머리말

이 책은 부동산경매 권리분석에 관한 책이다. 처음 경매를 시작할 때인 1990년 후반에는 경매 관련 책이 그리 많지 않아 혼자 경매 공부하기에 많은 어려움이 있었다. 경매 관련 책이 있었지만 지나치게 이론 중심이어서 실질적으로 많은 도움을 주지 못했고, 경매를 배울 곳도 흔하지 않았다. 그래서 경매투자에 있어서 실질적인 도움을 주는 책이 필요하다고 생각하였다. 이러한 틈을 메워야겠다는 생각으로 경매컨설팅 경험을 바탕으로 2003년 처음 부동산경매스킬을 출판하였다. 그 뒤 “토지별도등기 대지권미등기 완전정복” “경매의 임차인” “위험한 특수물건 누가 입찰하는가” 등 경매물건의 권리분석에 관한 내용을 보완하면서 책을 내기에 이르렀다. “부동산경매 권리분석”은 그동안의 책을 수정 보완하여 한 권으로 만든 책이다.

이 책은 경매부동산에 세 들어 사는 임차인에 대하여 유형별로 분류하여 대항력 여부와 배당분석을 설명하였다. 경매물건에 세 들어 있는 임차인에 대한 권리분석을 완전 정복한다면 경매함정을 피 할 수 있을 뿐만 아니라 진흙 속의 진주를 캘 수 있는 기술을 습득할 수 있으리라 본다. 또한 선순위 가장임차인 찾는 방법과 입증 방법, 선순위 가처분이 있는 물건을 낙찰받은 다음 가처분을 취소하여 등기부 등본에서 가처분을 말소하는 방법, 선순위 가등기를 말소하는 하는 방법, 경매로 인한 매각으로 말소되는 토지별도등기 있음과 대지권미등기 경매물건의 권리분석 방법, 법정지상권 성립 여지 있는 물건의 조사 시 체크 포인트와 조사 방법, 유치권신고 물건의 권리분석 방법 등에 대하여 설명하였다.

“뭐 좋은 것 없을까? 싸고 좋은 것을 저렴하게 구입할거야…” 하며 부푼 가슴을 안고 경매공부를 시작하지만 싸고 좋은 물건을 경매초보자가 낙찰받는 일은 흔하지 않다. 몇 차례 주인을 찾지 못해 여러 번 유찰된 시세의 반값 정도인 경매물건은 대항력 있는 임차인이 있는 물건, 선순위 가처분이 있다거나, 토지별도등기 있음, 대지권미등기, 법정지상권 성립 여지 있는 물건, 유치권신고 등으로 복합적으로 꼬여있다.

이 책은 경매사건 속의 숨겨진 권리를 찾아 분석하는 방법을 알려준다. 이 책과 더불어 『경매 부동산 넘겨받기』를 함께 본다면 책을 통하여 실전 경험을 쌓을 수 있으리라 본다.

이 책을 읽다보면 지난 저서들에서 제시하였던 경매사건이 곳곳에서 발견될 것임을 미리 양해를 구한다. 끝으로 오늘의 제가 되도록 길러 주시고, 가르쳐 주시고, 연단 시켜 주신 하나님! 건강과 지혜를 주신 하나님께 무한한 감사의 기도를 드립니다.
부동산경제학박사 강 희 만

감정가 49% 낙찰을 위한 부동산경매 권리분석 안내서이다.

이 책은 경매로 인한 매각으로 등기부상의 권리들이 모두 말소되고 소유자가 점유하고 있는 경매 사건부터 2000년 1월 성남 1999타경 24*** 재경매사건에서 감정가 338,258,490원 주택이 최저가 173,300,000원으로 51%까지 떨어진 물건을 낙찰받았는데 대항력을 주장하는 선순위 임차인으로 말미암아 입찰보증금 포기할까 망설이던 낙찰자에게 대항력 없음으로 잔금을 납부토록하고 대항력 없음을 밝혀낸 경매사건.

낙찰받았는데 유치권신고가 있자 잔금납부를 포기해 감정가의 20.97%까지 떨어진 성남 2009타경 31*** 재경매 사건을 25%에 낙찰받아 유치권신고자에 대하여 인도명령을 받은 경매사건.

소유자의 친인척으로 무상 거주하다가 경매가 진행되자 전세계약서를 작성하고 확정일자를 받아 선순위 임차인이라고 권리 신고한 부천 2004타경 21*** 경매사건을 낙찰받아 대항력 없음을 밝혀낸 경매사건.

구건물을 헐고 신축 중 토지가 경매에 나오자 공사업자가 유치권신고를 하였고, 미등기 건물은 경매에서 제외된 법정지상권 성립여지 있는 서울 동부 2005타경 45*** 경매사건으로 법정지상권 성립되지 않음을 밝힌 경매사건.

현장 문패는 801호 등기부상 표시가 702호에서 710호로 표시변경된 서울중앙법원 2005타경 40*** 오피스텔 재경매 사건의 경매물건을 낙찰받은 매수인이 대항력을 주장하는 임차인으로 말미암아 입찰보증금을 포기해야 하는 처지에 몰려 있을 때 낙찰잔금을 납부토록하고 낙찰 후 인도명령을 받아내어 임차인을 이사 보낸 특수주소변경 경매사건.

채무자가 소유자인 경매사건, 소유자가 세입자가 된 경매사건

전문가도 함정에 빠뜨린 임차권 양도·양수한 경매사건

토지별도등기 있음 경매물건 낙찰받아 토지별도등기 말소한 경매사건,

대지권미등기 경매물건 낙찰받아 대지권 등기된 경매사건,

선순위 가처분 있는 경매사건 낙찰받아 선순위 가처분 말소한 경매사건

지분경매로 고수익을 올리는 방법 등 저자의 경매컨설팅 노하우가 담겨있는 책이다.

『부동산경매 권리분석』은 대항력 있는 선순위 임차인, 유치권 신고물건, 법정지상권성립여지 있는 물건, 선순위 가처분과 가등기 물건, 토지별도등기와 대지권미등기 등 특수경매물건에 대하여 혼자서 효과적으로 권리분석하는 방법을 터득할 수 있도록 안내한다. 이 책을 통해 독자들은 경매공부의 끝을 확실히 볼 수 있을 것이다.