의식주의 한 축인 주거 문화는 단순히 몸을 누일 수 있고 쉴 수 있는 공간이면 되는 시대인가? 나의 가치와 소중한 추억을 담을 장소가 남들과 동일하다면 그것이 현시대에 내가 그토록 바라던 공간이라고 할 수 있는지 생각해볼 때다. 물론 여전히 몸 하나 쉴 공간에 대한 니즈를 중요하게 생각하는 분들도 상당히 많다. 그럼에도 시대의 변화에 따른 주거 문화의 질적 변화를 외면할 때는 아니다. 과거 단칸방에서 온 가족이 옹기종기 모여서 살던 시절을 추억할 수는 있을지언정, 그때로 돌아가서 살겠다고 생각하는 사람은 이제 거의 없다고 봐도 무방하다. 현시점의 거주 만족도와 즐거움은 내구재로서 주거 공간의 성격을 잘 반영한다. 주거 서비스에 대한 개념에 해당하겠다. 단순한 서비스가 아닌 서비스의 품질 그 자체를 중시하는 시대를 살고 있다. 이제 주거 공간은 미래의 나와 우리 가족이 일상생활을 영위할 수 있게 해주는 가치 저장 수단으로서 자산의 성격도 중요해졌다. 현시대에 사는 우리는 주거 서비스와 자산의 두 가지 성격을 모두 충족시키고 싶어 한다.
--- p.24

가속화된 일상의 질적 변화는 의복 및 식문화에서 주로 발현되는데, 유독 집이라는 주거 공간에 대해서는 여전히 경직된 사고가 존재한다. 토지의 유한함, 부동성 등을 십분 고려한다고 하더라도 여전히 사회적으로 ‘1가구 1주택’은 지켜야 할 룰로 여겨진다. 정부는 도시 집중화보다는 탈집중화와 지역 균형 발전을 추구하지만, 교외나 시골에 주말용 주택을 소유할 경우 2주택에 대한 징벌적 과세를 함으로써 빠르게 변화하는 주거 문화 현실을 외면하고 있다. 언제까지 주말의 여유로운 일상을 숙박업소나 민박, 펜션 등 타인의 공간을 대여해서 보내야만 하는지 의문이다. 요즘 젊은 친구들은 주중에는 도시에 있는 자신의 집에서 일상을 영위하고, 주말에는 세컨드 하우스에서 여가생활을 즐기기를 원한다. 마흔을 바라보는 필자 또한 이제 ‘숙소 예약 전쟁’에서 벗어나고 싶다. 경제적 여유는 그다음의 고려 사항이다. 나만의 공간에 대한 니즈는 엄연한 본능적인 욕구에 해당한다.
--- p.28~29

최근 서울 강남 및 서초구의 주요 공동주택은 평당 1억 원대에 안착하고 있다. 몸 하나 누일 공간이 1억 원인 시대에 진입한 것이다. 반면 지방 중소도시에는 1억 원을 하회하는 주택도 상당히 존재한다. KB부동산의 매매 평균가 기준으로 평균 주택 가격이 1억 원대에 해당하는 지역은 전남, 전북, 경북, 충북 등이다. 이러한 가격 격차 때문에 강남 지역의 주택 가격이 옳지 못하다고 볼 수 있을까? 특정 지방에도 가격대가 다른 주택 시장은 당연히 존재한다. 수도권도 지역마다 개별적이다. 부동산을 벗어나 생활 필수재인 옷과 음식에도 동일한 질문을 던져볼 수 있다. 기본 영양소를 제공하는 음식 가격은 대략 비슷해야 하는 것인가? 2만~3만 원대의 자장면을 파는 중식당은 소비자를 대상으로 폭리를 취하는 걸까? 고가 명품백의 가격은 품질은 좋지만 명품 브랜드가 아닌 제품과 유사해야 정당한 걸까? 의식주 중에서 집만 특별한 것은 결코 아니다. 가격 단위가 다르다고 다른 잣대를 적용하거나 옳고 그름의 도덕적 기준을 적용하는 순간, 그 자체가 편견일 수 있다.
--- p.29~30

“결국 남는 건 사진이더라”라는 말을 종종 하곤 한다. 일반적으로는 사진, 최근엔 영상으로 변화하고 있는데 시각적으로 남길 수 있는 것을 통해 기억을 복기하기 쉽다. 대개 ‘여기 갔었고, 거기서 뭘 먹고 어떤 걸 했었는지’에 대한 기억부터 하기 마련이다. 특정 공간에서 이루어진 일련의 행위에 대한 사고다. 이를 다시 적용하면, 결국 남는 건 공간이라고 할 수 있다. 공간이 없으면 누구와 함께 무엇을 했건 이를 기록으로 남기는 것이 거의 불가능하기 때문이다. 개개인은 대개 가족 구성원에서 시작한다. 식구는 한 공간에서 일상생활을 같이 하는 구성원의 집합체를 뜻한다. 그 공간은 보통 집이다. 가족의 개념은 점차 빠르게 변화하고 있다. 대가족에서 핵가족으로, 이제는 1~2인 가구로 변해가며 대세를 이루고 있다. 빠른 시일 안에 1인 가구가 주된 형태로 전환될 것이다. 1가구 1주택은 곧 1인 1주택(공간) 시대로 바뀔 것이다.
--- p.44~45

MZ세대가 바라보는 주거 공간은 단순히 지붕, 기둥, 벽과 바닥으로 구성된 집이 아니다. 주거 공간에 대한 고민이 깊어지게 만드는 대목이다. 필자가 근무하는 여의도에는 20여 개 이상의 스타벅스 매장이 운영 중이다. 여의도가 서울의 3대 도심 중 한 곳이기 때문에 수많은 스타벅스 매장이 있는 것일까? 매출만으로 설명되지 않는다는 것은 이제 일반인도 인지한다. 스타벅스는 공간을 파는 곳이기 때문이다. 일상에서 느끼는 주거 공간에 대한 부족감이 일상의 휴식처로 다가오는 스타벅스에 대한 의존으로 이어졌다. 이처럼 공간에 대한 니즈는 주거의 관점이 핵심이다. 비싼 주거 공간에 대한 고민은 고심으로 이어지고 해결할 방법을 찾게 된다. 그것이 곧 가치에 대한 가격 평가로 연결된다.
--- p.58

최근 MZ세대는 희소성이 있고 나의 가치를 잘 나타내는 재화 및 서비스에 열광한다. 여기에 가치 저장 및 교환 가치까지 있다면, 재테크의 영역에 포함된다. 부동산은 이 모든 것을 만족시킨다. 공간에 대한 니즈는 욕구와 연결되고, 시장경제에 빠르게 최적화되고 있는 세대는 이를 통해 욕망을 충족하는 동시에 타인의 욕망을 자극할 줄 안다. MZ세대는 그 어느 세대보다 자기 발전에 최선을 다한다. 역량을 갖춘 세대다. 또한 원하는 것에 솔직하다. 스스로 원하고 만족하는 삶을 사는 것을 목표로 한다. 이들이 이제 의복과 음식을 넘어 부동산을 향해 달려가고 있다. MZ세대의 이런 움직임에 부동산 시장은 더 확산될 수밖에 없다.
--- p.66~67

국내 주택시장의 큰손은 이미 4050세대에서 2030세대로 빠르게 넘어가고 있다. 서울의 평균 아파트 매매가격은 약 12.8억 원(2022년 6월 기준)으로, 경기도의 아파트 평균 매매가격 대비 약 2배에 달한다. 절대 가격의 차이 때문에 다소 상이하지만, 핵심 매매 주체는 ‘서울 3040세대, 경기도 2030세대’가 자리잡고 있다. 2021년 주택 매매 건수는 서울 4만 9,751건, 경기도 17만 8,793건이다. 그중 2030세대는 서울 2만 730건, 경기도 6만 4,815건의 매매 건수를 기록했다. 그 비중은 각각 서울 41.7%, 경기도 36.2%다. 2020년의 서울 37.3%, 경기도 30.4% 대비 각각 4.4%p, 5.8%p 비중이 확대되었다. 반면 4050세대는 서울 20,669건, 경기도 78,443건으로 2020년 대비 각각 3.5%p, 3.4%p씩 감소했다. 비단 부동산만의 현상이 아니다. 증시도 마찬가지다. 증권사의 각종 마케팅이 올드리치를 향하는지 아니면 영리치를 주대상으로 하는지 생각해보면 답은 명확하다. 세대 갈등이 아니라 세대의 변화이자 차이점의 발현이다. 이는 곧 머니 파워의 이동을 뜻한다. 돈 냄새를 잘 맡아보자. 벤치마크를 향한 한 걸음 한 걸음이 곧 영리치가 되는 길일 수 있다.
--- p.71

가치의 시대에서는 무엇이 중요할까? 가치를 담을 수 있는 존재가 되어야 하고, 그러한 존재 가치가 있는 것을 소유하며 사용할 줄 알아야 한다. 근본적으로는 과잉 생산의 시대를 거치면서 많은 것들이 풍족해졌기 때문이다. 풍족한 재화와 서비스가 필요할 때도 분명 있었다. 하지만 지금은 이러한 풍족함이 충분히 충족되었기에 더 고차원적인 가치를 지닌 것에 대한 열망이 커지는 시대로 급속히 변화 중이다. 재화와 서비스처럼 돈도 너무 흔해졌다. 이른바 유동성이 너무나 풍부해졌다. 2000년대 이전만 해도 ‘양적 완화(QE)’, ‘양적 긴축 (QT)’과 같은 정책에 대해 어느 일반인이 빈번히 접했을까 싶다. 하지만 최근에는 돈에 대한 접근성이 너무나도 쉬워졌다. 유동성의 홍수 시대에 있기 때문이다. 기성세대에게 대출은 금융기관의 시혜와 같은 것이었다면, 현세대에게 대출은 금융기관이 먼저 나서서 광고하는 것이다. 누구나 손쉽게 대출에 접근하고 있으며, 이제는 정부와 지자체에서도 대출해준다는 정책이 쉽게 나오고 있다.
--- p.73~74

문재인 정부의 부동산 정책은 가격 하락을 목표로 했지만 명백히 실패했다. 이는 필자의 판단이 아니다. 대통령을 비롯한 정책 당국자의 유감과 정책 소회 등을 통해 이미 그 진단이 공개적으로 표명되었다. 가격 상승 제어에는 실패했지만, 실수요자들마저도 힘겹게 하는 거래 냉각은 역대급으로 이루어졌다. 이에 주택 거래는 전년대비 약 20% 감소했다. 반면 비주택 건축물 거래는 연간 최고 수준의 거래량을 시현했다. 정부 규제책의 풍선효과였다. 비주택 건축물에서 실수요자와 투자자의 성격을 구분하는 것은 한 경제 주체를 생산자와 소비자 둘 중 하나로 구분하려는 것과 같은 이분법적 사고다. 결과적으로 전 국민, 전 경제 주체의 부동산 시장에서 진정한 밸류에이션 투자의 원년으로 자리잡을 수 있었던 문재인 정부 5년이었다.
--- p.82

2021년 가계부채는 약 6% 증가한 것으로 추정된다. 반면 전국 주택 및 아파트는 연간 14.9%, 20.2%씩 급등했다. 생각해볼 점은 여기에서 비롯된다. 정부는 지속적으로 부동산 시장의 안정화를 넘어 하락 가능성을 제시하며 이를 달성하고자 했다. 2021년 하반기에는 실수요자의 대출 실행을 하늘의 별 따기 수준으로 어렵게 했다. 이러한 정책적 노력에도 불구하고 부동산 가격 상승세는 다소 둔화됐을 뿐 추세적 하락은 없었다. 정부 개입은 분명 필요하다. 다만 정부의 지나친 시장 개입과 정책적인 간섭은 일정 부분 명분을 충족하더라도 추후 경제 주체의 결정에 따른 결과가 나올 때 심각한 문제를 일으킬 수 있다. 정부 정책 결정에 대한 책임 목소리가 확대되는 것을 막을 수 없기 때문이다. 정부가 사회적 분열을 조장한 결과, 이를 감당해야 하는 것은 일반 경제 주체의 몫이 되었다. 이는 부동산의 소유 여부와는 무관하다. 향후 경제 주체로 자리잡아야 하는 사람과 이제 은퇴 이후를 준비해야 하는 세대 모두에게 부담으로 다가온다. 결국 정부라는 엄연한 시장경제의 한 축을 배제할 수 없다면, 우리 모두 각자의 기준을 정립하고 이를 토대로 각자의 판단을 내릴 수 있는 준비를 반드시 해야 한다. 이는 우리 경제의 주축으로 자리잡을 2030세대에게 더욱 중요한 대목이다.
--- p.90~91

‘인플레이션발 기준금리 인상 국면이 부동산 시장에 어떠한 영향을 미칠까?’ 이 질문에 대한 답을 찾는다면, 작금의 중물가로 넘어가는 시대에 대응할 방법도 찾을 수 있을 것이다. 인플레이션 대응 차원의 기준금리 인상이 지속된다면, 국채 시장금리 상승은 불가피하다. 시장금리는 화폐 가치를 나타내는 동시에 물가를 중심으로 한 해당국의 경제 펀더멘털을 종합적으로 반영하기 때문이다. 기준금리 인상 초입에는 동시다발적으로 시장금리 상승이 나타나는 것이 일반적이며, 금리 인상 중후반부에는 장기물부터 금리 상승 압력이 약화되고 장단기물 금리 스프레드 축소 또는 역전이 발생하는 경향이 커진다. 금리 상승과 금리 수익률 곡선의 평탄화 또는 왜곡 현상은 향후 경기 회복 모멘텀을 약화시키고 경기 위축 신호가 가시화됨을 시사한다. 그만큼 기준금리 인상과 시장금리 상승의 조합은 경제 및 금융시장에 미치는 영향력이 지대하다는 것이 금융사의 교훈이다. 이는 주택시장을 비롯한 부동산 시장에서도 그 영향력을 부인할 수 없음을 시사한다.
--- p.120

미 연준의 금리 인상은 특히 자산시장 가격의 하락 변동성에 대한 민감한 반응으로 즉각 이어졌다. 이 국면에 대한 경계심은 수많은 사람들의 자산시장 접근 의지를 차단했다. 그럼에도 리스크를 회피한 자와 수용한 자의 과실은 상이했다. 그 자산은 주식, 부동산 그리고 가상화폐 등으로 다양화되었다. 이후의 가격 전개 흐름은 결국 ‘투자 판단은 본인의 결정에 따라야 한다’는 평범한 진리를 깨닫게 해준다. 종합적으로 판단하건대, 2022년 이후 한국과 미국의 주택시장 흐름은 완만한 확장세가 이어질 것으로 예상한다. 매매가 상승 압력은 다소 완화되겠으나, 가격 상승 국면 확장은 충분히 가능하다. 팬데믹 이후 물가와 정책 변화 및 지정학적 리스크 등 다양한 요인이 부각되었음에도 안정적인 실물 경제 흐름은 이어지고 있다. 게다가 실물 경제의 대표적 주체인 가계는 그 구성원들이 정주해야 할 공간에 대한 니즈가 커졌다. 이것이 포스트 팬데믹의 현실이다.
--- p.127

급속도로 도시화한 한국의 현 주거 상황은 제한된 면적에 상당히 밀도가 높다. 일상생활을 영위하기 위해 일터로 나가고, 그 일터에서 얻은 수입으로 가정의 살림살이를 꾸려나간다. 주거지에서 근무지로 출근하고, 근무지에서 주거지로 퇴근하는 삶은 일반적이다. 한국에서는 일반적으로 출퇴근 상황이 유독 심각하다. 그래서 ‘출근 전쟁’, ‘퇴근 전쟁’ 등 출퇴근을 ‘전쟁’이라는 극단적 단어와 결부해서 언급한다. 일상이 전쟁과 같다는 것이다. 출근길에 전쟁을 한바탕 치르고 난 직장인과 비즈니스맨은 정작 본업에 나설 때 이미 체력을 소진한 상태다. 퇴근길 전쟁은 바닥난 체력의 끝이 어느 정도인지 매일 테스트하는 과정이다. 가정에 돌아오면 가족과 함께 시간을 보내고 싶은 마음과는 달리 이미 몸은 침대와 소파에 붙어 있다. 그래서 주거용 부동산 가치의 1순위는 직주 근접이 되어야 한다.
--- p.148

자본주의 생산의 3요소는 보통 토지, 노동, 자본을 말한다. 일반적으로 신체 건강하게 태어나고 정상적인 교육을 통한 사고능력의 발전을 이룬 자는, 최소한 본인의 의지만 갖춘다면 노동을 할 수 있다. 경제가 선진화되고 인권의식이 개선되면서 일반인보다 다소 신체가 불편하고 지적 능력이 부족하더라도 사회 제도적으로 이를 지원해서 노동의 제공을 의무화하고 있는 것이 최근 모습이다. 이 경우, 노동의 주체인 노동하는 자가 스스로 일터를 결정할 수도 있지만, 고용인의 기준에서는 적절한 노동력을 확보하지 못할 수도 있다. 보는 관점마다 다를 수 있으나, 현실적으로 수도권을 제외한 지역에서는 유휴 노동력 확보마저 어려운 것이 사실이다. 그렇다면 일반적으로 소유하지 않는 상태로 발생되는 토지와 자본은 어떨까? 자본주의에서 이를 모두 가지고 있다면 강력한 생산 수단을 소유하게 되는 것이다. 하지만 그렇지 않기에 노동력만이 가능한 대다수 일반인은 본인 스스로를 ‘흙수저’ 출신이라고 자평하기 마련이다.
--- p.197

시장경제 자본주의의 생산 요소 중 핵심은 자본이다. 자본주의라는 용어에서부터 자본의 중요성은 압도적이다. 즉 돈이 돈을 벌게 하는 구조를 지향하는 것이다. 옳고 그름을 논하기보다 이미 주어진 환경에서 더 발전할 수 있는 방안을 모색하는 것이 시장경제의 살 길이고 가야 할 길이다. 우리나라는 이미 세계 10대 경제 강국이다. 이는 세계에서도 손꼽힐 정도로 수많은 성공의 기회가 존재함을 의미한다. 수많은 외국인이 ‘코리안 드림’을 위해 한국으로 향하고 있다. 빈부격차 확대, 수도권 집중화 등 사회 구조적 문제는 정치인, 행정가 및 사회학자 등에게 맡기되 우리는 관심 정도만 갖는 것이 어떨까 싶다. 사회주의자였던 체 게바라 또한 “가슴 속에는 불가능한 꿈을 가지되, 현실주의자가 되자”라고 했던 것을 기억할 필요가 있겠다.