집값을 움직이는 네 가지 힘을 이해하면 시장이 보인다

책의 첫 번째 파트에서는 집값을 결정하는 기본 원리를 설명한다. 저자가 제시하는 핵심 개념은 ‘마차론’이다. 집값을 움직이는 네 가지 힘을 마차에 비유하면 수요와 공급은 두 개의 바퀴이고, 금융은 마차를 움직이는 말이며, 정부의 규제는 방향과 속도를 조절하는 마부에 해당한다. 어느 하나만 떼어놓고 집값을 설명할 수 없는 이유가 여기에 있다. 특히 수요를 단순히 ‘집을 필요로 하는 사람’으로 보지 않는다. 실거주 목적의 수요와 미래의 시세차익을 기대하는 투자 수요는 집값에 미치는 영향이 다르기 때문이다. 이러한 차이는 매매가격과 전세가격의 관계에서도 나타난다. 지방에서는 상대적으로 투자 수요가 적어 전셋값과 매매값이 함께 움직이는 경향이 있지만, 수도권에서는 투자 수요가 커지면서 두 가격이 반대로 움직이는 현상도 나타난다. 실제로 2010~2014년 수도권에서는 매매수요가 전세수요로 이동하면서 전셋값이 연평균 7.6% 상승하는 동안 매매값은 연평균 1.3% 하락했다. 이어 역대 정부의 집값 흐름을 네 가지 힘으로 재구성한다. 노무현 정부부터 박근혜 정부까지는 투자 수요가 주택시장을 주도한 ‘수요의 시대’, 문재인 정부 이후에는 통화량과 이자율의 영향력이 커진 ‘금융의 시대’로 구분한다. 그리고 앞으로는 누적된 주택 재고가 시장을 좌우하는 ‘공급의 시대’가 올 것이라는 전망으로 책의 논의를 확장한다.

투자 수요가 집값을 움직인다

두 번째 파트에서는 집값의 ‘수요’를 보다 깊이 파고든다. 핵심은 모든 수요가 같은 수요가 아니라는 것이다. 실거주를 위한 수요와 투자 목적으로 주택을 구입하는 수요가 함께 존재하며, 특히 수도권 주택시장에서는 투자 수요가 집값의 변동성을 크게 키운다고 설명한다. 전세는 주거 서비스를 소비하기 위한 수요가 중심이지만, 매매에는 미래의 가격 상승을 기대하는 투자 수요가 결합된다. 따라서 전세가격과 매매가격의 차이, 즉 매매가 대비 전세가 비율을 살펴보면 해당 지역에서 주택의 투자 수요가 얼마나 강한지를 파악할 수 있다. 저자는 이를 바탕으로 수도권과 지방의 주택시장 구조가 왜 다른지를 설명한다. 지방에서는 상대적으로 주택의 투자 가치가 낮아 전세와 매매가가 함께 움직이는 반면, 수도권에서는 집값이 오를 것이라는 기대가 커질수록 전세수요가 매매수요로 전환되고, 집값이 떨어질 것이라는 우려가 커지면 다시 매매수요가 전세수요로 이동한다. 이 과정에서 수도권 집값의 변동성이 커진다.

집은 얼마나 부족한가, 그리고 얼마나 쌓이고 있는가

세 번째 파트에서는 흔히 집값 상승의 원인으로 지목되는 ‘공급’을 숫자로 검증한다. 여기서 중요한 것은 한 해에 새로 지어진 집의 숫자만 보는 것이 아니라 누적된 주택 재고를 함께 봐야 한다는 점이다. 책에서는 주택 공급을 주택 재고(Stock)와 신규 건설 물량(Flow)으로 구분해 살펴본다. 우리나라의 주택 재고는 지속적으로 증가해왔으며, 1990년부터 2024년까지 수도권의 인구는 1.4배, 가구 수는 2.2배 증가한 반면 주택은 3.9배 증가했다. 즉 장기적으로 보면 주택 재고가 인구와 가구보다 훨씬 빠르게 늘어났다는 것이다. 그렇다고 현재 서울에 집이 충분하다는 의미는 아니다. 저자는 전국적인 주택 재고 증가와 서울의 구조적인 공급 부족이 동시에 존재할 수 있음을 설명한다. 서울은 전국 가구에서 차지하는 비중에 비해 주택 재고와 신규 아파트 공급 비중이 낮다. 2025년 기준 서울의 전국 가구 비중은 18.6%이지만, 2011~2025년 전국 아파트 신규 준공 물량 가운데 서울이 차지하는 비중은 평균 11.6%에 그쳤다. 이어 2050년까지 주택 재고를 전망한다. 저자는 신규 준공 물량과 멸실 물량을 이용해 주택 재고를 추산하고, 전국의 주택 재고가 2050년 약 3,000만 채까지 늘어날 것으로 전망한다. 이에 따라 주택보급률 역시 120%를 넘어설 것으로 예상하며, 장기적으로는 ‘집이 부족한 문제’에서 오히려 빈집과 지역별 주택 수요의 불균형이 중요한 문제로 전환될 가능성을 제시한다.

돈이 풀리면 집값이 오른다

네 번째 파트에서는 집값과 금융의 관계를 분석한다. 집은 다른 소비재와 달리 구입 가격이 매우 크기 때문에 대부분의 사람들이 금융을 통해 자금을 조달한다. 따라서 금리와 통화량, 주택담보대출은 주택시장에 직접적인 영향을 미친다. 특히 2010년대 중반 이후에는 금리와 주택담보대출 증가율이 뚜렷한 역의 관계를 보이기 시작했다. 금리가 낮아지면 주택담보대출이 늘고, 금리가 오르면 주택담보대출이 줄어드는 패턴이 반복되면서 금융 여건이 집값에 미치는 영향이 더욱 커졌다는 것이다. 저자는 이를 통해 문재인 정부 이후를 ‘금융의 시대’로 규정한다. 초저금리와 통화량 증가가 주택시장에 강력한 영향을 미쳤고, 이후 금리가 오르면서 금융 여건이 급격히 위축됐다. 이 시기에는 단순히 ‘집을 사고 싶은가’보다 ‘집을 살 수 있는 자금을 조달할 수 있는가’가 주택 수요를 결정하는 중요한 조건이 되었다. 책은 여기서 한발 더 나아가 앞으로도 주택의 금융화가 지속될 가능성을 살펴본다. 주택가격이 높아질수록 자기자본만으로 주택을 구입하기 어려워지고, 금융의 역할이 커질 수밖에 없기 때문이다.

정부가 규제한다고 집값이 영원히 잡히는 것은 아니다

다섯 번째 파트는 정부의 주택정책을 본격적으로 검증한다. 저자는 정부의 규제를 거래 규제, 금융 규제, 세금 규제로 나누고 각각의 효과가 다르다는 점에 주목한다. 거래 규제는 실거주 요건이나 청약 자격, 조합원 자격, 토지거래허가제 등을 통해 시장 참여 자체를 제한한다. 금융 규제는 LTV·DTI·DSR 등을 이용해 주택 구입에 사용할 수 있는 자금의 규모를 제한한다. 세금 규제는 취득·보유·양도 과정에서 세금을 높여 투자 수요의 경제적 유인을 변화시킨다. 이 세 가지 규제는 효과의 속도와 방향에서도 차이가 있다. 거래 규제는 단기적으로 집값을 억제할 수 있고, 금융 규제는 신속하고 강력하지만 통화량 자체를 통제하지 못하며, 세금 규제는 단기 효과는 약하지만 장기적으로 투자 수요의 패턴을 바꿀 수 있다. 책에서는 뉴스테이 정책을 통해 정책이 시장 상황에 따라 달라질 수밖에 없는 이유도 살펴본다. ‘그때는 맞았던 정책’이 시장 여건이 바뀌면 더 이상 적절하지 않을 수 있다는 것이다. 특히 저자는 2014년부터 2025년까지의 주요 주택정책 10개를 선정해 서울 아파트 KB 주간 매매지수를 기준으로 정책 발표 전후 각각 50주, 총 100주의 집값 흐름을 분석한다. 이를 통해 정책이 실제 집값에 미친 영향을 데이터로 검증한다. 분석 결과 거래·금융 규제는 단기적인 효과가 있었으며, 금융 규제보다 기준금리의 영향이 더 크게 나타났다. 세금 강화는 단기적으로 집값을 크게 억제하지 못했지만 투자 수요의 방향을 장기적으로 변화시켰고, 공급 확대 대책은 단기적인 집값 변화가 크지 않았다.

수요의 시대에서 금융의 시대를 지나, 공급의 시대로

마지막 파트에서는 앞서 살펴본 네 가지 힘을 바탕으로 앞으로의 주택시장을 전망한다. 저자는 지난 20년을 크게 ‘수요의 시대’와 ‘금융의 시대’로 나눈다. 노무현 정부부터 박근혜 정부까지는 투자 수요의 변화가 집값 흐름을 주도했고, 문재인 정부부터는 통화량과 금리 등 금융 여건의 영향력이 커졌다는 것이다. 앞으로는 여기에 새로운 변화가 나타난다. 바로 ‘공급의 시대’다. 2050년 전국 주택 재고는 약 3,000만 채, 아파트 재고는 약 1,800만 채까지 늘어날 것으로 전망된다. 주택보급률은 전국 126%, 수도권 114% 수준에 이를 것으로 추산된다. 이렇게 되면 앞으로의 집값은 지금까지와 달리 지역별로 크게 엇갈릴 가능성이 높다. 수도권 외곽과 지방은 누적된 주택 공급에 비해 수요가 줄어들면서 가격 하락 압력을 받을 수 있지만, 서울과 수도권 핵심 지역은 수요가 계속 집중되는 반면 신규 공급이 충분하지 않아 가격 상승 압력이 이어질 수 있다는 것이다. 결국 공급의 시대에는 수요도, 공급도, 집값도 양극화된다. 그리고 이러한 양극화에 대응하기 위한 새로운 해법으로 책은 ‘은마리츠’를 제안한다. 고가의 서울 주택을 소수의 사람만 소유하는 방식에서 벗어나 주택을 지분으로 나누어 더 많은 사람이 소유할 수 있도록 하는 방식이다. 저자는 2026~2030년 서울 재건축·재개발 과정에서 발생하는 일반분양 물량을 대상으로 이러한 공공리츠를 활용할 경우 더 많은 사람이 서울 도심 신축 아파트의 지분을 보유할 수 있다는 구체적인 시나리오까지 제시한다.

미래의 주택시장을 이해하기 위해서는 단순히 “집값이 오를까, 내릴까”를 묻는 것에서 벗어나야 한다. 어떤 지역의 수요가 늘어나는지, 그 지역에 주택이 얼마나 공급되는지, 금리와 통화량이 어떻게 움직이는지, 정부의 규제가 시장 참여와 투자 수요를 어떻게 바꾸는지를 함께 살펴봐야 한다. 『집값의 법칙』은 바로 이 네 가지 힘을 통해 독자가 부동산 시장을 스스로 읽을 수 있는 하나의 프레임을 제공한다.