부동산과 금융은 매우 밀접한 관계를 가지고 있습니다. 부동산은 사는 사람과 파는 사람 모두 막대한 자금이 소요되기 때문입니다. 그럼에도 불구하고 우리나라에서 부동산 금융시장의 발달은 매우 더딘 편이었습니다. 따라서 주택 수요자와 공급자 모두 자금조달에 어려움을 겪었으며, 이는 주택시장의 구조에도 영향을 미쳤다고 볼 수 있습니다. 부동산 금융의 발전이 지연되면서 수요자 시장에서는 전세제도를 활용한 주택구입, 만기일시 상환의 단기 대출 방식의 자금 조달 구조가 주를 이루어 왔습니다. 또한 공급자 시장에서는 선분양 구조의 주택공급 방식이 일반화 되어 있으며, 자금조달 또한 기업 자체의 신용, 또는 담보를 기반으로 이루어져 왔습니다.
이러한 부동산시장과 금융시장과의 연관성은 외환위기를 기점으로 크게 변화하였습니다. 외국 자본의 부동산 구입이 자유로워지고, 부실채권 해소를 위한 자산유동화가 도입되면서 부동산 금융은 크게 발전하는 계기를 맞게 됩니다.
부동산 개발사업 분야에서 두드러지게 나타난 변화중 하나가 프로젝트 파이낸스 방식의 자금조달이 활성화 되었다는 점입니다. 부동산 개발 프로젝트 파이낸스(이하 부동산 개발 PF)는 기업자체의 신용이나 담보가 아닌 해당 프로젝트에서 미래에 발생할 수익을 기반으로 자금을 조달하는 방식입니다. 따라서 기업 규모가 작은 회사에서도 사업성만 바탕이 된다면 사업 진행이 가능하게 됩니다. 반면 사업구조가 복잡해지고 다양한 검토가 필수적으로 요구됩니다. 본 책은 다양한 이해관계자가 다양한 방식으로 진행하는 프로젝트 파이낸스 방식의 자금조달이 실제로 어떻게 이루어지는 가에 대한 지식을 전달하기 위해 집필되었습니다.
2000년대 들어 주택시장을 중심으로 부동산 시장의 호황이 지속되면서 국내에는 부동산 개발과 관련된 수많은 책들이 출간되고 있습니다. 하지만 부동산 개발사업의 자금조달과 관련된 일련의 절차들이 금융권에서 어떻게 이루어지고 있는 지를 실무적으로 다룬 책은 매우 부족합니다. 앞으로 부동산과 금융의 관계가 더욱 밀접해지고 이와 관련된 후학들이 하루 빨리 성장해 시장의 주역(主役)이 되기를 바라는 입장에서 이는 매우 아쉽게 느껴집니다.
본서는 실제 실무에서 어떠한 과정을 거쳐 프로젝트 파이낸싱이 이루어지는지, 또한 이를 위해 무엇을 해야 하는 지를 중심으로 기술되어 있습니다. 또한 부동산 개발사업과 관련된 기본적인 이론 역시 포함하고 있습니다. 본서를 기술하는데 다음의 세가지 항목에 중점을 두었습니다. 첫째, 무엇보다 실무에서 일어나고 있는 진행 절차를 세부적으로 설명하고자 합니다. 이는 향후 부동산 금융분야에서 일하기를 희망하는 학생들에게 부동산 금융과 관련된 업무를 수행하기 위해 어떠한 지식을 습득해야 하는지 알려주는 중요한 역할을 할 수 있을 것으로 판단됩니다. 둘째는 이해를 돕기 위해 최대한 사례 및 관련 서식을 추가하였습니다. 이는 추상적인 용어들만으로는 실무에 대한 이해가 어렵다는 점을 감안하여 실제 업무에서 사용되었던 사례와 계약서, 작성해야 하는 서류 등을 최대한 성실히 포함시키고자 노력하였습니다. 셋째, 부동산 개발 PF 관련된 이론을 충분히 담고자 노력하였습니다. 실무자를 위한 도서이기도 하지만, 이와 아울러 부동산 개발에 필요한 기본적인 이론은 충분히 포함시키고자 노력하였습니다.
본서는 총 5개의 장으로 구성되어 있습니다. 제1장에서는 프로젝트 파이낸싱의 기본적인 개념을 설명하였습니다. 프로젝트 파이낸스의 역사를 비롯하여 기본적인 개념 등을 기술하였으며, 또한 국내 부동산 시장에서 활용되고 있는 프로젝트 파이낸스 시장 현황도 포함되어 있습니다.
제2장부터 제4장까지는 부동산 개발사업에서 자금조달 방식으로 활용되고 있는 PF 대출, 자산유동화증권(ABS) 및 자산유동화기업어음(ABCP), 리츠와 펀드 등 간접투자기구 등에 대한 내용을 다루고 있습니다. 이러한 방식은 현재 부동산 개발 PF에서 가장 일반화된 자금조달 방식입니다. 각각의 자금조달 방식에 대해 세부적인 진행절차와 실제 진행된 사례, 서식 등을 풍부하게 포함하여 일반적인 진행절차 및 개념을 최대한 이해하기 쉽게 설명하는데 중점을 두었습니다.
제5장에서는 프로젝트 파이낸스에서 가장 중요한 개념인 사업성 검토와 채권보전조치에 대해서 살펴보았습니다. 사업성 분석은 프로젝트 파이낸스가 사업의 미래 현금흐름에 근거한다는 점에서 매우 중요한 항목입니다. 한편 국내의 경우 채권보전조치가 자금조달의 핵심 요인으로 작용하고 있습니다. 국내 부동산 개발시장의 프로젝트 파이낸스는 아직까지 자본투자(equity) 보다는 대출(debt)의 성격이 크기 때문입니다. 따라서 어떠한 방식으로 수익을 보전 받을 수 있는지, 즉 어떠한 방식의 채권보?조치가 이루어졌는지가 매우 중요하게 됩니다.
미분양 아파트의 급증으로 인한 건설사의 우발채무가 사회적 이슈가 부각되면서 국내 부동산 개발 프로젝트 파이낸싱에 대해 많은 우려가 있는 것이 사실입니다. 그러나 한편으로는 주택의 공급 확대에 프로젝트 파이낸싱이 기여한 점 또한 무시할 수 없습니다. 따라서 이를 어떻게 발전시켜나가야 하느냐에 대해 부동산 개발 금융분야에 종사하는 한 사람으로써 매우 큰 책임감을 느낍니다. 한편으로는 후학 양성을 통해 국내 부동산 금융시장의 발전을 위해 이 책을 집필하게 되었습니다. 모쪼록 본서의 발간이 부동산 개발 프로젝트 파이낸싱을 공부하고자 하는 후학들에게 큰 도움이 되기를 바랍니다.