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책소개
목차
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1장 _ 경매의 기초
01 경매시장의 전반적인 흐름이 궁금해요 02 경매투자, 왜 2월은 노리고 6월은 피하라고 하죠 03 경매고수가 되려면 이것만은 반드시 04 초보자도 단번에 성공하는 경매절차에 대해 알려주세요 05 입찰장에 가기 전에 꼭 알아야 할 경매용어를 알려주세요 06 입찰장에 갈 때 꼭 챙겨야 할 준비물로는 뭐가 있나요 07 경매할 때 꼭 지켜야 할 경매 10계명이란 08 보증금 없이 경매하는 경매보증보험은 뭔가요 2장 _ 권리분석의 이해 09 부동산경매의 첫발, 권리분석은 누구나 할 수 있는 건가요 10 권리분석, 쉽고 재미있게 할 수 있는 비법은 없나요 11 권리분석의 첫발, 말소기준등기를 쉽게 읽는 방법은 12 권리분석의 최종관문, 대항력은 뭔가요 13 우선변제권은 확정일자와 무슨 상관이 있나요 14 변수가 많은 최우선변제권, 쉽게 설명해 주세요 15 상가건물 경매에 나서기 전에 꼭 알아야 할 상가건물임대차보호법이란 3장 _ 대항력의 이해 16 임차인의 권리인 대항력, 주민등록이 잘못되었을 경우에는 어떻게 되나요 17 저당권 설정 당시 임차인임을 부인한 경우에는 어떻게 되나요 18 기존 채권을 임차보증금으로 전환한 경우나 실제 주택소유자가 아닌 자와 계약을 맺은 경우 대항력은 19 임차인이 임차권을 다른 사람에게 양도할 경우에도 대항력이 인정되나요 20 가장 임차인을 구별하는 방법과 가장 임차인으로 드러날 경우 받는 법적 제재는 21 배우자나 자녀의 주민등록도 대항력을 주장할 수 있나요 22 다가구주택이 다세대주택으로 변경됐을 경우 대항력은 23 전소유자가 임차인일 경우 대항력 발생시기는 어떻게 되나요 24 토지와 건물의 근저당권 설정일자가 다른 경우에 대항력은 25 재경매로 넘어간 건물의 경우 종전 임차인의 대항력은 어떻게 되나요 4장 _ 권리분석의 활용 26 가압류한 건물이 경매에 넘어갈 경우 가압류권자의 권리는 어떻게 되나요 27 뼈대 있는 가압류, 전소유자 가압류가 뭔가요 28 경매고수도 어려워한다는 선순위 가처분, 도대체 뭔가요 29 매수인에게 인수되는 예외적인 후순위 가처분이란 30 매수인이 인수해야 하는 선순위 가등기란 31 소유권이전 청구권가등기와 담보가등기는 어떻게 구별하나요 32 매수인에게 영향을 미치는 전세권이란 뭔가요 33 전세권이 말소기준등기가 될 수 있나요 34 거주이전의 자유를 보장하라, 임차권등기명령은 뭔가요 5장 _ 특수 권리분석의 활용 35 특수물건은 위험도 클 것 같은데, 왜 사람들은 특수물건에 입찰하나요 36 법정지상권이 경매에 미치는 영향은 뭔가요 37 법정지상권의 존속기간 및 유의할 점을 짚어주세요 38 무허가 건물도 때론 법정지상권이 성립된다고 하던데, 자세한 성립요건을 알려주세요 39 관습상의 법정지상권은 언제, 어떻게 성립하나요 40 토지소유자의 허락을 받은 분묘는 분묘기지권이 영원히 유지되는 건가요 41 유치권은 어떤 조건에서 성립되는 건가요 42 가장 또는 허위 유치권에 대응하는 요령을 알려주세요 43 범람하는 예고등기의 취지와 그 효력에 대해 알려주세요 44 예고등기된 물건을 분석할 때 점검해야 할 사항을 알려주세요 45 대지권의 성립요건과 대지권 미등기의 경우 경매에 어떤 영향을 미치는지 알려주세요 46 대지권이 없다는 ‘하늘에 지은 아파트’는 도대체 뭔가요 47 왜 지분물건이 적은 돈으로 큰 이익을 볼 수 있는 건가요 48 선순위 임차인이 있는 물건도 이익실현이 가능한가요 49 선순위 담보가등기는 입찰참여시 문제가 되지 않는 건가요 50 매수인에게 인수되지 않는 선순위 가처분으로는 어떤 것들이 있나요 6장 _ 배당의 이해 51 도대체 배당이란 무엇인가요 52 자동배당 채권자와 수동배당 채권자의 구체적인 사례를 알려주세요 53 배당순위의 기준과 그 내용을 알려주세요 54 법원의 배당결정에 이의가 있거나 배당금이 공탁될 경우 어떻게 하나요 55 법정기일과 압류일의 차이점이 궁금해요 56 물권과 채권, 우선변제권, 임차인 등 각 권리간의 배당원칙을 알려주세요 57 안분배당과 흡수배당의 기준과 구체적인 내용이 궁금해요 58 토지별도등기 물건에 배당참여시 주의할 점은 뭔가요 59 전소유자 가압류는 안분배당의 예외적인 사례라고 하던데, 자세한 배당순서를 알려주세요 60 소액임차인 순위 상승의 원칙이란 무슨 말인가요 61 확정일자를 받지 못한 임차인은 배당을 받을 수 없나요 7장 _ 명도의 기술 62 인도명령을 하는 방법과 내용이 궁금해요 63 명도소송을 성공적으로 마치는 비결이 궁금해요 64 명도비 산정은 얼마를 해야 적정한가요 65 막무가내 점유자를 법적으로 처리하는 요령을 알려주세요 66 각 점유자 유형별에 따른 명도전략을 알려주세요 67 빈 집 명도는 어떻게 해야 하나요 68 명도할 때 반드시 기억해야 할 명도 10계명이 있다면 8장 _ 경매 실전사례 69 부동산등기는 어떻게 읽어야 하는 건가요 70 경매 송달이 잘 진행되게 하기 위해서는 어떤 준비가 필요하나요 71 대위변제시 매수인이 구제받을 수 있는 길은 없나요 72 공매란 무엇이며 경매와는 어떤 연관이 있나요 73 항고란 무엇이며 모든 항고에는 공탁금이 필요한가요 74 어떤 경우에 법원에서 매각불허가를 내리나요 75 집행취하·변경 서류는 언제까지 제출하나요 76 경매청구금액을 증액하는 방법은 없나요 77 공유자가 경매물건을 우선적으로 매수할 수 있는 권리는 왜 생겨난 거죠 78 낙찰자가 밀린 관리비까지 부담해야 하나요 79 영업을 하던 토지나 건물을 낙찰받을 경우 영업권도 승계되나요 80 농지취득자격증명이 반려되는 경우도 있나요 81 특수법인의 기본재산을 경매로 취득할 때 주의할 점을 짚어주세요 |
저자 소개 1
법무법인 명도 경매연구소 소장. 매경 머니닥터. 건국대 부동산대학원 겸임교수, 한양사이버대 부동산학과 겸임교수. 국가직무능력표준(NCS) 개발사업 참여. 서울디지털대 부동산학과 겸임교수. 한국감정평가협회, 국민은행, 교보생명, 수협중앙회, 강원도인재개발원, LH 등에서 강의.
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품목정보
- 발행일
- 2009년 06월 10일
- 쪽수, 무게, 크기
- 400쪽 | 629g | 188*254*30mm
- ISBN13
- 9788955333121
책 속으로
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유치권이란 타인의 물건을 점유하는 자가 그 물건에 관해 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 목적물을 유치해 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 법정담보물권이다. 등기할 수 없는 권리로, 말소기준등기보다 앞서서 성립하든 뒤에서 성립하든 매수인이 항상 인수해야 하는 권리다.
1. 왜 유치권이 문제인가? 권리분석시 유치권은 주택임차권과 함께 부담스러운 존재다. 유치권은 등기할 수 없는 물권이기 때문이다. 등기부등본 등 서류의 열람으로는 유치권 유무를 알 수 없으므로 주의해야 한다. 2. 유치권의 성립요건 유치권은 채무자뿐만 아니라 목적물의 양수인, 매수인 등 모든 사람에게 주장할 수 있는 권리다. 일명 ‘경매의 핵폭탄’이라고 불리는 유치권은 그 엄청난 파괴력만큼 성립요건도 엄격하다. 다음 4가지 성립요건을 모두 만족해야 유치권이 성립한다. 1) 채권은 점유한 목적물에 관해 생긴 것이어야 한다 채권이 목적물 자체로부터 발생해야 한다. 다른 채권을 이유로 해당 목적물을 점유하면서 유치권을 주장할 수 없다. 따라서 토지상에 공사가 중단된 건물의 건축업자가 건축공사 대금으로 토지의 매수인에게 유치권을 주장할 수 없다. 건축공사 대금은 건물과 연결되어 있지, 토지와는 관계가 없기 때문이다. 2) 타인의 목적물을 점유해야 하고 그 점유는 계속되어야 한다 유치권을 주장하기 위해서는 목적물을 점유해야 한다. 그 점유는 유치권자 자신이 직접 점유하거나 아니면 고용원(경비원) 등을 통해 간접적으로 점유해도 관계없다. 점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건이다. 따라서 유치권자가 점유를 상실하면 유치권도 소멸한다. 단, 점유가 제3자에 의해 불법 침탈된 경우 유치권자가 점유물반환청구권을 행사해 점유를 회복하면 유치권은 소멸하지 않은 것으로 된다. 점유의 방법으로 직접점유, 간접점유(잠금장치, 경비용역업체 등)를 불문하나, 단 압류(경매개시결정기입등기) 효력 발생 이후의 점유는 유치권이 성립하지 않는다. 3) 채권이 변제기에 도래해야 한다 채권의 변제기가 도래하지 않으면 변제기 전에 채무이행을 강제하는 결과가 되므로 유치권은 성립하지 않는다. 변제기에 대한 약정이 없으면 점유와 함께 유치권이 성립한다. 특별히 지급일이 정해지지 않은 경우 공사완료 후에는 언제든지 공사비 청구가 가능하다. 4) 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다 당사자 간 유치권의 발생을 배제하는 특약이 있는 경우 그 특약은 유효하다. 즉, 필요비나 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 약정을 한 경우 유치권이 성립하지 않는다. --- p.231-232, 「유치권은 어떤 조건에서 성립되는 건가요」 중에서 |
출판사 리뷰
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실전과 이론을 겸비한 10년 경매전문가 ‘강은현’이 들려주는 쉽고 알찬 부동산경매의 모든 것!
부동산경매로 시세보다 저렴하게 ‘내 집 장만’을 할 수 있다는 입소문이 퍼지면서 경매시장에 대한 열기가 달아오르고 있다. 또한 침체된 일반 부동산시장과 달리, 경매를 재테크 수단으로 보는 투자자가 늘어나면서 경매시장은 때 아닌 호황을 누리고 있다. 그러나 경매가 과거에 비해 많이 일반화되었다고 하나, 경매 관련법규가 생소하고 낯설어 여전히 많은 사람들이 진입장벽을 느끼는 게 현실이다. 이 책은 대한민국 최고의 경매분석가이자 경매컨설턴트로 손꼽히는 10년 경매전문가가 그동안의 오랜 경매강의 노하우와 실무경험을 토대로 경매투자도 쉽고 재미있을 수 있다는 사실을 보여준다. 특히 경매의 기본지식 및 절차뿐만 아니라, 경매투자자들이 가장 어려움을 느끼는 권리분석 및 명도에 대한 전반적인 내용을 Q&A로 쉽게 풀어주고 있다. 또한 끝까지 살아서 매수인을 괴롭히는 대항력이 어떤 건지 구체적인 사례와 함께 설명한다. 직접 경매현장을 찾거나 경매강의를 듣지 않아도 이 책 한 권으로 경매투자에 대한 실전감각을 익힐 수 있을 것이다. 이 책은 처음 경매를 시작하는 사람뿐만 아니라 실전투자자들이 그동안 공부하거나 투자하면서 벽에 부딪혔던 경매투자와 관련한 모든 궁금증에 대한 명쾌한 해답을 찾을 수 있도록 길을 제시한다. 경매에 대한 모든 궁금증, 이 책 속에 명쾌한 해답이 있다! 이 책은 총 8장으로 구성되어 있다. 먼저 1장 ‘경매의 기초편’에서는 경매를 어떻게 이해해야 할 것인지 쉬운 사례를 들어 설명한다. 2장 ‘권리분석의 이해편’에서는 권리분석은 어렵다는 편견이 사라지도록 권리분석의 가장 기초적인 부분부터 실전요령까지 차근차근 알기 쉽게 설명해 준다. 3장 ‘대항력의 이해편’에서는 매수인이 부담해야 하는 대항력의 종류에는 어떤 것이 있는지 알려주고, 4장 ‘권리분석의 활용편’에서는 투자자들이 가장 애를 먹는 권리분석의 모든 궁금증에 대해 속 시원한 해답을 알려준다. 5장 ‘특수 권리분석의 활용편’에서는 특수물건에 대한 권리분석을 따로 묶었다. 경매 초대중화 시대에는 남들과 똑같이 하면 바쁘기만 하지 실속이 없는 경우가 많다. 이런 연유로 ‘특수물건’에 대한 관심이 점차 높아지고 있다. 특수물건에 관심이 많은 독자들은 이 부분을 집중적으로 학습할 경우 기대 이상의 성과를 얻을 수 있다. ‘6장 배당의 이해편’에서는 누구나 쉽게 배당순서를 매길 수 있도록 손쉬운 계산식을 담았고, ‘7장 명도의 기술편’에서는 막무가내 임차인·소유자를 합리적으로 해결하는 방법에 대해 알려준다. 마지막으로 ‘8장 경매 실전사례편’에서는 흔치 않아서 놓치기 쉬운, 그러나 중급 이상의 경매에서 꼭 필요한 사례를 모두 모아 누구나 직접 경매장을 찾지 않아도 경매투자에 성공할 수 있도록 도와준다. 누구나 경매 첫걸음을 내딛는다. 그러나 마지막 정상까지 진득하게 오르는 사람은 드물다. 이 책이 독자들 누구나 능히 경매의 정상에 오를 수 있도록 도움을 줄 것이다. |
