지난 해 7월 초순경에는 그 동안의 공매ㆍ경매의 실무경험을 바탕으로 수년간의 각고 끝에 공매ㆍ경매를 한 권의 책 속에서 살펴볼 수 있는 “공매ㆍ경매와 부동산투자분석”을 출간하여 지면상으로 독자분들과 접한 적이 있다. 그리고 저자는 이 책을 통하여 실전 공ㆍ경매 교육강좌를 운영하고 있는데 수강생들로부터 공매만을 위한 실무중심의 전문서적이 하나 있었으면 하는 바람을 많이 듣곤 하였다.
그동안 경매서적과 이에 관한 교육강좌 등이 많이 운영되고 있었지만 공매에 관한 전문서적과 교육강좌 등이 없었던 것이 사실이다. 이에 반해서 공매에 관한 관심도는 계속적으로 증가되고 있는 추세이다. 따라서 저자는 공매에 관한 전문서적을 출간하기 위해서 그 동안의 많은 실무 경험과 이론 정리 등을 통하여 “실전공매 완전정복”을 출간하게 되었다.
이 책 한 권으로 공매를 완전정복하는 데에는 미흡한 점이 있겠지만 저자가 그동안 실무경험을 통하여 공매를 완전히 이해하는 데 독자들에게 도움이 되었으면 하는 생각으로 이 책을 출간하게 되었다.
이 책은 제1장에서 공매와 경매에 대한 기본적 이해를 다루었다.
여기서 공매ㆍ경매 내용과 진행절차 중에서 차이점 등을 분석해 놓았다.
이는 공매책이라고 하여도 경매와는 어떠한 차이가 있는가를 정확히 이해할 수 있어야 하기 때문일 것이다. 왜냐하면 부동산투자는 공매에서 끝나는 것이 아니라 공매투자도 할 수 있고 상황에 따라서는 경매투자도 할 수 있기 때문에 공매인 경우와 경매인 경우 등을 정확히 이해하는 것이 필요하다는 판단에서이다.
제2장에서는 자산관리공사의 공매진행절차와 공공기관 및 기타 사기관 등의 공매진행절차 등을 다루었다.
여기서 자산관리공사의 공매진행절차와 이용기관 등의 공매진행절차 그리고 최근 들어 관심이 높아지고 있는 자동차 등의 공매와 신탁회사 및 각종 공공기관 등에 의한 공매절차 등을 자세히 다루어 보았다.
제3장에서는 공매에 관한 정보취득방법 및 물건에 대한 조사와 수익성분석에 따른 입찰가 결정방법을 다루어 공매정보를 어떠한 방법으로 취득해서 그 대상물건을 물권분석ㆍ권리분석 및 수익분석한 후 입찰가를 결정하는 방법 등을 분석해 놓았다. 이러한 방법 등은 공매입찰대상물건을 선정하고 권리분석한 후 입찰가를 결정하여 입찰에 참여하는 실무에서 반드시 이해하고 넘어가야 될 사항이기 때문이다.
제4장에서는 공매물건에 대한 전반적인 권리분석을 다루었다.
여기서 공매ㆍ경매에 관한 기본적인 권리분석과 주택 및 상가건물임대차보호법과 그에 관한 권리분석, 전세권, 저당권, 가압류ㆍ압류ㆍ기타 일반채권과 가처분, 지상권(약정지상권, 법정지상권, 관습법상 법정지상권, 분묘기지권 등), 가등기(담보가등기, 보전가등기), 조세채권ㆍ공과금채권ㆍ근로자의 임금채권 등과 담보물권과의 우선순위결정방법과 배분표 작성방법 등을 다루어 전체적으로 권리분석을 할 수 있도록 하였다. 여기서 또다시 공매인 경우와 경매인 경우를 비교분석해서 다루었다. 이렇게 비교한 것은 앞에서 설명한바 있듯이 공매를 이해하면서 경매도 함께 이해할 수 있도록 하기 위한 방법이며, 공매와 경매절차에 있어서 혼동을 줄이기 위한 뜻과 큰 틀에서 보면 양자 모두가 다르지 않고 기본적인 권리분석틀을 벗어날 수 없기 때문이다. 따라서 제4장에서의 권리분석을 통해서 공매물건은 물론 경매물건에서의 권리분석까지 함께 달성할 수 있도록 기술하였다.
제5장에서는 배분우선순위에 따른 권리분석과 배분표 작성방법을 사례1번~사례29번까지, 그리고 공매물건 투자실무사례를 통한 권리분석 및 배분표 작성 연습사례를 사례30번~사례46번까지 다루었다. 그리고 공매물건 및 집행절차에 관한 자산관리공사의 상담사례 140여 건 등을 정리 수록하여 공매에 관한 전반적인 사항을 이해하는 데 도움이 되도록 하였다.
제1장~제6장까지 전체내용에 있어서 공매실무에 도움이 되도록 하기 위해서 세부적인 내용과 절차, 법령과 판례 그리고 상담사례를 기재하였고, 그때그때 공매경우의 사항과 경매경우의 사항을 비교분석하여 공매와 경매사항의 차이에서 혼동이 발생하지 않게 하고 공매를 공부함과 동시에 경매도 함께 공부할 수 있는 기회가 되도록 하였다. 이렇듯이 많은 내용을 정리하다보니 처음 생각과는 달리 내용이 증가되어 독자들이 공매를 정복하는 데 쉽지는 않겠지만 이 정도의 시간과 노력 없이 전문가가 될 수 없다는 판단 하에서 공매에 관한 내용과 사례 등을 간단히 정리하지 아니하고 자세히 기재하였으니 독자분들에게 도움이 되었으면 한다.
마지막으로 독자분께 하고 싶은 말은 쉽게 배운 지식은 오랜 기간 동안 독자들의 삶에 기둥이 되기가 어려우나 많은 각고의 노력 끝에 터득한 지식은 쉽게 무너질 수 없어서 자신만의 길을 찾아가는 데 있어서 전문가의 길로 인도할 수 있다는 것이다. 이해가 안 되는 부분이 있더라도 반복해서 정독하다보면 이해가 될 것으로 생각된다.
그동안 책을 출간할 수 있도록 도움을 주신 출판사 대표님과 자산관리공사의 김성열 센터장님, 이대주 세무사님에게 고마움을 표시하고 싶고, 항상 곁에서 힘과 격려를 해준 배우자 박효숙과 가족들에게 감사드리며, 마지막으로 경기도 이천 고향에 계신 어머니를 보살피는 데 물심양면으로 최선을 다하고 계시는 김동학 형님과 윤여경 형수님께 다시 한 번 감사드린다. -머리말