법원경매와 공매를 통한 투자는 경매, 공매라는 틀 속에 넣고 분석이 가능하기 때문에 꼼꼼하게 분석만 잘한다면 매우 안전한 투자 방식이다. 복잡한 권리도 깨끗이 없애 주고, 법원에서 유찰감액(한 번 유찰될 때마다 20~30% 깎아 주는 제도)되어 깎아 달라고 하지 않아도 알아서 깎아 주니 제대로 접근한다면 충분히 매력 있는 제도이다.
--- p.24

입찰봉투는 황색의 큰 봉투로, 봉투 앞면에 사건번호, 물건번호(매각공고에 물건번호가 있을 경우), 입찰자의 성명을 기재하되 공동입찰의 경우 입찰자 목록의 상단에 있는 사람의 성명을 기재하고 그 외 인원수를 기재한다. 뒷면에는 날인 표시가 있는 모든 곳(3군데)에 입찰인 도장으로 날인하는데 입찰자가 대리인이면 날인도 모두 대리인의 도장으로 한다. 마지막으로 입찰보증금을 봉투에 넣은 후 봉한다.
--- p.61

물권과 채권의 차이를 쉽게 설명하자면, 물권은 물건을 지배하는 권리이고, 채권은 상대방에게 어떠한 행위를 요구할 수 있는 권리이다. 예를 들어 내가 물건의 주인으로서 가지고 있는, 또는 행사하는 권리는 ‘소유권’이고, 따라서 소유권은 물권이다. 또한 전세권 등기를 마친 세입자로서 내가 살고 있는 집을 사용할 수 있는 권리인 ‘전세권’도 물권이다. 주의할 것은 집을 전세로 빌리면서 등기부에 전세권을 설정하지 않고 전입신고와 확정일자만 받은 전세는 물권으로서의 전세권이 아닌, 채권으로서의 임대차 계약으로 분류한다.
--- p.95

확정일자에 의한 우선변제권은 대항 요건을 갖추고 계약서에 확정일자까지 받아 두면 경매에 넘어가더라도 낙찰 대금에서 후순위 담보권자나 기타 채권자보다 우선해 보증금을 배당받을 수 있는 권리이다. 배당 순서는 대항 요건을 갖춘 날로부터 익일, 그리고 확정일 중 뒤에 오는 날을 기준으로 다른 담보권과의 선후를 가린다.
--- p.110~111

소액 보증금은 최초의 담보물권, 즉 저당권과 근저당권, 전세권, 담보 가등기를 기준으로 계산하며 총배당금액의 50% 범위 내에서만 우선변제한다. 소액 임차인은 배당요구종기일까지 권리신고를 해야 하며 소액 임차인이 배당된 임차보증금을 수령하기 위해서는 임차주택을 매수인에게 인도해야 하는데, 배당금 수령과 주택의 인도는 동시 이행의 관계에 있다. 임차인은 매수인 명의의 인감증명서가 첨부된 명도확인서와 임차인의 주민등록등본을 제출해야 배당금을 수령할 수 있다.
--- p.136~137

주택임대차보호법에서는 법원경매 시 월세는 계산하지 않고 보증금만 계산한다. 그러나 상가임대차보호법의 경우 보호 대상 보증금액은 보증금과 월세 환산액(연 12%의 금리를 적용해 보증금으로 환산한 액수)을 더한 금액이다. 월세를 보증금으로 환산할 때는 ‘월세×100’을 하면 된다. 예를 들어, 보증금 1,000만 원에 월세 100만 원으로 상가를 임차한 경우라면, 보호 대상 보증금은 [1,000만 원(보증금)＋100만 원(월세)]×100=1억 1,000만 원이 된다.
--- p.171~172

경매 또는 공매에 의해 임차 건물의 소유권이 이전되는 경우 경매 절차에서 보증금 중 일정액을 모든 권리자보다 최우선해 배당받을 수 있는 권리를 최우선배당권리라고 한다. 최우선변제권은 임차인이 대항력을 갖추면(건물 인도와 사업자등록 신청) 발생하는 것으로 확정일자와는 상관이 없으며 대항력을 갖추면 당연히 우선변제권이 발생한다. 건물 인도 및 사업자등록으로 대항력을 갖추면 최우선변제권이 발생하는데, 다만 법 시행일인 2002년 11월 1일 이전에 담보물권을 취득한 제3자에 대해서는 효력이 없다.
--- p.179

경매의 성공 여부는 권리분석을 얼마나 잘하느냐에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 권리분석의 핵심은 입찰자가 해당 부동산을 낙찰 받은 뒤에도 여전히 인수해야 하는 부동산의 권리가 무엇인지, 인수되는 권리에 수반해 낙찰자가 부담하는 추가적인 금액은 어느 정도인지를 파악하는 것이다. 그렇다면 여기서 소멸기준권리(消滅基準權利, 말소기준권리와 동일)에 대해 자세히 짚어 보자. 쉽게 말해 경매로 인한 매각 이후 소멸되는 권리와 소멸되지 않고 투자자에게 그대로 인수되는 권리를 구분하는 분기점이 소멸기준권리이다. 즉 권리가 소멸되느냐, 살아서 인수되느냐를 정하는 기준이 바로 소멸기준권리인데 여기에는 ① 저당권 ② 근저당권 ③ 압류 ④ 가압류 ⑤ 담보 가등기, 여기에 ⑥ 경매개시결정등기까지 6가지가 해당된다.(소멸기준권리는 원래 말소기준권리로 불렸는데 말소는 등기에만 한하므로 등기 외까지 소멸하는 포괄적인 소멸기준권리가 적절한 용어이다.)
--- p.188

담보 가등기는 ‘가등기 담보 등에 관한 법률’에 의해 일반적으로 경매 절차에서 담보권과 흡사하게 우선변제 받고 소멸하므로 소멸기준권리에도 포함된다. 이때 경매기입등기 이전에 설정된 담보 가등기에 한해 일정 기간 내 채권 신고를 한 경우 배당받을 수 있다. 그러나 선순위 담보 가등기 가운데 경매 절차 시작 전에 담보 가등기권자가 관련 주택에 본등기를 하기 위해 청산 절차(청산 의사 통지 후 2개월 경과 시 청산금 정산)를 마친 경우에는 그렇지 않다. 따라서 매수자가 매각대금을 납부하고 소유권을 취득하더라도 추후 담보 가등기권자의 본등기 전환 때 소유권이 소멸되므로 각별히 주의해야 한다.
--- p.227

선순위 지역권은 경매로 소멸되지 않으며 소유자가 바뀌어도 소멸하지 않는다. 지역권은 토지의 이용가치를 증진시키기 위해 타인의 토지에서 통행이 가능하도록 하거나 타인의 토지로부터 인수(引水)하는 등 특정 토지를 이용하는 물권이며 계약에 의해 설정된다.
--- p.250

공동주택에 토지별도등기가 되어 있는 경우는 대개 건설회사가 토지를 담보로 설정하고 돈을 빌려 공동주택을 지은 다음 저당권을 풀고 세대별로 토지 등기를 해 줘야 하는데 이를 무시하고 도주해 버리는 경우가 종종 발생한다. 공동주택 신축 당시 토지에 근저당을 설정해 대출을 받아 사용하고, 그 대출금을 변제하지 못하는 경우가 대부분인데 근저당이 설정된 뒤 토지 위에 건물만 신축해 분양하는 경우도 있다. 이럴 경우 권리행사를 하는 데 제약이 크므로 주의를 요한다.
--- p.279

배당이의가 배당기일에 완결되지 않으면 그 이의의 대상인 부분은 배당 실시가 유보된다. 이의 신청 채권자가 배당이의의 소를 제기하고 배당기일로부터 7일 내에 그 내용을 법원에 증명하면 해당 부분의 배당액을 공탁한다(소송 제기 없으면 배당표대로 배당 실시). 원칙적으로 채권자 간에는 채권액에 비례하는 비율로 배당금을 나누어 배당하지만, 우선권 있는 채권자가 존재하는 경우에는 그 채권자의 채권 전액을 우선적으로 배당하고 남는 금액으로 나머지 채권자에게 배당한다.
--- p.305

2가지 방법의 가장 큰 차이점은 첫째, 소요시간이다. 인도명령의 경우는 인도명령 신청 시 심문이 없는 경우 2주 뒤에 인도명령을 받을 수 있다. 명령이 점유자에게 송달되면 바로 송달증명서를 교부받아 강제집행할 수 있는 상태가 되며 심문을 한다 하더라도 2~3주 정도 지체될 뿐이다. 그러나 명도소송의 경우는 정식 민사소송이므로 소장을 접수하면 준비 서면과 답변서를 2~3회 우편으로 교환 후 변론기일이 정해진다. 따라서 민사소송 절차가 예전보다는 간소화됐지만 몇 개월의 시간이 걸리는 것은 각오해야 한다.
--- p.328

위장 전입자 때문에 배당이 적어지거나 아예 못 받아가는 채권자의 경우 배당이의의 소를 제기한 뒤 재판 절차를 통해 위장 전입자임을 밝힐 수 있다. 경락인수를 주장하는 경우 추가 비용(채권 인수의 관계)이 들게 된 최고가 매수자의 경우에는 명도소송을 제기해 위장 전입자와 임차 관계가 존재하지 않음을 밝히면 된다. 재판에서 승소하는 첩경은 확실한 증거의 확보이다.