런 기본 틀과 응용방법을 익혀두어야 자신의 목적에 맞는 토지와 인연을 맺을 수 있다.
그리고 토지시장을 어느 정도 이해한 투자자들은, 저자가 30년 가까이 축적해온 자료와 현장경험을 바탕으로 향후 5∼10년 뒤의 시장상황을 예측하는 혜안을 배울 수 있다. 예를 들어 규제가 본격적으로 시행되는 원년인 2006년의 경우, 토지시장의 향방과 변수를 예측하기란 매우 어렵다. 더욱이 8.31대책과 같은 파괴력 있는 규제책이 제4차 국토종합개발계획의 일환으로 진행되는 여러 호재들과 겹치면서 복합적으로 작용하는 상황에서는, 투자의 시기와 방법에 대해 전문적 컨설팅을 지속적으로 받아도 부족할 정도다.
이런 복잡하고도 혼란스러운 시장상황에서, 우리는 이 책을 통해 오랫동안 토지시장 한길만 걸어온 대한민국 최고의 땅전문가의 전문적이고 체계적인 컨설팅을 받을 수 있다. 저자의 반평생 노하우가 고스란히 담긴 2006년 완전개정판을 통해 투자자들은 앞으로의 정책방향과 토지시장, 그리고 투자환경을 예측하는 특권을 누릴 수 있다.


◆ 8.31대책 및 농지법 개정에 맞춰 전격 업그레이드한 완전개정판!

이 책은 2005년에 출간된 『토지고수 진명기의 대한민국 땅테크』를 기본 틀로 해서, 그 이후 제시된 토지시장의 변화양상과 2006년 이후의 전망까지 묶어 전면 보강한 ‘완전개정판’이다. 그렇기에 2005년판에서 얻었던 지목별, 금액대별, 지역별 사례들에 더하여 ‘땅의 역사’, ‘2005년 토지시장 평가’, ‘2006년 지역별 시장 상황 예측’을 통해 정책과 투자환경의 변화양상과 향후 토지시장의 방향을 생생하게 이해할 수 있다.
또한 함정과 변수를 피하거나 제거하는 방법을 구체적으로 보여주기 위해 제시한 사례들, 땅투자의 기본 틀을 알기 쉽게 정리한 ‘땅테크, 기초체력 다지기’, 오랜 경험에서 우러나온 노하우를 담은 ‘토지고수의 비밀노트’도 최근의 변화된 상황을 반영하여 적극 보완했다.
하지만 2005년판과 마찬가지로 이 책의 기본 틀은 ‘땅’에 포커스를 맞추고 성공적인 ‘투자’에 이르도록 이끌어주는 것이다. 돈을 버는 것보다 잃지 않는 방법에 대한 정확한 이해에 초점을 맞춰 기본 틀을 정리하면서, 동시에 투자경험이 많거나 관련 업계에 종사하는 사람들을 위해 창의적이고 전략적인 내용을 발전적으로 담았다. 이런 점에서 이 책은 땅과 반평생을 함께한 진명기의 컨설팅 노하우를 집결한 최고 결정판이라 할 수 있다.
완전개정판에서 특히 주목할 만한 부분을 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.
부동산 바람을 불러일으킨 한남대교가 건설된 지 40년이 지난 2006년 현재, 정부 정책의 향방을 꿰뚫어보고 한해 혹은 10년 뒤의 토지시장을 예측하는 것은 쉽지 않다. 토지시장은 정부정책과 국내외 경제상황, 국제환경의 변화 등이 서로 영향을 주고받으면서 결정되기 때문에 ‘적중률 90퍼센트 이상을 보장하는 족보’를 확보하기란 사실상 불가능한 것처럼 보인다.
이번 완전개정판에서는 이런 상황을 감안해서 해방 이후 토지시장의 역사를 간추려 정리함으로써 그 흐름을 읽어낼 수 있도록 했다.
또한 8.31대책과 농지법 개정을 통해 바뀐 토지 관련 정책이나 법률의 변화된 상황을 수록함으로써 투자에 실질적인 도움이 되도록 배려했다. 그리고 이러한 변화 양상들을 2005년판의 사례 등에도 반영하여 일괄 수정했으며, 군사시설보호구역 변경상황을 비롯하여 필수적인 도표와 양식도 꼼꼼히 추가했다. 특히 농지법 개정으로 도시민들에게 합법적 투자처로 떠오른 농지에 대해서도 투자지에 따라 어떤 점이 유리하고 불리한지에 대해 상세하게 설명했다.
이 책의 백미라고 할 수 있는 ‘2005년 토지시장 평가’와 ‘2006년 지역별 시장 상황 예측’은 향후 토지시장의 향방을 조망할 수 있는 핵심자료라 할 수 있다. 2000년도 들어 변화가 가장 심했던 2005년도의 정책변화와 시장상황을 진단하는 것은, 앞으로의 5-10년을 내다보는 중요한 잣대로 작용할 것이므로 특별히 세밀한 분석을 곁들였다. 또한 ‘2006년 지역별 시장 상황 예측’에서는 2005년 토지시장 평가를 바탕으로 정부의 제4차 국토종합개발계획의 원안에 따라 전 국토를 7+1로 구분하고 각 권역별로 입체적인 분석과 전망을 시도했다. 이는 정부 시책을 하나씩 암기식으로 적용하기보다는 큰 틀과 전략을 유기적으로 이해하는 가운데에서 현장 투자에 종합적으로 적용할 수 있도록 배려한 것이다.
이 책의 이런 흐름들을 하나하나 따라가다 보면 자신도 모르게 토지시장을 보는 눈이 순차적으로 업그레이드되고 있음을 깨닫게 될 것이다.


◆ 땅 매매 전, 꼭 알아야 할 성공투자원칙 40가지

2005년까지 몇 년 동안 땅투자가 대세였지만 8.31대책을 통해 시장은 일거에 얼어붙고 말았다. 이런 상황에서는 정부 정책의 변화와 추이를 보다 냉정하게 지켜보며 실수요 중심으로 투자하는 것이 바람직하다. 하지만 규제의 그늘에서도 뿌리를 내리고 투자의 열매를 맺으려면 자신의 투자목적을 뚜렷이 정한 뒤에 규제의 틈새를 정확히 파악하고 투자해야 한다.
하지만 이론적으로는 쉽게 보이는 이런 전략 세우기가 일반인들에게는 쉽지 않으며, 특히 땅투자의 경우에는 더욱 어렵다. 행정중심복합도시를 중심으로 여러 호재들이 도미노처럼 움직이는 상황에서, 규제와 호재가 힘겨루기를 하게 되면 토지시장의 변화는 더욱 극심할 것이다. 그렇기 때문에 땅투자를 염두에 두고 있다면 ‘땅에 관한 기초 자료’, ‘현장에서 땅 만나기’, ‘정부 정책의 변화’라는 3박자를 정확하게 이해하고 있는 전문가와의 상담이 절대적으로 필요하다.
이 책은 이런 독자들의 필요를 완벽하게 만족시킬 수 있는 독보적인 저작이라 할 수 있다. 땅 하나에 반평생을 바쳐온 것도 모자라 매년 전국을 발로 누비면서 지속적으로 땅과 만나온 토지전문컨설턴트는 저자 외에는 없기 때문이다.
저자는 자신의 실전 경험과 컨설팅 노하우를 바탕으로 변화하는 상황을 꿰뚫어보고 성공확률을 높일 수 있는 비결 40가지를 이 책에 고스란히 담아냈다. 땅투자는 워낙 다양한 분석이 필요하고 2005년의 경우처럼 법과 제도 또한 수시로 바뀌는 분야지만, 저자가 먼저 경험한 투자원칙을 따라가다 보면 기본전략은 물론 응용노하우까지 익힐 수 있다. 이런 점에서 이 책은 초보자에게는 길잡이 역할을, 경험이 많은 사람들에게는 새로운 정보와 기법을 접할 수 있는 기회를 제공한다.
정책 변화를 진단할 수 있는 땅투자의 태동기부터 2006년 지역별 상황 예측에 이르기까지 이론과 실전을 겸비한 이 완전 개정판을 통해 투자자는 성공적인 땅투자를 위한 즐거운 여행을 떠날 수 있다. 그의 땀과 노하우가 정리된 이 책은 대박과 쪽박이 결정되는 치열한 땅투자 시장에서 성공적인 지침서가 될 것이다.


◆ 2006년 토지시장 엿보기 : 강한 규제 속에도 기회는 있다!

2006년은 정권 하반기의 토지시장을 가늠하는 중요한 시기가 되는데, 그 중에서도 8.31이라는 규제책이 얼마나 정교하게 기능할 것이며 갖가지 호재들이 향후 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 것인지를 엿보는 기간이 될 것이다. 그 가운데 가장 눈여겨볼 사안은 역시 대체 토지수요가 토지시장 및 투자환경에 미칠 변화 가능성이다.
행정중심복합도시, 6개 지역이 시범사업지역으로 선정된 기업도시, 10개 지역이 선정된 혁신도시, 대규모 택지개발, 도로건설 등으로 10조 이상이 풀릴 대토 시장은 2006년 이후 토지시장을 뒤흔들 가장 중요한 요소다. 여기에 공공기관 지방이전도 무시하지 못할 위력을 발휘할 것으로 예측된다. 총 135개 공공기관들이 수도권을 떠나 지방으로 보금자리를 옮기는 대역사를 통해, 지방 곳곳에 새로운 건설 수요와 토지 수요가 발생하고 이를 통해 택지 조성과 인구의 대량 유입이 기대된다.
게다가 2006년에는 제4회 전국동시지방선거가 시행될 예정이어서, 이 또한 토지시장을 움직일 호재로 손꼽히고 있다. 선거일인 5월 31일까지 각 당을 중심으로 각종 공약들이 전략적으로 선택될 것이고, 이런 공약들이 전년도에 발표된 부동산 관련 각종 규제책들과 어우러져 부동산시장이 어떤 방향으로 나아갈 것인지에 대해서도 초미의 관심사가 되고 있다.
수도권 또한 새로운 개발 분위기에 들떠 있다. 은평뉴타운을 포함한 총 24개 뉴타운이 지역간 격차 해소를 대명제로 내걸고 추진되고 있기 때문이다. 이를 통해 해당 지역은 물론 주변 권역까지 수혜를 입을 것이다. 또한 2005년 7월부터 개정된 농지법이 시행되면서 농지의 임대와 소유에 대한 제한이 완화되어 땅투자에 대한 또 하나의 활로가 열리게 되었다.
하지만 마냥 들떠 있을 수만은 없다. 5.4대책, 5.6토지시장 안정대책에 이어 8.31이라는 시퍼런 칼날이 끝없이 승천하던 부동산 시장에 제동을 걸고 나섰기 때문이다. 주요 개발지역을 중심으로 토지거래허가구역이 지정되어 매매가 제한되는 등 시장의 위축은 불가피하다. 이렇게 볼 때 일부 지역의 국지적 상승을 제외하고는 전반적 거래 중단과 지가 하락이 이어질 것이므로, 단기투자보다는 실수요자 위주의 장기투자가 바람직할 것으로 보인다.
하지만 정부가 2000년부터 진행하고 있는 ‘토지적성평가’에 따라, 2005년 말까지는 수도권과 광역시, 인접 시, 군, 2007년까지는 기타 지역까지 관리지역의 세분화됨으로써, 계획관리지역과 시가화예정용지가 환영받을 것이며 전원주택 등 실수요자를 위한 토지시장이 일부 지역을 중심으로 활기를 띨 것이다.
그렇다면 이렇게 강화된 규제의 틈바구니 속에서 어떤 투자 전략을 세워 대처해야 할까? 우선 정확한 정보분석을 통해 정부의 정책을 꿰뚫어볼 수 있는 혜안과 통찰력이 필요하다. 8.31대책과 같은 규제책과 행정중심복합도시 등의 호재 등 토지시장을 움직일 크고 작은 변수를 면밀히 살펴야 한다. 부풀려진 호재지역이 조정되고 신규 호재지역이 새롭게 일어나는 상황을 적시에 확인하고, 순유입 인구가 지속적으로 늘어날 만한 곳과 장기적인 도시화의 혜택이 기대되는 곳을 남보다 빠르고 정확하게 예측해야 한다.


◆ 비주얼을 강화해 본격적 땅투자 요령을 혼자서도 마스터한다

단계별로 업그레드할 수 있도록 구성했다
이 책은 땅투자의 기초를 다져주는 1단계, 꼼꼼하게 실전투자에 임할 수 있게 도와주는 2단계, 성공을 보장하는 땅투자 고수들만의 노하우를 가르쳐주는 3단계로 구성하여, 독자들이 차근차근 단계를 밟아가며, 매매 시 꼭 알아야 할 40가지 성공투자원칙을 배워나갈 수 있게 친절하고 깊이 있게 짜여져 있다. 그리고 부록으로 ‘2006년 토지시장 전망’을 싣고 있는데, 대변화를 몰고온 2005년 토지시장평가를 통해 참여정부 하반기 부동산정책을 예측하고, 지역 간 균형발전이란 7+1 시나리오(수도권, 강원권, 충청권, 광주권, 전북권, 대구권, 부산권, 제주권)에 따른 2006년 지역별 토지시장 상황을 예측하고, 각 지역별로 눈여겨봐야 할 곳의 지도를 함께 실어 2006년 땅투자의 유용한 지침서로 활용할 수 있다.

부동산서류를 전문가처럼 척척 읽어낼 수 있게 도와준다
토지거래에서 땅의 이력을 나타내는 관련 서류는 정말 중요하다. 그래서 국내 최초로 토지를 보러 다닐 때 접하게 되는 토지 관련 서류들을 실제로 초보투자자들도 당황하지 않고 읽어낼 수 있도록 자세한 설명과 함께 수록했다. 토지이용계획확인서, 토지대장(임야대장), 건축물대장, 지적도(임야도), 등기부등본(토지, 건물), 산지이용구분도 등 토지 관련 기초서류는 물론이고, 농지전용허가신청서, 농지전용신고서, 농지취득자격증명신청서, 농업경영계획서, 농지임대차계약서, 산지전용허가신청서, 산지전용신고서, 토지취득자금조달계획서에 1페이지씩 할애해 복잡한 세부항목을 조목조목 짚어가며 설명하고 있어, 초보자도 당황하지 않고 전문가와 같이 척척 서류를 읽어내는 힘을 기를 수 있다.

겨울에 찍은 올컬러 땅사진을 보며, 땅 보는 테크닉을 익힌다
땅답사 최적기는 나무나 풀 등이 사라진 화장기 없는 겨울이다. 그런 저자의 현장답사 노하우에 따라 일부러 겨울 무렵 전국을 돌아다니며 사진을 다시 찍었다. 수록된 사진을 보면서 독자들은 27년 베테랑 땅투자 전문가와 같은 시선으로 땅 보는 눈을 키울 수 있다.

관심지역의 지도를 보면서 투자가치를 파악할 힘을 키워준다
땅의 가치는 주변도로에 따라 크게 달라지므로 현지답사시 지도는 반드시 휴대해야 한다. 지도를 통해 주변도로는 물론이고, 마을과의 거리, 주변관광자원, 문화유적지, 혐오시설의 유무, 주변지역의 변화흐름 등을 파악해야 성공할 수 있기 때문이다. 따라서 책에 상세한 지도를 실어 평소에 전문가처럼 지도를 읽어내는 힘을 길러 실전에서 투자가치를 판단할 힘을 키워준다.


◆ 진명기의 땅투자 9계명

1계명 ▶ 정보를 모으고 발품을 팔아야 좋은 땅을 만난다
―정확한 정보가 알짜배기 성공을 만든다. 정보로 시작했다면 발로 끝내라.

2계명 ▶ 타이밍이 중요하다
―매도시기를 놓치면 대박이 쪽박이 된다. 냉정하게 판단해야 후회가 없다.

3계명 ▶ 충성스런 정보원을 확보하라
―충성스런 정보원이 대박을 만든다. 또 잘 키운 대박은 또 다른 대박을 낳는다.

4계명 ▶ 여윳돈으로 투자하라
―무리한 대출을 통한 투자는 위험하다. 장거리경주처럼 투자하라.

5계명 ▶ 부동산 정책을 분석하라
―종합부동산세가 새로운 변수로 등장했다. 제도의 허점을 활용하라.

6계명 ▶ 부족하면 합쳐라
―자금이 부족하다고 포기하지 마라. 공동투자, 잘만 하면 대어를 낚는다.

7계명 ▶ 기획부동산을 주의하라
―삼킬 자를 찾아다니는 기획부동산, 의심, 또 의심하라.

8계명 ▶ 땅을 돌봐라
―멀쩡한 자기 땅도 빼앗길 수 있다. 남 줄 게 아니라면 영역표시를 하라.

9계명 ▶ 세금을 살펴 수익성을 따져라
―부대비용이 투자수익의 발목을 잡는다. 부대비용까지 따져야 진정한 프로다.