왜 대출을 받는 게 어렵고 두려울까? 우리가 보통 대출을 고려하는 상황은 집을 살 때고, 그때의 대출금은 ‘몇억 원’이라는 정말로 큰돈이기 때문이다. 하지만 대출을 한 번이라도 잘 활용해 본 사람들은 아파트 대출을 가장 안전한 대출이라고 생각한다. 도대체 무슨 차이가 있기에 이렇게 초보자와 경험자 사이에 대출을 바라보는 관점이 다른 것일까? 그것은 바로 ‘내가 받은 대출을 모두 갚아야 한다’라는 선입견 때문이다.
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신축 건물이나 아파트처럼 기존 거래 시세가 없거나, 단독주택이나 상가처럼 〈KB부동산〉에서 찾기 힘들고 개별 가치의 평가액이 다를 때는 금융기관이나 대출기관에 탁상감정을 문의해보자. 또 이런 감정평가는 금융사에 따라서 부동산 감정평가액이 다를 수 있다. 더 높은 한도를 원한다면 여러 금융사의 감정평가 후 가치를 가장 높게 평가한 금융사에서 대출받는 것이 유리하다.
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건축물을 거래할 때 등기부등본도 중요하지만, 건축물대장을 확인하는 것도 필수다. 이는 부동산의 가치를 정확히 평가하고 거래 과정에서 발생하는 많은 문제를 사전에 피할 수 있도록 돕는다. 특히 빌라나 다세대, 다가구, 도시형생활주택 등을 거래한다면 건축물대장이 특이한 경우가 많다. 위반건축물인 줄 모르고 매매계약 등을 진행하다 대출을 거부당하기 전 반드시 건축물대장을 확인하자.
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그러면 이런 소액임차보증금, 최우선변제권, 최우선변제금 같은 것이 주택담보대출과 무슨 관계가 있어서 우리가 알아야 할까? 누군가 먼저 파이를 잘라가면, 반드시 손해를 보는 사람이 생기기 때문이다. 여기서 손해를 보는 사람은 바로 은행이다. 임차인이 최우선변제권으로 돈을 가져가는 만큼 가장 큰돈을 빌려줬을 은행은 손해를 입게된다. 이런 상황에 대비해 금융기관도 자신들의 몫이 아닌 최우선변제금을 대출금에서 ‘미리’ 제외하고 대출을 승인한다. 소액임차보증금 제도가 부동산의 담보가치에 영향을 미치는 것이다.
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하지만 이미 신용대출이나 주택담보대출이 많아 DSR이 60%를 넘었다면 어떨까? 매매잔금을 치러야 하는데 추가 대출이 힘들다면 계약을 포기해야 할까? 그럴 때는 신용대출 동시대환이라는 방법이 있다. 위에서 말한 것처럼 신용대출이 DSR을 크게 차지하고 있다면 신용대출을 갚고 DSR 값을 낮춰 추가 한도를 만드는 방법이다.
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성공적으로 주택담보대출을 받았다면 내 집이 있다는 든든함과 함께 이자나 원리금을 갚고 있을 것이다. 주택담보대출은 보통 대출 기간을 40년 전후로 설정한다. 바꿔말하면 그 집을 팔지 않는 이상 은행과 약속한 금리를 40년 동안 지켜야 한다. 하지만 대출 당시에 최고의 조건으로 계약했어도 그 조건이 지금도 가장 좋은 조건일까? 금리 상승기가 아니라면 대출 후 3년이 지났을 때 반드시 대환을 검토하자.
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우리가 전세퇴거자금이 필요한 순간은 정해져 있다. 바로 세입자의 전세퇴거일이다. 이 날짜는 보통 세입자와 합의를 통해 정해지기 때문에, 저금리의 대출상품을 찾거나 DTI·DSR 한도를 정리하는 등 더 좋은 대출상품을 미리 준비할 수 있다. 하지만 퇴거 시점이 정해져 있다는 것의 장점은 이것뿐만이 아니다. 바로 내가 받을 대출의 금리를 취사선택할 수 있다는 강력한 장점도 있다.