이 책을 2004년 1월에 출간한 이후 전혀 손을 대지 못했었다. 2004년 이후 부동산 시장에 엄청난 사건과 사고가 있었음을 무시하는 처사이다. 수정판을 만들어 보려고 이 책에 이미 쓰여진 글들을 간단히 지금 시점에 맞게 고쳐 보려고 하니, 이래 가지고는 안 되겠다는 생각이 들었다. 옛날에 있었던 일들을 다시 음미해보니, 혹 2001년 이후에 부동산 시장의 상황과 현재의 것이 같지 않나 하는 생각이 들어서이다. 부동산 시장의 상황을 우려하는 꼭 닮은꼴 몇 가지가 있다. 그 당시나 지금이나 저금리 기조가 유지되고 있다. 오히려 한국은행 기준금리를 기준으로 보면, 그 때는 4% 수준을 오르내렸으나, 지금의 상황은 2% 수준의 초저금리이다. 유동성도 풍부하다. 그 때나 지금이나 투자할 곳이 없어 이 곳 저 곳을 기울이며 대기하는 유동성이 현재는 800조나 된다고 한다. 그때도 규모는 작았으나 유동성이 있었다. 경제 상황도 경기 침체기로 엇비슷하다. 지금 우리의 경제는 2007년의 세계 경제위기를 극복하려는 마지막 턱거리를 하는, 마이너스 상황을 벗어나는 것으로 이해하고 있다. 그러나 세계경제는 미국을 비롯하여 아직 본격적인 불황탈출을 선언하지 못하고 있다. 그때는 외환위기를 극복하고 어느 정도의 성장을 유지했으나, 세계경제가 중국과 인도 등을 중심으로 괄목할 만한 성장을 하였던 것에 비하면 경기침체의 상황이라 해도 무리가 아니다.
이런 가운데, 즉 저금리와 유동성이 풍부하며 경기침체인 상황에서, 2001년 이후 부동산 가격은 주택 담보대출이 증가함에 따라 상승세를 보였다. 현재도 마찬가지로 일부 지역이 풍부한 유동성에 개발기대 심리로 부동산 가격이 불안한 조짐을 보이고 있다. 5년전과 마찬가지로 집값이 폭등하는 것 아닌가 하는 불안심리가 싹트기 시작했다. 혹 너도나도 집을 사들여야 하는 시점이 아닌가 하고 토론중이다. 이에 대하여 일부에서는 아직 경기가 본격적으로 회복되는 단계가 아닌 만큼 시장의 불안을 걱정할 필요가 없다는 의견도 있으나, 정부는 불안한 나머지 일부지역, 소위 투기지역의 주택 담보대출을 제한하기 시작하였고 주택거래신고지역을 지정하는 제도를 도입한다고 한다. 이대로 간다면, 만약 과거 5년간의 일을 그대로 답습한다면, 2004년 이후에 쏟아졌던 그 많은 종합대책이 다시 되풀이 된다면? 그러나 우리는 그때 많은 것을 배웠다. 과거 정부들은 부동산 시장이 불안해지만 종전에 써먹던 규제를 다시 휘두르려 하는 유혹을 견디지 못했다. 그러나, 그 많은 규제들이 결국은 제대로 역할도 못하면서, 오히려 시장이 작동할만한 기회와 시기마저 없애버려 결국은 문제를 해결하지 못하였다. 이 책은 다시 그런 일들이 없도록 하기 위하여, 옛날 일들을 생각해 보고자 쓴 책이다.
이런 생각에 참여정부 시대의 주요 정책과 이에 대한 평가를 분석 정리하였다. 비교적 많은 자료가 있어 지나간 일들을 음미하는 데 큰 어려움은 없었다. 그 결과 제1장에서는 지난 5년간의 일들을 요약 정리하였다. 제2장 주택시장에서는 각론으로 들어가 주택 금융, 공급제도, 재건축재개발, 주택관련 세금 등등의 제도를 다시 현재의 시점에서 분석하였다. 나머지 토지시장과 오피스빌딩 시장에 관한 내용은 그대로이다. 기타 지난번 책의 5~8장은 시간이 없어서 추후에 정리하기로 하고 이번 출간에서는 제외하였다. 항상 하는 이야기이지만 저자가 제대로 보지 못하였거나 잘못 알고 있는 것을 알려주시면 고맙겠습니다. 감사합니다.