은행원은 손님에게 가장 적합한 대출을 안내해야 할 의무가 있습니다. 이를 위해 손님의 현재 상황을 종합적으로 파악하고, 그에 맞는 최적의 대출을 제공해야 하죠. 저는 평소에 ‘담보 대출 → 보증부 대출 → 신용 대출’ 순으로 대출 취급을 검토합니다. 담보가 있다면 담보 대출이 한도도 크고 금리도 저렴하기 때문입니다. 만약 담보가 없거나 담보 제공을 원치 않으시면 보증부 대출로 대출의 안정성을 높이고요. 이마저도 어렵다면 신용등급, 재산 상태, 소득 수준 등을 고려해 신용 대출을 검토합니다.
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적절한 LTV 관리는 대출 부실을 방지하는 가장 기본적인 수단입니다. 신중한 물건 검토와 차등화된 LTV 적용은 리스크 관리의 핵심이자 시작점이라고 할 수 있습니다. 결국 이런 기본적인 원칙만 잘 지켜도 안전하게 대출을 할 수 있다고 생각합니다.
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대출도 영업력이 중요합니다. 앞에서 말씀드린 것처럼 창구에 앉아 있는다고 손님이 오지 않기 때문에, 적극적으로 영업을 해야 합니다. 물론, 은행과 협약된 대출 모집인이 대출 물건을 가져오기도 하지만, 대출 모집인에게 의지하는 것도 좋은 방법은 아닙니다. 대출 모집인에게 의지하면, 실적을 채우기 위해 리스크가 높은 대출도 어쩔 수 없이 취급해야 하는 경우도 생길 수 있기 때문입니다. 그래서 자체 영업력이 있어야, 우량하고 안전한 대출을 취급할 수 있는 것이죠.
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좋은 대출이란, 안정성과 수익성이 모두 우수한 대출을 말합니다. 두 가지 요소 모두 중요하지만, 대체로 안정성과 수익성은 반비례 관계에 있습니다. 금융기관마다 수익성과 안정성을 추구하는 기준이 다른데요. 저는 아직 경력이 많지 않은 초보자라면, 안정성을 우선시하는 대출을 취급하시기를 권해드립니다. 안정성이 확보된 대출을 먼저 경험해보고, 충분한 경력이 쌓인 후에 리스크는 있지만, 수익성이 높은 대출을 취급하는 것이 비교적 안전하기 때문입니다.
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어떤 일을 할 때, 자신만의 기준을 가지는 것은 중요합니다. 특히, 대출 업무는 대출에 대한 심사가 중요하기 때문에, 올바른 판단을 할 수 있어야 하는데요. 운동 경기에서 ‘최고의 수비는 공격이다’라는 말이 있습니다. 이 말을 대출에 인용하면 ‘최고의 채권 관리는 올바른 대출이다’라고 표현할 수 있습니다.
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대출 심사의 여섯 가지 핵심 기준을 정리해보겠습니다. 첫째, 채무자의 특성, 둘째, 채무자의 상환 능력, 셋째, 채무자의 재산 규모, 넷째, 담보의 가치, 다섯째, 대출의 조건, 여섯째, 규정 준수입니다. 이 기준들은 모두 대출 심사의 필수 요소이므로, 대출 취급 시 각 항목을 꼼꼼히 검토해야 합니다.
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브리지 대출은 PF 대출 실행 전에 취급하는 단기 토지 담보 대출입니다. PF 대출로의 전환이 실패할 경우 부실화 위험이 크므로, 다음의 세 가지 핵심 기준에 따른 심사가 필수적입니다. 첫째, 부동산의 입지 우량성, 둘째, LTV의 적정성, 셋째, 사업 수지의 타당성입니다. 이러한 심사 기준을 엄격히 적용해 리스크를 최소화하는 것이 브리지 대출 취급의 핵심입니다.
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지금까지 PF 대출을 안전하게 취급할 수 있는 방법 세 가지를 말씀드렸습니다. 한번 정리해볼까요? 첫째, 수지 분석표를 철저히 검토합니다. 둘째, 시행사의 이력을 검토합니다. 셋째, 부동산의 입지와 상품을 분석합니다. 이 세 가지를 충족하면 PF 대출을 모두 취급해도 된다는 것은 아닙니다. 다만, 이 세 가지를 충족하지 못하면, PF 대출을 취급하지 않는 것이 좋습니다.