이 책은 부동산금융 분야에 대하여 기본적인 이론과 현실에서 적용되고 있는 부분들을 서술하고자 하였다. 부동산이 금융을 동반하지 않고는 이미 한 발자국도 움직일 수 없는 것이고 이러한 부동산금융은 외환위기 이후 더욱 다양한 모습으로 우리와 함께 하고 있다.
이들은 부동산을 매개로 한 다양한 분야에서 다루어진다. 즉 주택을 구입할 때 부족한 자금조달의 대출에서부터, 활용할 때의 부동산신탁이나 자금을 좀 더 키우고 싶을 때의 부동산 펀드, 또는 주식과 같은 리츠와 부동산을 개발할 때 자금조달을 위한 프로젝트 파이낸싱, 개발분양 이후의 조기자금회수에 기여할 수 있는 방안인 유동화까지 부동산을 매개로 이루어지는 다양한 부문들을 모아 정리한다.
이 책은 이들을 총 6개 부문으로 구분한다. 자금조달파트의 론, 부동산운용의 부동산신탁, 종자돈을 키우는 부동산펀드, 부동산투자의 리츠, 개발사업을 통한 자금창출역할의 프로젝트 파이낸싱, 자산유동화의 ABS, MBS이다.
각 부문에 대한 구성은 3단계로 구분한다. 우선 기초적인 내용을 접근하는 들어가기편, 해당분야의 내용을 상세히 알아보는 알아보기편, 그리고 이를 실 사례에 적용하고 응용해보는 다뤄보기편이 그것이다.
주택구입이나 부동산투자에서 필수적으로 활용하는 부분이 론이다. 론을 어떻게 활용하느냐에 따라 투자성과에 많은 차이가 난다. 따라서 여기서는 론의 기본적인 구조에서부터 운용시 계산하는 부분까지 알아본다.
들어가기편에서는 부동산금융의 기본적인 개념과 화폐의 시간가치에 따른 이자를 다루며, 부동산에 대한 다양한 가치평가를 살펴보고 있다.
이후 론의 기본구조에서부터 다양한 상환방식, 조건에 따라 나타나는 실질이자율의 변화, 금리의 결정구조와 고정금리 및 변동금리, 그리고 주택금융과 상업금융으로 구분 전개한다. 다뤄보기에서는 HP 10BⅡ계산기를 이용하여 시간가치의 문제를 풀어보고 이를 바탕으로 구조별로 실제 대출에 따른 상환금액이나 조건변경에 따른 실질이자율 등을 계산하고, 론을 활용한 운용에 따른 투자판단을 사례로 다룬다.
재산3분법에서 부동산은 그 3가지 중 하나에 속하지만 실제 우리 삶의 모습에서 부동산은 가지고 있는 재산 중 2/3가 넘는 것이 대부분일 것이다. 부동산을 운용하거나 개발, 처분 등 부동산이 활용되는 과정에서 주요역할을 하는 것이 또한 신탁이다.
여기 부동산신탁은 3면관계라는 신탁의 기본개념에서부터 도입과 현황을 우선 살펴본다. 신탁을 활용할 때 신탁재산의 어떤 특성이 외부로부터 침탈당하지 않도록 하는지 등의 주요 내용을 신탁재산의 통일성이나 독립성측면에서 다룬다. 또한 주요 이해관계인의 구도를 정리하고 신탁의 시작부터 종료까지의 과정과 상품내역을 알아보기편에서 다룬다. 이후 각종 사례로 부동산신탁을 활용하는 방법들을 살피고, 비교적 복잡한 개발사업의 구조를 짜 맞추어 가는 과정을 살피고자에서 신탁을 매개로한 사업구도의 구조를 전개하며, 이후 기타 의문점은 Q&A로 알기 쉽도록 정리한다.
내집마련의 종자돈이나 교육자금, 또는 노후생활 등을 위해 펀드는 이제 금융상품에서도 많은 비중을 차지할 정도로 커가고 있다. 실물펀드의 다양한 투자대상 중 부동산의 비중 역시 증가하고 있다.
부동산펀드에서는 투자대상으로서 부동산펀드의 개념과 도입배경 및 성장과정을 우선 알아보고, 현재의 부동산펀드가 존재하도록 하는 관련법에서 부동산펀드와 관련된 내용을 중심으로 살펴본다.
또한 유형에 따른 분류를 통하여 부동산 펀드를 구별해 보고 최근 이슈로 등장한 외국의 부동산펀드 및 유사한 간접투자 상품을 이해하고자 한다. 부동산펀드는 투자자 보호를 위하여 복잡한 구조를 가지게 되는데 발행구조와 사례를 통하여 좀 더 상세하게 설명하고 있다. 또한 부동산펀드 투자에 실질적인 도움이 되고자 부동산 시장변화와 펀드에 대한 영향, 펀드 투자시 점검할 수 있는 내용도 정리한다.
적은 돈으로 우량한 큰 건물을 사서 보유하다가 내가 필요할 때 팔아 현금을 활용한다는 메리트를 지닌 리츠는 아직 우리 시장에서는 미미한 규모로 활성화되지 못한 것이 현실이다. 기존의 펀드가 갖지 못하는 유동성과 환금성을 지닌 리츠는 부동산의 수익가치를 위주로 투자하는 인식의 변화를 가져오고 있다.
리츠에서는 그 개념과 도입과정, 기본구조를 들어가기편에서 정리한다. 이후 우리나라에서의 리츠의 도입과정과 향후 리츠의 성장가능성 등을 살피고 리츠의 구조 및 리츠를 통한 부동산투자 활용방안에 대하여 살펴본다. 그리고 현행 우리나라 부동산투자회사법상 설립가능한 리츠회사의 제도와 특징에 대한 소개와 유사한 외국의 사례에 대하여 알아본다. 마지막으로 현재 우리나라에서 운용중인 리츠의 사례를 정리하며 리츠의 활용방안과 투자시의 유의사항을 체크한다.
부동산개발사업은 외환위기 이후 많은 변화를 가져왔다. 금융기관은 단조로운 기업대출방식에서 프로젝트위주의 대출로 바뀌었으며 시공사가 주도하던 개발은 시행사가 토지매입, 인허가와 금융기관으로부터 PF로 자금을 조달하여 사업을 하는 방식으로 변하였다. 일정규모를 넘는 거의 모든 부동산개발은 PF로 약칭되는 프로젝트파이낸싱을 거치고 있다.
따라서 프로젝트파이낸싱에서는 그 개념과 특징을 우선 서술하였고, 구조를 구성함에 있어 각 구성원들의 역할과 위험의 분담 등을 다루었고, 절차를 전개한다.
이후 PF진행에 따른 금융기관의 참여조건이나 심사서류, 시공사의 역할과 사업평가기준, 리스크대처방안 등을 정리한다.
이후 사례를 살피면서 PF의 전통적 유형인 S.O.C개발사례에서 PF구조를 살펴 기본을 알아보며 보다 활용이 많은 민간개발사업에서 다양한 방식으로 취급한 PF사례를 통해 보다 현실적인 스터디가 되고자 한다.
외환위기 이후 기업들은 부동산매각이 어렵고 부채비율 때문에 신규대출도 어려운 상황을 ABS를 활용한 금융조달기법으로 타개하였다. 어려운 고비에 묵직한 부동산을 보유하고 있는 무거움을 ABS가 덜어준 것이다. 이러한 ABS는 민간사업자의 부동산개발시장에 주요 자금조달 창구 역할을 하고 있다. MBS 역시 주택구입자에게 대출해주는 금융기관의 자금조달수단으로 역할을 하며 증가추세에 있다.
이 책에서는 ABS와 MBS를 구분하여 구체적으로 개념과 관련사항들의 내용을 살피며, 관계자들이 구도를 구성함에 따른 각 참여자들 간의 역할을 알아보고 구체적인 실사례에서 부동산관련 매개체의 다양한 내용들과 주요계약시 주안점 및 신용보완을 어떻게 했는지 등 이론과 실질이 함께 하도록 한다.
이 책은 관련분야의 종사자와 이를 배우는 학생들에게 실질적 도움을 주고자 한다. 내용도 정리해 보고 구체적으로 무엇인가를 만져볼 수 있도록 하자는 취지를 적극 살리고자 한 것이다. 이론이 중요하지만 실무에서 이를 바탕으로 구조를 짜고 운용을 하며 성과를 이루는 것이 더욱 중요하다. 특히 부동산분야는 더욱 그러하다. 여기 부동산금융론의 활용이 독자들이 스터디하며 나름의 성과를 일구어 내는데 조금이라도 일조했으면 하는 바람이다.