사업 아이템을 결정할 때, 필수 고려 요소는 딱 2가지, 안정성과 수익성이다. 안정성이 높으면 수익성이 떨어지고 수익성이 높으면 안정성이 떨어지는 것이 일반적이다. 두 가지 요소는 서로 상충관계이다. 다만, 필자가 보기에 고시원은 안정성과 수익성을 겸비한 흔치 않은 업종이다.
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고시원은 가장 마지막 단계의 주거지라 할 수 있다. 누구나 자가 주택을 희망한다. 그것이 어려우면 전세, 전세도 어려우면 월세, 월세도 어려우면 고시원이 가장 마지막 선택지가 된다. 그래서 아직도 많은 사람들이 고시원에 대한 편견을 가지고 있는 것이리라. 여기서 간과해선 안 되는 점은 전세나 월세의 형편이 되는데도 불구하고 고시원을 찾는 사람들이 있다는 것이다.
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필자에게 잠재고객이란, 필자가 운영하는 고시원에 한 번이라도 전화를 걸어 입실문의를 한 사람을 의미한다. 통화가 끝나면 잠재고객 폴더에 전화번호를 저장하고 특이사항에 대해서도 간단히 메모도 해 둔다.
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Q 무인 판매점처럼 고시원도 오토로 운영할 수 있다고 하던데 정말인가요?
가능합니다. 다만, 고시원 인수 후 일정 기간 동안 오토로 운영이 가능할 만큼 시스템화하기 위한 사전 노력이 필요합니다. 무엇보다도 화질이 좋은 CCTV설치와 번호키(도어락) 설치는 필수입니다. 방을 보러 온 사람에게 CCTV를 보면서 전화로 방과 공용시설 안내가 가능해야 하고 즉시 입실하고자 하는 사람에게 방문을 열어 줄 수 있어야 하기 때문입니다.

Q 고시원을 하기에 좋은 위치는 어디일까요?
대부분의 고시원은 유동인구가 많은 역세권에 많이 자리 잡고 있습니다. 이런 고시원들은 일반적으로 권리금도 높고 월 임대료도 높습니다. 권리금 회수 기간이 짧고 투자금액 대비 수익률이 좋은 고시원이라면 그 고시원이 어디에 위치해 있든 문제가 되지 않습니다. 오히려 피해야 할 지역을 잘 체크할 필요가 있습니다.

Q 고시원 매물을 볼 때 어떤 점들을 중점적으로 봐야 할까요?
매물을 소개 받고 방문하여 고시원 시설을 둘러보고 나와도, 머릿속에 남아 있는 것이 별로 없어 기억이 잘 나지 않습니다. 그렇다고 다시 들어가서 보고 오기도 불편하지요. 매물을 보러 가기 전, 체크리스트를 준비할 것을 추천합니다. 본인 나름의 체크리스트를 만들고 시설을 보면서 또는 고시원을 나온 후 바로 기록을 하기를 바랍니다.