1996년 11월 25일 필자는 타이세이켄세쯔(大成建設) 연수센터에서 일본의 도시 개발 사업과 도심지 재개발에 관한 수업에 참여하고 있었다. 이 자리에서 개발 업무를 담당하고 있는 강사 쿠와바라 쥰 씨와 히토미 키요시 씨로부터 일본 내 재개발에 대한 전문 지식을 습득하는 중에 거품 경제 붕괴로 인해 개발?재개발을 담당했던 대형 건설업체가 맞고 있는 어려움과 당시 일본 내 상황을 생생히 들을 수 있었다.
이들 강사들의 설명에 의하면 80년대 경제 호황 당시 일본의 대형 건설업체들은 토지 가격이 절대 내려가지 않는다는 믿음과 캐피털 게인(Capital gain : 토지나 주식, 채권 등 보유한 자산의 가격이 오르면서 얻게 되는 이익)을 얻을 수 있다는 환상 속에 토지를 구입해 재개발 사업을 중심으로 발전하였다. 이 시기 재개발 사업은 자본이 없어도 건설업체에서 보유한 토지 가격이 언제나 상승할 것이므로, 담보 능력이 높아진 이들 토지를 담보로 삼아 금융 기관에서 비용을 마련하여 재개발 공사비를 충당한다는 전제 아래 추진되었다.
그런데 90년대 들어와 예상과 달리 토지 가격 하락 속에 거품 경제가 꺼지자 캐피털 게인과 토지의 담보 능력도 함께 하락하여 건설업체들은 대출을 통한 자금 조달이 어려워졌고, 나아가 투자자들의 투자 의욕 상실까지 겹쳐 큰 위기를 맞게 되었다. 이에 따라 많은 개발?재개발 프로젝트들이 축소 혹은 중지되었다.
타이세이켄세쯔가 처한 상황도 마찬가지였다. 이 시기 타이세이켄세쯔가 참여하고 있던 린카이후쿠토신(臨海副都心) 개발 프로젝트는 이러한 상황을 잘 보여주는 예로서, 거품 경제가 꺼지면서 다른 많은 프로젝트와 마찬가지로 개발을 완료하지 못한 채 재정 문제를 겪으며 현재에 이르고 있는데, 오늘날의 일본 경제 상황과 경제 위기가 지속될 수밖에 없는 원인을 이해하기 위해 구체적으로 살펴볼 필요가 있다.
린카이후쿠토신 개발 프로젝트는 도(東京都)가 도심에서 남쪽으로 약 6km에 위치한 도쿄만 매립지 일대를 1986년 11월에 7번째 부도심으로 결정한 후 1987년 6월 개발에 관한 기본 구상 수립과 1988년 3월 개발기본계획 수립을 거쳐, 1989년 4월에 특별회계인 린카이후쿠토신개발사업회계를 설치하여 추진한 대규모 개발 사업이다.
현재 이 지역은 오다이바(お臺場)역 부근의 해변 공원과 후지텔레비젼 방송국, 아오미(靑梅)역 부근의 여성 전용 쇼핑몰인 비이나스호오토, 아리아케(有明)역 인근의 국제전시장 등과 이들 내부 지역을 연결하는 전철인 유리카모메 등으로 일본을 찾는 관광객들에게 많이 알려진 곳이기도 하다(사진 1～5 참조).
거품 경제가 한창이던 당시 이 프로젝트를 진행하였던 도(東京都)는 지가 상승 속에 막대한 개발 이익이 생길 것을 전제로 개발 계획을 마련하면서 처음에는 총 사업비를 4조 엔으로 발표하였다.
그러다가 2년이 지난 1991년 9월 도의회를 통해 10조 엔으로 늘려 발표한 바 있다.
이후 거품 경제가 꺼지고 불황에 접어들면서 95년 말부터 96년 4월까지 한 때 도지사의 사적인 자문 기관에서는 보고서를 통해 전면적으로 계획을 수정할 필요성을 제기하기도 했다. 하지만 도는 개발을 계속하는 방향으로 정책을 결정하였다. 이 결정으로 장기간에 걸친 불황 속에 지가 하락과 사업자의 투자 위축이 이어지는 상황을 무시한 채 개발이 강행되면서, 결국 자금 마련을 위한 특단의 조치 없이는 개발이 지속되기 어려운 위기 상황을 맞았다.