이번 위기의 핵심은 부동산 거품 붕괴

최근 전 세계가 미국발 금융 위기의 충격파를 맞고 있다. 수출 의존도가 높은 우리나라 역시 심각한 경기 침체를 경험하는 중이다. 이런 상황에서 우리는 오래된 정책 관성을 다시 만나고 있다. ‘경기 부양에는 부동산이 최고’라는 식의 부동산 경기 부양론이다. 이명박 정부는 또다시 부동산 부문을 경기 부양의 불쏘시개로 쓰려 하고 있다. 종합부동산세를 무력화한 것은 이미 오래된 일이고 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 폐지 등등 할 수 있는 모든 수단을 써서라도 부동산에서 바람이 불도록 부추기는 중이다.
그러나 이는 매우 위험한 도박이다. 더군다나 도박보다 더 위험한 마약에 손대는 일이기도 하다. 금융 위기와 연이은 실물 위기로 인해 어떻게든 경제만 살리면 된다는 생각을 할지 모르나, 바로 그 금융 위기가 부동산에 들러붙은 거품 때문이었다는 본질을 도외시하고 있는 것이다.

이 책은 이처럼 최근의 금융 위기가 기본적으로 부동산 거품에 기반을 두고 있다는 점에서 출발한다. 이런 관점에서 이번 금융 위기의 본질이 무엇인지, 또 역사적으로 얼마나 많은 부동산 거품 형성과 붕괴를 경험했는지를 밝히고 있다. 이어서 우리나라의 부동산 거품과 그에 따른 부동산 계급사회 현상을 보여 준다. 부동산 거품을 막기 위한 근본 처방으로 토지 불로소득 환수와 시장 친화적 토지공개념을 제시했다. 노무현?이명박 정부의 부동산 정책에 대한 분석과 평가도 포함되어 있다. 이를 통해 이 책은 올바른 부동산 정책은 어떠해야 하며, 앞으로 어떤 노력을 기울여야 할지 이야기하고자 한다.

이 책은 최근의 금융 위기 본질을 도외시한 부동산 경기 부양론에 대해 경고하고, 바람직한 대안을 제시하는 차원에서 의의가 있다. 특히 마약 중독과 같은 부동산 의존성에서 벗어나지 않고는 진정한 위기 극복도 불가능하다는 경고로서 의미가 크다. 이 글의 필자들은 그간 시장 만능주의를 경계하고, 부동산 거품을 해결하기 위한 방법으로 보유세 및 주거복지정책 강화를 주장해 왔던 사람들이다. 이정전, 이정우, 김윤상, 전강수, 손낙구, 변창흠, 남기업, 정준호, 이태경, 김수현 등 부동산 정책 분야에서 뚜렷한 자기 목소리를 가지고 있는 대표적 연구자들이 한데 모여 책을 엮은 의의도 있다. 이 책은 경제 위기라는 이유로 우리 사회가 그토록 벗어나고자 했던 부동산 불패론에 다시 의존하려는 이명박 정부와 시장 만능주의자들을 ‘크게 소리쳐 경계’하는 책이 될 것이다.

서론인 1장 “부동산 시장 만능주의를 넘어”에서 이정전은 여러 가지 문제점을 안고 있는 시장 만능주의에 대해 개괄하고 있다. 시장 만능주의는 미국발 금융 위기 이후부터 많은 비판을 받아오고 있는데, 우선, 시장 만능주의가 강조하는 시장 원리부터 비판의 대상이 된다. 시장 원리의 핵심 내용은 크게 세 가지로 거래를 통한 상호 이익 증진의 원리, 경쟁의 원리, 경제적 인센티브의 원리다. 좀 더 근원적으로 보면, 시장 만능주의의 가장 큰 한계는 인간이 합리적으로 행동한다고 전제하고 있다는 것이다.

이번 미국 금융 위기는 시장 만능주의 풍조를 반성하는 결정적 계기가 되고 있다는 것이 이정전의 주장이다. 정부의 대규모 개입이 불가피하다는 주장이 지배적이고, 고삐 풀린 시장 만능주의 행태가 매우 위험하다는 인식이 확산되는 가운데 아마도 시장 만능주의의 목소리는 약해질 것이라고 예측하고 있다. 미국 안에서도 금융 관련 규제를 강화하는 방향으로 제도를 고치고 있으며 모기지대출위원회를 설립하고, 미국 연방준비제도이사회의 감독 기능을 강화하고 있다는 것이다. 단지 금융 활동뿐만 아니라 시장을 건전하게 만들기 위한 규제를 강화하는 움직임이 나타날 것이며, 이런 움직임이 미국에만 국한되지 않을 것이라고 강조하고 있다.

2장 “시장 만능주의와 금융 위기”에서 이정우는 미국에서 시작된 금융 위기의 원인으로 미국 자본주의의 금융화 경향, 증권화 경향과 더불어 시장 만능주의의 발호를 들고 있다. 그에 따르면 1980년대 초 레이건과 대처의 집권으로 시장 만능주의는 현실 세계에서 구체적으로 정책화되기 시작했는데, 시장에 대한 맹신이 지나친 규제 완화를 낳았고, 심지어 반드시 필요한 규제조차 무모하게 폐지해 버린 것이 문제가 되었다. 여기에 덧붙여 자가 소유 비율을 높여서 ‘소유자 사회’ownership society를 실현하겠다는 부시 정부의 과욕이 각종 부동산 관련 규제를 완화?후퇴시켰다. 이런 배경 속에서 연방은행의 저금리정책과 신용도가 낮은 저소득층의 내 집 마련 욕심이 서브프라임 모기지 파동을 가져왔다고 본다.

또한 이정우는 이번 위기가 미국 자본주의가 오랫동안 지녀 온 내부 모순이 폭발한 것으로 본다. 이 때문에 이제 시장 만능주의는 대대적 수술이 불가피할 것이며, 특히 한국은 더 큰 문제를 해결해? 한다고 지적하고 있다. 그에 따르면, 10년 전 IMF 사태 이후 부분적으로는 외압에 의해, 또 부분적으로는 국내적으로 스스로 형성된 시장 만능주의 세력의 시장 맹신의 경향이 갈수록 도가 지나치고 있다. 이번 위기를 목격하면서도 그들이 가진 교조적 사고방식을 수정하려는 기미는 보이지 않는다. 여전히 시장 만능주의의 광신적 모습은 사라지지 않고 있다는 것이다. 우리는 이번 위기를 전화위복의 계기로 삼아 지나친 시장 만능주의의 주술로부터 벗어나도록 노력해야 한다고 강조한다.

3장 “부동산 시장과 금융 위기”에서 전강수는 부동산이라는 재화가 왜 그렇게 쉽게 거품 형성과 붕괴의 제물이 되는지 다양하게 분석한다. 먼저, 부동산 공급과 수요의 특성으로 인해 부동산 시장 자체에서 거품의 형성과 붕괴가 일어날 수 있음을 밝히고 있다. 공급이 고정되어 있고, 미래 가격에 대한 기대에 영향을 크게 받는 투기 수요가 시장을 지배하기 쉽기 때문에, 부동산 시장에서는 가격이 상승할 때는 폭등하고 하락할 때는 폭락하는 경향이 나타난다는 것이다.

이와 함께 전강수는 금융시장이 부동산 시장 내부에서 일어나는 거품 형성과 붕괴를 증폭시키는 메커니즘을 설명한다. 부동산 가격이 상승할 때는 저금리정책과 신용팽창, 부동산 대출의 팽창, 자본 자유화 등 금융 요인들이 그 상승세를 증폭시키며, 부동산 가격이 하락할 때는 이자율의 상승과 대출의 축소가 거품 붕괴를 촉진한다는 것이다.

전강수 역시 미국 서브프라임 위기를 역사상 유례가 없는 전혀 새로운 경제 현상으로 간주해서는 안 된다고 본다. 증권화라고 하는 신종 금융 기법이 사태를 더욱 심각하게 만들기는 했지만, 서브프라임 위기는 본질적으로 부동산 시장에서 일어나고 금융에 의해 증폭되는 거품 형성과 붕괴의 결과라는 점을 강조한다.
4장 김윤상의 “버블 비극과 지공주의”는 17세기 네덜란드의 튤립 버블에서 이번의 미국 버블까지 역사상 주목받은 버블 위기를 검토하면서 그 공통분모를 찾고 대책을 강구한다. 버블 위기는 발생 원인이 다양하지만 인간적 약점, 불로소득, 유동성이라는 세 가지 변수가 작용한다는 공통점이 있다. 세 가지 변수 중에서 인간적 약점을 정책으로 치유하기는 어렵고 유동성도 경제 전반을 살펴 다루어야 할 대상이므로, 결국 버블 대책은 불로소득을 해결하는 것이 핵심적인 목표가 될 수밖에 없다는 것이 필자의 주장이다. 그리고 버블을 발생시키는 다양한 대상 중에서 가장 중요한 대상은 토지이며 미국과 영국에서 18년 주기로 토지 버블의 형성과 붕괴를 겪어 왔다는 실증을 제시한다.

결국 토지 불로소득을 예방 내지 환수하는 것이 버블 위기를 막는 정책의 요체이며, 근본적이면서도 시장 친화적인 대책은 토지보유세 강화라고 이야기하고 있다. 이처럼 토지의 중요성과 공공성에 주목하면서 토지 문제에 대한 근본 해법으로 토지보유세 강화를 제시하는 사상을 김윤상은 지공주의地公主義라고 부른다. 여기까지가 금융 위기와 부동산 거품이 연결된 과정임을 설명하는 부분이었다면, 제3부에서는 우리나라의 현실과 정책, 대안의 원칙을 살펴보고 있다.

5장 “시장 패러다임의 변화와 노무현 정부의 부동산 정책”에서 정준호는 노무현 정부가 부동산 시장의 투명하고 공정한 시장 기반을 형성하기 위한 각종 개혁을 단행했으며, 주거 복지에 대해서도 일정한 기여를 했다고 본다. 특히 조세 형평성과 시장 투명성의 제고를 높이 사고 있다. 하지만 노무현 정부는 2003년 이후의 부동산 가격 앙등이 부동산 그 자체의 수급 문제보다는 저금리 또는 낙관적 기대에 의해 촉발되었음에도 불구하고, 집권 초기에 유동성 관리를 위한 엄격한 대출 규제(예: LTV, DTI 등)를 미룸으로써 그 이후 수도권 중심(특히 버블세븐 지역)의 가격 폭등세를 방조한 셈이 되었다고 비판한다.

이는 외환 위기 이후 한국 경제의 구조적 변화에 대한 체계적 인식이 미흡했고, 경제 전체 차원에서 부동산을 포함한 자산 시장의 시스템 리스크를 관리할 수 있는 제도적 기반이 취약했던 데 기인한다. 이런 상황에서 상호 모순적인 정책이 동시 추진되거나, 부동산을 둘러싼 사회적 갈등이 증폭되면서 결국 노무현 정부의 부동산 정책은 부정적인 평가를 받을 수밖에 없었다.

6장 “부동산 시장 팽창주의와 이명박 정부의 부동산 정책”에서 변창흠은 이명박 정부가 세계적인 금융 위기를 계기로 부동산 거품으로부터 절연하려는 방향의 정책을 펴는 것이 아니라, 거꾸로 거품을 더 키우는 정책을 펴고 있다고 비판한다. 노무현 정부로부터 교훈을 얻는 것이 아니라, 시장 만능주의의 요구와 주장을 그대로 답습하면서 결국 더 큰 위기를 초래할 것이라는 경고다.

그는 특히 이명박 정부가 경제 위기의 해소와 노무현 정부 부동산 정책의 한계에서 자신들 정책의 정당성을 찾고 있으나, 이는 부동산 정책의 근본적인 목적을 훼손하고 있다고 본다. 1세대 1주택주의, 과도한 부동산의 보유와 투자에 대한 규제와 자본 이익의 회수, 보유세 강화와 거래세 축소, 주택정책을 건설 경기를 위한 수단과 분리하는 정책 기조 등은 노무현 정부 기간 동안 엄청난 비용을 지불하면서 학습하고 경험하면서 만들어 낸 것이기 때문이다.

7장 “좌절된 보유세 혁명, 종부세”는 최근 부동산 정책의 가장 큰 이슈였던 종합부동산세에 대해, 그 과정과 평가를 담고 있다. 이태경은 보유세 강화의 한국적 수단이라 할 종부세의 도입이 왜 필요했는지, 역대 정부의 보유세 현실화 노력은 어떠했는지, 종부세는 어떤 세금이고 부동산 시장에 어떤 영향을 미쳤는지, 이명박 정부와 여당, 조·중·동 등의 과점 신문, 헌법재판소가 종부세를 어떻게 무력화시켰는지에 대해 상세히 다루고 있다.

그에 따르면 노무현 정부가 도입한 후 수구 세력의 조직적 반격에 의해 형해화된 종부세는 이론적·전술적 맹점들이 있었음에도 불구하고 ‘좌절된 보유세 혁명’이라는 평가를 받아 마땅하다. 아울러 차제에 몇몇 이론적 난점들을 지니고 있던 종부세를 발전적으로 극복할 대안으로 국토보유세의 도입을 제안하고 있다. 비록 대한민국 역사의 소중한 성취라 할 종부세가 수구 세력의 맹렬한 반격에 의해 사실상 사라지는 처지를 맞게 됐지만, 한국 사회에 보유세가 필요 없게 되는 날이 오기까지 종부세는 결코 죽을 수 없는 운명이며 종부세를 살려 낼 책임이 지식인과 시민사회에 있다는 것이 이 글의 결론이다.

손낙구는 8장 “부동산 계급과 한국 사회”에서 시장 만능주의가 횡행하는 상황에서 국민들의 주거 문제는 더 심각해지고, 부동산을 매개로 한 계층 단절이 심화되고 있다는 점을 설명한다. ‘부동산 계급사회’라는 단어로 압축된 이 상황을 극복하지 않고서는 한국 사회의 밝은 앞날을 설계하기가 불가능할 것이라고 강조하고 있다.

이를 위해 그는 국공유 토지와 주택을 획기적으로 늘릴 수 있는 토지의 단계별 국유화나 공공 임대주택 확보가 근본적인 처방이라는 점을 강조한다. 이미 광범위한 공감대를 이루고 있는 토지(주택)공개념도 소유 문제에 대한 논의로 발전해야 된다는 시각이다. 이와 함께 그가 제시한 부동산 6계급마다 각각 맞춤형 정책을 펼침으로써 소유 편중을 완화시키고, 당면한 주거 수요 해결을 지원해야 된다는 입장이다. 마지막으로 그는 부동산 계급사회 현상을 부추기는 개발 정책을 중단하고 부동산 정책을 복지 정책으로 전환해야 한다는 점도 강조하고 있다.

9장 “시장 친화적 토지공개념의 이론과 쟁점”에서 남기업은 지금까지의 부동산 정책이 실패할 수밖에 없었던 까닭을 부동산 시장 만능주의가 기대고 있는 기본 전제에서 찾는 한편, 새로운 패러다임인 ‘시장 친화적 토지공개념’을 대안으로 제시하고 있다. 그는 토지에 사개념이 아니라 공개념을 적용해야 하는 이유를, 토지가 갖는 일반 상품과 전혀 다른 특질, 즉 토지의 천부성天賦性, 부증성不增性, 비이동성非移動性, 필수성必須性에서 찾는다. 하지만 토지공개념의 적용 방법은 시장 친화적이어야 하는데, 그 방향은 토지 불로소득의 환수 비율은 강화하고, 경제에 부담을 주는 다른 세금은 감면하는 것이다.

또한 그는 ‘공개념’하면 흔히 연상되는 것들, 즉 ‘사유재산권 침해’ ‘비효율’ ‘공유지의 비극’ 등에 대해서도 하나하나 검토하고 있다. 이를 통해 시장 친화적 토지공개념이 사유재산권에 정확히 부합할 뿐만 아니라 오히려 사유재산권을 공고히 해주고, 토지사유제보다 훨씬 효율적이며, 공유지의 비극이 아니라 ‘비극 없는 공유지’가 가능함을 보여 주고 있다. 그리고 그는 이런 시장 친화적 토지공개념이 사상사적·경제체제적 측면뿐만 아니라, 미래의 통일 한국 준비라는 관점에서 상당한 의의가 있다고 밝히고 있다.

결론인 10장 “공존을 위한 부동산 정책의 길”에서 김수현은 이 책의 논의를 종합하는 가운데, 공존을 위한 부동산 정책의 길을 모색하고 있다. 부동산 가격을 절대적·상대적으로 낮추고, 모든 국민이 자신의 능력에 합당한 주택을 구할 수 있도록 하는 목표를 세워야 하며, 이를 위해 부동산 정책을 경기 부양 수단을 사용하지 말아야 한다는 등의 다섯 가지 원칙을 제시하고 있다.

이 원칙에 입각해 그는 보유세 강화·거래세 완화가 핵심 과제라는 점을 강조하면서, 양도세를 생애 누적 양도 차익에 대한 과세 제도로 전환하고 다주택자의 여유 주택을 민간 임대주택으로 제도화하며, 임대차 제도를 개혁할 것을 제안하고 있다. 또한 공공 임대주택을 지속적으로 공급하고, 저소득 가구에 대해 단계적으로 임대료보조제도를 도입하는 등으로 주거 복지 정책을 실질화할 필요가 있다고 본다. 그 외 개발이익 환수를 좀 더 철저히 하는 가운데 뉴타운, 재개발 등 기존 시가지 재생 사업의 공공성 강화? 주문하고 있다.