“부자들은 땅에서 태어나 땅에 돈을 묻는다.”
MB 시대 재테크의 새로운 화두는 다시‘땅’이다!

국가대표 토지고수 진명기 땅 투자의 결정판
땅에서 부를 일군 땅부자들이 밝히는‘땅에 숨겨진 부의 법칙!’

필자는 오랜 토지컨설팅 경험을 토대로 현장 경험을 통해서만 알 수 있는 생생한 실전 투자지도를 제시하고자 이 책을 쓰게 되었다. 이명박 정부 5년뿐만 아니라, 그 후 10년까지 내다보는, 오랫동안 유효한 땅 투자지도를 독자들이 가질 수 있도록 하기 위해서다.
--- 머리말, <이명박 정부 시대, 토지시장을 전망한다>

■■□ 다시 주어진 땅 투자의 화두: “MB 시대, 과연 기회인가?”
새 정권을 맞이한 부동산투자자들의 마음이 설레고 있다. 대운하 등의 국토개발사업이 부동산투자의 호재로 작용하고 있을 뿐만 아니라, 실용정부가 경기 부양을 위해, 참여정부가 꽁꽁 묶어 놓은 각종 규제들을 완화할지도 모른다는 기대감 때문이다. 하지만 대한민국의 공인된 토지 고수 진명기의 전망은 부동산투자자들의 기대감에 찬물을 끼얹고 만다. “정권 교체가 부동산경기 부양으로 이어지리라는 기대는 착각!”이라는 것.
그 첫 번째 이유로 진명기는 참여정부의 국토균형개발계획의 일환으로 진행된 행정중심복합도시와 기업도시, 혁신도시가 가져온 결과가 무엇이었는지를 먼저 따진다. 각종 규제와 세금 융단폭격으로 인해 거래가 부진했던 탓도 있었지만, 근본적으로 정부의 개발 계획은 아직 실현되지 않은 ‘밑그림’일 뿐이라는 점을 지적한다. 여기에 부동산투자자들의 기대심리가 만든 거품이 더해지면서 땅값이 오를 뿐이다. 거품이 빠지고 나면 땅값은 제자리로 돌아간다. 사업이 실현되어 계획이 현실화되더라도 인구가 몰리지 않고 인프라가 갖추어지지 않으면 역시 마찬가지 결론에 도달한다.
두 번째 이유로, 실용정부 역시 참여정부가 구상한 부동산 투기억제와 안정화 정책을 크게 거스를 수는 없는 입장이라는 점을 든다. 규제를 완화하더라도 장기적이고 단계적인 추진이 불가피하다. 이를 보여주듯, 실용정부는 아직 부동산정책과 관련한 뚜렷한 움직임을 보이지 않고 있다.
섣부른 기대감은 투자자의 판단을 흐리고, 이는 투자의 실패와 손실로 이어진다. 정부가 대규모 개발 계획을 발표할 때마다 이러한 일들이 반복되어왔다. 저자 진명기는 여기저기서 각종 개발호재들이 터질 때일수록 더욱 냉철하게 분석하고 판단할 필요가 있다고 강조한다.
이 책 《땅에 숨겨진 부의 법칙》은 정권 교체로 인한 정책과 각종 규제의 변화 속에서 투자자들이 혼란에 휩싸이지 않고 바른 투자지도를 그릴 수 있도록 돕기 위해 씌어졌다. 그리고 이 책은 시대의 변화와 함께 진화하고 있는 투자기법과 투자전략을 소개하고, 소액투자자들이 보다 안정적인 환경 속에서 땅 투자를 할 수 있는 방법을 전하고 있다.
땅은 마모되지 않는 영원한 원자재다. 누가 어떻게 가공하느냐에 따라 그 가치는 천지 차이로 벌어지며 땅값 또한 엄청나게 달라진다. 땅에는 정해진 가격이 없다. 이것이 부자들이 땅을 좋아하는 이유이고, 땅에 숨겨진 부의 비밀이다.

■■□ MB 시대의 땅 투자 해법: 인구의 이동에 주목하라
실용정부에도 분명히 부동산투자의 호재는 존재한다. 대운하 건설, 새만금간척사업, 대규모 군사시설보호구역 해제 등이 그렇다. 하지만 개발 계획에 따른 기대심리에 의존해서 투자를 해서는 안 된다. 현재 대한민국은 인구의 증가율이 감소하는 시대에 접어들었고, 지역별로 인구 집중의 양극화가 진행 중이다. 인구가 몰리는 지역에는 라이프 인프라가 구축되지만, 그렇지 않은 지역은 제아무리 공항이 들어서고 철도 역사가 생겨도 땅의 수요가 발생하지 않는다. 대운하 사업도 마찬가지다. 물류 터미널과 수변공원이 생기는 일부 지역만 수혜를 입을 것으로 보인다.
이 시점에서 투자자가 주목해야 할 사항은 ‘인구의 이동’이다. 용인과 파주를 비교했을 때, 그 차이가 극명하게 드러난다. 용인은 최근 2~3년 사이 인구가 20만 명 가까이 늘었고, 그와 함께 땅값 역시 큰 폭으로 올랐다. 하지만 파주는 여러 가지 개발 계획과 장밋빛 청사진에도 불구하고 인구 유입이 발생하지 않았다. 때문에 땅값 역시 제자리걸음이다.
앞으로 부동산 투자의 가장 큰 화두는 인구의 이동이 될 것이다. 사람이 몰리는 곳에 땅의 수요가 발생하고 땅값 상승이 뒤따른다. 국토의 개발 사업이 진행되어도 그것이 그 지역의 성장 동력으로 이어지지 않으면 부동산투자의 매력은 없다. 앞으로 엑스포(여수), 아시안게임(인천) 등의 국제행사를 열 도시들의 땅값이 들썩이고 있지만, 엑스포를 열었던 대전의 사례만 보아도 국제행사의 여력이 성장 동력으로 이어지지 않으면, 땅값 역시 같은 운명의 길을 걷는다. 때문에 부동산투자자들은 앞으로 그 지역의 성장 동력이 있는가를 판단하고, 그에 따른 인구 유입이 발생하는가를 보고 투자에 나서야 한다.

■■□ 시대가 변화한다, 투자가 달라진다
이제 시세차익을 노리고 땅에 투자하는 것은 낡은 투자기법이다. 땅의 개발 가능성과 활용가치를 보고 접근해야 한다. 그리고 좋은 땅을 갖고 싶지만 투자 자금이 부족한 투자자들은 공동투자와 간접투자의 형태로 땅 투자를 할 수 있다. 땅의 ‘주인’이 되는 것이 아니라 땅의 ‘주주’가 되는 것이다.
바람 많이 부는 고산지대의 땅은 예부터 투자가치가 떨어졌다. 하지만 대체에너지에 대한 필요성이 강조되면서 이러한 땅의 가치가 달라지고 있다. 풍력발전소를 지을 수 있기 때문이다. 수목이 밀집하여 보전성이 강한 땅은 개발 가능성이 떨어진다. 하지만 이런 땅은 ‘산소 펀드’ 같은 형태의 투자를 통해 환경자원으로서의 활용가치가 열렸다.
창의적인 아이디어를 접목시키면 땅은 무궁무진한 가능성을 보인다. 매입해서 묵혀 두면 저절로 값이 오를 것이라는 낡은 투자지도는 버려야 한다. 어떻게 활용하는가, 어떤 형태로 투자하는가에 따라 땅의 값어치가 달라지기 때문이다.

■■□ 고수들의 땅 투자 기법: 적극적인 관리와 리모델링으로 가치를 높여라
같은 땅도 누가 주인이 되는가에 따라 운명이 달라진다. 《땅에 숨겨진 부의 법칙》에는 땅의 리모델링을 통해 땅의 가치를 높인 여러 가지 사례가 소개되고 있다.
첫째는 물리적인 ‘성형’이다. 절토와 성토, 합병과 분할 등의 기법이 활용되는데, 못생긴 땅은 반듯하게 만들고, 덩치가 적당하지 않아서 매매가 불가능한 땅은 쪼개거나 합쳐서 활용도를 높이는 것이다.
둘째는 법적인 ‘성형’이다. 용도구역상 개발이 불가능한 땅은 지목변경을 통해 얼마든지 활용가치를 높일 수 있다. 활용가치가 높아지면 땅값 역시 오르기 마련이다. 하지만 이 일은 품이 많이 들고, 절차가 까다롭기 때문에 전문가에게 맡기는 것이 남는 장사다.

■■□ 땅 투자의 기술적 진보: 땅 투자, 어디까지 왔나?
시대가 달라지고 투자 환경이 변화하면서 투자의 기술도 점점 진화하고 있다. 특히 소액 투자자들은 능동적이고 창의적인 아이디어를 갖고 땅 투자에 접근해야 한다. 그리고 공동투자와 간접투자를 통해 안정적이고 환금성이 뛰어난 땅 투자를 할 수도 있다. 미국의 경우, 부동산 주주들의 수익률이 28%에 이르러 20%의 수익률을 보인 주식투자자들을 앞섰다. 이제는 땅값을 보고 투자하는 것이 아니라 개발 가능성과 활용가치를 보고 땅 투자에 나서야 한다.
토지고수 진명기의 이 책은 앞으로 어떤 지역의 땅값이 오를 것으로 보이니, 그 지역에 투자하라는 식의 ‘족집게 땅 투자서’가 아니다. 땅 투자에 관한 시각과 관점을 넓히면 그만큼 ‘땅’이 보인다. 이 책은 투자자들을 한층 진화한 땅 투자의 세계로 안내할 것이다.