해외부동산 취득은 애국하는 길
해외부동산 취득이 애국하는 길이라고? 이렇게 말하면 열이면 열, 아니 적어도 열이면 아홉은 말도 안 되는 소리라고 생각할 것이다. 과연 그럴까?
모 신문에서 “해외부동산 열풍, 외화 유출 우려”, “해외여행 급증, 달러 유출의 주범” 등의 제목이 달린 기사를 접한 적이 있다. 이는 우리나라 외환시장의 본질을 전혀 알지 못함에서 비롯된 것이다. 삼성경제연구소에서는 2006년 우리나라의 명목 GDP 8,844억 달러를 대입할 경우, 달러 적정 보유고는 그에 10% 선인 887억 달러로 보고 있다. 현재 2,400억 달러에 이르는 우리나라의 보유고에서 거의 3분에 2를 유출해야 한다는 결론이다. 물론, IMF에 대한 쓰라린 기억에 비추어 지나친 달러 보유고 축소는 바람직하지 않을 수 있지만, 앞서 살펴본 바와 같이 적정선이 유지되어야만 균형 잡힌 경제 상태를 유지할 수가 있다. 즉, 달러 가치가 떨어진 틈을 이용하여 해외 실물자산을 구입하는 것은 국가 경제에 이바지하는 길이라 할 수 있다. 또한 달러가 빠져나감에 따라 달러 가치가 상승세를 타면 해외에 구입한 실물자산을 몇 년 후 처분하여 국내로 들여올 경우, 투자 수익과는 별개의 환차익을 누릴 수가 있다.
이처럼 현재와 같은 상황에서 이루어지는 해외부동산 투자는 애국도 하고 부자도 되는 일석이조의 재테크 방법이라 할 수 있다. 자, 그렇다면 이제 남은 일은 ‘어디에 투자할 것인가?’에 대한 답을 찾는 일이다.
- 1. 해외부동산 투자 시대의 개막, ‘부동산 투자, 해외로 해외로’, 18~19p

투자의 목적은 결국 수익
필리핀 부동산에 투자를 하고자 하는 경우에도 임대수익과 자본수익(향후 매각했을 경우 얻을 수 있는 양도차익) 및 환율 상황을 필수적으로 체크해야 한다. 그런데 투자 희망자들은 일반적으로 자본수익과 환차익은 크게 고려하지 않고 대개는 임대수익만을 우선적으로 따져 묻는 경우가 많다.

■ 필리핀 경제 성장률 추이
앞서 살펴본 바와 같이 필리핀은 현재 부동산 수요 대비 공급이 부족한 상황인 데다 그 수요가 향후 지속적으로 상승할 것으로 예상되고 있어 지금 시점에서 보유하고 있는 부동산을 5~6년 정도 후에 매각한다면 상당한 자본수익을 기대할 수 있다. 또한 연간 6%에 이르는 경제성장으로 달러 가치 또한 하락 추세로 접어들었으므로 환차손에 대한 위험보다는 환차익의 가능성이 훨씬 크다는 데 주목해야 한다.
은행 보유 물건이나 건축 연한이 10년 정도 된 콘도의 경우 매입 가격 대비 임대수익률이 10% 이상으로 높은 편이다. 그러나 구입 후 5년 정도 후의 상황을 따져보면, 15년 된 콘도를 되팔 경우 양도차익이 어느 정도 생길 것인가를 생각해봐야 한다. 대개는 15년 정도 된 건물이면 가격이 오르기는커녕 떨어질 수도 있기 때문이다. 도시 재개발이나 재건축이 될 경우에는 상황이 달라지겠지만, 세워진 지 15년 밖에 지나지 않은 콘도를 재건축할 가능성은 극히 낮다.
그렇다면, 임대수익만을 보고 투자해야 하는데 임대수익을 연 12%로 가정하면 5년 후에는 복리로 하더라도 재산세와 기타 비용을 공제하고 나면 60% 이상은 힘들다는 결론이 나온다. 더군다나 6% 이상의 거래세와 3%의 중개인 수수료를 내야 하므로 매입가격에 되판다고 해도 자본수익은 오히려 5년 동안 -9%가 되어버리고, 이 경우의 부동산 투자수익은 임대수익과 자본수익을 합하여 50% 정도라고 생각할 수 있다. 2억으로 콘도 2채를 구입할 경우 5년 후 1억 정도의 수익이 창출되는 것이다.
- 2. 실전, 필리핀 부동산 투자, ‘필리핀 부동산, 이렇게 투자하라’, 39~40p

필리핀 부동산 시장의 메카, 마카티 시티
메트로마닐라의 핵심이라 할 수 있는 마카티 시티는 필리핀의 금융도시로서 오랜 동안 명맥을 이어왔으며, 명실상부한 필리핀 부의 상징이다. 고층빌딩 숲 사이 도로를 가득 메운 고급 승용차와 지프니, 최고급 호텔들, 수많은 은행, 무더운 날씨에도 불구하고 넥타이 차림의 샐러리맨들이 북적인다. 필리핀을 처음 방문하는 이들은 “이곳이 과연 필리핀인가?” 하고 의아해할 정도이다.
니노이 아키노 국제공항에서 차량으로 15분 거리에 위치하고 있으며, 주요 도로를 통해 메트로마닐라의 모든 지역으로 접근성이 뛰어난 마카티 시티는 이를테면 서울의 역삼동과 같은 지역이라 할 수 있다. 필리핀 굴지의 재벌기업과 다국적 기업들의 헤드 오피스가 밀집되어 있으며, 고급 콘도미니엄을 비롯한 주택 단지 및 고급 호텔들이 위치하고 있어 부동산 시장이 가장 활성화되어 있는 곳이다.
특히, 해외 기업의 콜센터 입지로 필리핀이 각광을 받으면서 마카티 시티의 오피스 공실율은 1%미만으로 나타나고 있으며, 향후 2010년까지는 수요 대비 공급 부족이 지속적으로 진행될 것으로 예견되고 있다. 그러나 이미 개발이 어느 정도 포화된 상황으로 신규로 빌딩을 개발할 수 있는 토지가 그리 많지는 않아, 메가월드와 같은 대형 개발회사들은 인근 노후 지역에 대한 대대적인 재개발 사업이 추진 중이거나 계획 중에 있다.
아얄라 거리(Ayala Avenue)와 같은 특급 상업지역의 경우 평당 대지 가격이 1,200만 원을 호가한다. 이러한 지역에는 주거용 콘도 또는 오피스 빌딩, 호텔이나 백화점 등을 개발하기에 유망하다고 할 수 있다. 상업지역이라 해도 층고제한이 있거나 용적률이 600% 미만인 지역은 대지가격이 평당 600만 원 미만으로 형성되며, 중심 지역에서 떨어진 외곽지역은 평당 200만 원 수준으로 대지를 구입할 수 있다.
건축연한이 10년 이상 된 콘도는 평당 가격 300만 원대면 구입할 수 있으며, 신규 분양 콘도의 경우에는 브랜드 가치가 떨어지거나 외곽지역에 위치하면 평당 500만 원 수준에 구입이 가능하고 브랜드 가치가 있고 입지가 좋은 경우라면 평당 600~700만 원 수준에 거래된다.
- 3. 어디에 투자할 것인가, ‘필리핀의 강남을 공략하라’, 92~94p