부동산 경매시장은 부동산 매매시장과 반대로 움직이는 경향이 있다. 부동산 경기가 좋을 때, 부동산 경매시장에는 좋은 경매물건이 잘 나오지 않는다. 경매물건도 줄어들고 낙찰가격도 올라가며 경쟁률도 높아진다. 그 결과 수익률은 떨어진다. 반대로 정부의 규제정책이 발동되거나 부동산 경기가 침체기에 들어서면 부동산 경매물건은 증가한다. 반면에 경매시장에 관한 일반 사람들의 열기는 싸늘히 식어간다. 경매물건은 폭증하고 낙찰가격과 응찰자는 급속히 감소한다. 부동산 투자에 성공하기 위해서는 배짱과 여유가 반드시 필요하다. 당장의 시장 상황에만 급급해하지 말고 시장 상황이라는 것은 언젠가 반전된다는 사실을 명심해야 한다. --- 1장

부동산을 감정할 때 감정사들은 일반적으로 ‘거래사례비교법’을 사용한다. 이 방법은 인근의 유사한 부동산의 거래시기와 가격을 해당 부동산에 적용해 감정가격을 산정하는 것이다. 이 방법은 감정평가사의 주관적 판단이 개입될 여지가 많고, 부동산가격의 변동이 심할 때는 정확성이 떨어지는 단점이 있다. 시간 차이를 극복하기 위해 시점보정을 해보지만 정확성이 낮다. 물론 거래시세가 전국적으로 매주 파악되고 발표되는 아파트라면 논란의 여지가 작다. 하지만 거래가 빈번하지 않은 물건이나 매매가격의 파악이 어려운 물건의 경우는 감정가격의 신빙성이 떨어진다. --- 2장

일반적으로는 대출금액을 통해 해당 부동산의 가치도 엿볼 수 있다. 하지만 개인이나 비금융기관이 1순위인 경우에는 대출금액을 신뢰하기가 어렵기 때문에 대출금액으로 부동산의 가치를 판단할 수 없다. 제1금융권의 부동산 담보대출은 부동산가치를 바탕으로 실행된다. 하지만 개인이나 비금융기관의 경우 부동산 자체 가치만을 담보로 대출금액을 결정했다고 판단하기 어렵다. 따라서 제1금융권에서 융자를 많이 받은 물건이라면 가치는 일단 인정받은 셈이다. 금융권 내에서도 설정비율이 달라진다. 은행의 경우는 통상 120%를 설정한다. 만약 실제 대출금액이 5억 원이라면 등기부에는 6억(대출금액 5억 원×설정비율 120%)원이 설정된다. 반면에 저축은행, 새마을금고, 신용협동조합, 생명보험사는 통상 130%를 설정한다. --- 3장

응찰하기 전에는 반드시 권리분석을 통해 등기부상 하자가 없는지를 정확하게 살펴봐야 한다. 부동산등기부(등본)를 직접 발급받아 낙찰로도 말소되지 않는 권리가 있는지, 낙찰대금과는 별도로 추가로 물어줘야 할 선순위임차인이 있는지 등을 살펴봐야 한다. 즉 예상치 못한 상황이 일어나지 않도록 권리분석을 통해 준비해야 한다. 부동산등기부는 인터넷을 통해 대법원 사이트에서 손쉽게 발급받을 수 있다. 권리분석을 혼자 하기 어려울 때는 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법이다. 권리분석에 대한 공부는 좀더 자세한 권리분석책을 참고하길 바란다. 임차인 분석과 배당표 작성도 할 수 있어야 한다. --- 4장

오피스텔은 주거용으로도 오피스용으로도 사용할 수 있다. 이처럼 다용도로 사용되는 물건에 응찰하고자 할 때는 실제 어떤 용도로 사용되고 있는지가 중요하다. 건축물관리대장이나 등기부등본에 기록하는 용도가 중요한 것이 아니라 실제로 사용하는 용도가 중요한 것이다. 현황이 주거용으로 사용되고 있으면 주택임대차보호법의 적용대상이 되고, 상가나 오피스용으로 사용되고 있으면 상가·건물임대차보호법의 적용대상이 된다. 양도소득세 부과시 주택소유여부가 중요하다. 1주택자, 2주택자, 3주택 이상자로 분류해 다주택자일수록 양도소득세가 중과된다. 임차인이 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 과세당국은 주택으로 간주해 주택 수에 포함시킨다. --- 5장

유치권은 우선변제권은 인정되지 않지만 목적물이 경매 또는 강제 집행되어 소유권에 변동이 생기더라도 유치권자는 새로운 소유자에게 유치권에 기한 채권을 변제받을 때까지 목적물의 인도나 명도를 거절할 수 있다. 따라서 사실상 우선변제권이 있는 것으로 보는 것이 타당하다. 유치권의 성립 범위는 직접점유뿐만 아니라 간접점유하고 있는 경우에도 성립하는 것으로 보며, 점유권을 상실하면 유치권도 소멸하게 된다(민법 제328조). 유치권은 등기부상에 등재되는 권리가 아니어서 매각목록에는 ‘유치권성립여지 있음’으로 표시되는 것이 일반적이다. 성립하는 경우 말소기준에 상관없이 경매결과로 그 권리가 말소되지 않기 때문에 낙찰자는 무조건 인수해야 한다. --- 6장

등기부에 대지권이 미등기되어 있더라도 감정평가서상 대지권에 대한 가격평가가 이루어졌고, 그 평가금액이 감정평가서상에 표기되었다면 당연히 대지권도 경매로 취득한다. 이와는 반대로 감정평가에서 제외되었다면 당초에 분양한 분양사에 문의해 입주 당시에 수분양자의 분양대금의 납부 여부를 확인해야 된다. 납부가 완료되었다면 대지권도 함께 취득한다고 볼 수 있다. 즉 소유권 취득 후 추가 부담없이 대지권 등기가 가능하다. 하지만 당초부터 대지권이 없는 일반적인 경우로는 국(시)유지상에 건축된 집합건물이나 연립주택 등이 있다. 이 경우 토지는 당초 가격감정부터 이루어지지 않아 낙찰로 취득할 수 있는 소유권은 당연히 지상의 건축물뿐이다. 이런 경우 사전에 관리관청에 문의한 다음 응찰 여부를 결정해야 한다. --- 7장

종자돈이 3천만 원 전후라면 부동산에서 단독 투자는 하기 힘들다. 하지만 부동산 경매에는 도전해볼 물건이 널려 있다. 잔금대출이나 공동 투자를 통해 한계를 극복할 수 있기 때문이다. 개발 예정지역으로 발표된 구시가지(뉴타운 예정지)에 있는 대지지분 39.6~49.5㎡(12~15평) 내외의 빌라나 연립의 반지하층에 선순위임차인이 있어 인수하는 경우에는 이 정도의 자기 자본으로도 낙찰받을 수 있는 물건이 적지 않다. 지방인 경우에는 웬만한 규모의 내 집 마련도 가능하다. 종자돈이 3천만 원 전후라면 투자 전략을 단순화해 향후 개발 가능성이 높은 곳의 주택과 지분을 집중 공략하는 전략으로 임하기를 바란다. --- 8장

다가구·원룸·단독주택은 경매 투자 경험이 많은 사람들이 가장 즐겨 응찰하는 종목으로, 2007년 이후 수도권 경매시장에서 연립·다세대주택 다음으로 인기를 끌고 있다. 임차인이 많아 권리분석은 복잡하지만 투자에 성공하면 높은 수익을 올릴 수 있기 때문이다. 다가구·원룸은 투자(임대나 단기매각) 목적으로, 단독주택은 실수용이나 낙찰 후 연립·다세대·다가구로의 개발을 목적으로 응찰하는 것이 일반적이다. 각 목적에 따라 적합한 경매물건인지를 사전에 체크하고, 이러한 경매물건은 연립·다세대주택과 달리 상당한 초기 자금이 소요된다는 점도 알아두자. 평균 감정가격보다 서울의 경우 20%, 인천은 25%, 경기지역은 30% 정도 낮게 낙찰받아야 경매의 이점을 살렸다고 볼 수 있다.