책의 출간 배경
1. 정부의 부동산 정책 대응을 위한 부동산 유치권 지식 필요
정부는 급격히 상승하는 부동산 집값을 억제하기 위해 부동산 대책을 주 기적으로 발표한다. 발표 이후에는 부동산 집값이 잠시나마 안정되는 모습을 (예, 강남) 보이기도 하나, 얼마 지나지 않아 이에 대한 반작용으로 수도권 비 규제 지역의 부동산 투기가 다시 확산되곤 한다. 이로 인해 안정의 모습을 보 였던 부동산 집값 역시 재상승의 조짐을 보이게 되고, 정부는 다시 초강력 대 책을 연이어 내놓게 된다. 부동산 규제 강화와 부동산 집값 상승의 악순환적 고리가 형성되는 것이다.
부동산 시장은 정부의 수많은 정책 발표에 의하여 혼란스러움이 일상화된 지 오래이다. 정부의 부동산 정책의 큰 기조는 1) 부동산 법인 투자 차단, 2) 규제지역 확대, 3) 갭투자 차단, 4) 재건축 강화이다. 그러나 이와 같은 부동산 정책의 기조는 역설적이게도 수도권 내의 정상 주택 매매를 막기도 한다. 이 경우 전문가들은 경매 시장에 유입되는 양질의 부동산들이 매우 많아질 것이 라고 예측하곤 한다.
여기서 중요 포인트는 과열되고 있는 부동산 시장을 한 걸음 뒤에서 관망 하고 있으면 의외로 괜찮은 부동산 경매 기회를 잡을 수 있다는 것이다. 특 히 경매 시장에 유입되는 양질의 부동산을 저렴한 비용으로 취할 수 있는 기 회를 얻기도 하는데, 이를 위한 필수 지식이 ‘부동산 유치권’ 지식이다. 유치 권 부담이 있는 부동산일지라도 유치권을 잘 이해하고 있다면, 많은 수익을 창출할 수 있는 부동산을 취득할 수 있는 기회를 얻게 되는 것이다.

2. 부동산 경매절차의 각 단계별 유치권 구현의 실질적 이해
본서에서는 부동산 경매 3단계인 압류·현금화·배당 단계에서 유치권이
적용되어 구현되는 모습을 살펴보는 데 주안점을 두었다. 특히 본서는 부동산
경매 절차에서 유치권이 가압류·압류·저당권과 맺는 관계를 실질적으로 이 해할 수 있도록 해당 사안을 단계별로 고찰하며 기술하였다.

3. 부동산 경매절차에서 유치권을 집중으로 다룬 서적의 필요
유치권이 매우 중요한 권리임을 인지하고 있으면서도 유치권을 중심으로 한 양질의 저서는 찾아보기 힘들다. 기존의 유치권 책들은 주로 유치권의 문 제 상황과 그 개선 방안을 다루는 데 집중하고 있다. 또한 유치권에 대한 접근 도 민법 내 담보물권의 체계에서 유치권을 어떻게 바라보는지에 대한 것으로 한정되어 있고, 그 서술 방식도 교과서식으로 나타나는 경향을 보였다. 물론 해당 저서에도 부동산 경매에서 유치권이 다른 권리들과 맺는 관계에 대해 다 루고 있기는 하지만, 그 부분이 실질적인 실무와 부합하여 구체적으로 다뤄지 지 않은 아쉬움이 있었다.
부동산 경매 절차에서 유치권과 타 권리들이 맺는 관계를 잘 이해한다면, 실제 경매에 참여하였을 때 양질의 부동산을 낙찰받을 수 있는 절호의 기회를 얻을 수 있을 것이다. 본서는 부동산 경매 실무에 적용될 수 있는 유치권 이론 에 대한 지적 열망을 가지고 있는 독자들의 지적 갈증을 조금이나마 해소하는 데 일조하고자 한다.
따라서 본서에서는 부동산 경매 3단계인 압류·현금화·배당 단계에서 유 치권을 적용할 경우 발생할 수 있는 제문제를 정리·검토하였다. 이 과정에서는 유치권과 가압류·압류·저당권과의 관계(특히 우열관계)가 주된 쟁점이다. 따라 서 제문제의 검토에 있어서는 해당 관계가 실질적으로 드러나는 상황을 법규범 적으로 자세하게 설명하여, 실제 유치권 관련 경매에서 해당 상황을 타산지석 (他山之石) 삼아 경매에 참여할 수 있는 능력을 배양할 수 있도록 하였다.


책의 특징
유치권은 잘 활용하기만 하면 다가오는 경매 기회를 놓치지 않고 꼭 잡기 위한 도구로 작동할 수 있다. 또한 유치권은 가까이하기에는 난해하나 꼭 인 지해야만 하는 개념이므로 이를 독자들에게 되도록이면 쉽게 전달하려 하였 다.
1. 이 책은 독자로 하여금 먼저 유치권의 중요 개념과 기본 원리를 철저하 게 이해할 수 있도록 하였다.
2. 부동산 경매와 유치권 내용을 자연스럽게 이해하고 기억할 수 있도록 관련 법인 민법, 민사소송법, 민사집행법, 경매법 등의 내용을 되도록이 면 많은 예시를 들어 설명하고자 노력하였다.
3. 이후 부동산 경매 3단계인 압류·현금화·배당단계에서 유치권을 적용 할 경우 그 작동원리와 모습을 구현하였다.
4. 부동산 경매 3단계 내에서 가압류, 압류, 저당권 등의 권리들과 관련 된 유치권의 제법리들의 이론과 판례 등을 정리·검토·설명하였다.
5. 위 구성하에서 기본 이론뿐만 아니라 실무에서 화두였던 대법원 판례를 분석하고 이에 대해 비판점까지 검토하고자 노력하였다.


책의 예상 독자층
1. 부동산 경매절차에서 유치권을 이해하여 양질의 경매 부동산을 취득하 고자 하는 일반인을 대상으로 하고자 한다.
2. 민법 중 물권법을 중심으로 민사소송법, 민사집행법, 경매법과 관련된 유치권 사례 (Case) 및 이론·법리·판례를 복합적으로 심화 학습하고자 하는 법학전문대학원생을 대상으로 하고자 한다. 실제 변호사시험에서 는 유치권에 대한 단순한 판례를 묻기보다는 유치권과 관련된 복합적 법률 지식을 묻는 문제가 거의 매년 출제되고 있으며, 해당 영역은 추후 지속적으로 출제 가능성이 높은 영역이다.
3. 본서에는 일반이론부터 시작하여 현행 대법원 판례 등 실무적 관점에서 참고할 만한 판례법리에 관한 검토 및 논의도 다수 담겨 있다. 이에 본 서는 부동산학과 및 대학원에서의 대학원생과 연구자, 부동산 관련 기 업 및 공공기관의 담당자, 실무종사자인 공인중개사·사법보좌관·집 행관·법무사·변호사에게도 조금이나마 도움이 될 것으로 사료된다.


출제사례
·1~4회 변호사시험 민사법 선택형 문제: 유치권 관련 3회 기출, 도급계 약 복합 사례 등
·제6회 변호사시험 민사법 선택형 문제: 압류와 유치권의 성립에 관한 판 례, 유치권부존재 확인 청구의 소의 이익 및 유치권의 피담보채권액에 대하여 소극적 확인청구를 할 수 있는지의 여부(2004다32848, 2013다 99409)
·제7회 변호사시험 민사법 사례형(Case) 문제: (1) 압류의 처분금지효와 유치권의 경락인에 대한 대항력(2005다22688, 2011다55214) (2) 체납 처분압류와 유치권의 대항력 (2009다60336) (3) 근저당권의 설정과 상 사유치권의 대항력[2010다57350]). ⇒ 본서의 핵심 논제 영역을 직접적으로 이해하였는지를 묻는 사례형 (Case) 유형이 출제되었다. 본 논제는 수험생 간 명확한 실력 차이가 나 타나는 영역이므로 앞으로도 충분히 민사법 사례형(Case) 문제로 출제 가 가능할 것이라고 예상한다.
·제9회 변호사시험: 기록형 시험에서 상사유치권 등 평소 가장 중요하다 고 강조됐던 부분 등 출제


은혜를 입은 분들
이 책을 펴내기까지 많은 분들의 도움을 받았다. 고려대학교 법학전문대학 원 교수이신 유병현 선생님은 저자의 은사님으로서 학문뿐만 아니라 세상사
를 살아가는 데 세세한 가르침을 주셨다. 그 은혜는 말로 다하지 못할 정
도로 실로 刻骨難忘이다. 또한 고려대학교 법학전문대학원의 정영환 교수님, 김경욱 교수님, 윤남근 교수님, 김용재 교수님께서는 저자의 부족한 부분들에 대해서 무한한 가르침과 고견 등을 주셨다.
저자의 삶의 기둥이 된 부모님께도 감사드린다. 무엇보다 저자의 인생길을 함께 걷고 항상 지지해 주는, 사랑하는 아내 김소연 교수에게도 감사드리며, 삶을 이끌어 주시는 하나님께 무한한 감사를 드린다.
마지막으로 이 책을 펴내는 데 고생해 주신 박영사 안종만 회장님, 안상준 대표님, 임재무 상무님, 오치웅 대리님, 박송이 대리님께도 감사의 말씀을 전 한다.


마무리
이번 책에서 부동산 경매절차와 이와 관련한 부동산 유치권 분야의 최신 이론과 새로운 연구 경향, 판례 법리 변화 등을 충실히 전달하려 최대한 노력 하였으나, 저자의 역량 미달로 부족하고 미진한 부분이 없지 않을 것이다. 또 한 전문적인 내용도 많아 읽는 분들께 본서의 내용이 잘 전달될 수 있을까 하 는 우려도 있다. 추후 지속적인 개정을 통해 본 내용을 수정·보완함으로써 책의 완성도를 높여 나갈 계획이다. 이 책이 내실 있는 부동산 및 유치권 서적 이 될 수 있도록 독자 및 선생님들께서 부족한 저자에게 언제든지 지도 편달 해 주실 것을 기대한다.